Chuyên gia lưu ý nhà đầu tư bất động sản tránh 'bẫy lãi suất' khi xuống tiền

Tại talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội” do Báo Người Lao Động tổ chức sáng 6/5, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho biết việc lãi suất bắt đầu hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng là tín hiệu tích cực rõ rệt cho thị trường.

Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay từng phổ biến ở mức 12 - 14%, thậm chí có thời điểm lên tới 14 - 16% khi chuyển sang cơ chế thả nổi. Điều này khiến chi phí vốn của cả chủ đầu tư lẫn người mua bị đẩy lên cao.

Việc lãi suất giảm theo định hướng điều hành giúp chi phí vốn dễ th’ hơn, mở ra cơ hội cho cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư quay lại thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh trong dài hạn, yếu tố cốt lõi vẫn nằm ở tính pháp lý, tiến độ dự án và đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư. Đồng thời, người mua cần đảm bảo năng lực tài chính để “chịu đựng” qua các chu kỳ lên - xuống vốn là đặc trưng của bất động sản.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real, cho biết sau thời gian dài giữ tiền và quan sát, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay đang chuyển sang trạng thái “nôn nóng”.

"Về nguyên tắc, đầu tư thì phải đưa vốn vào thị trường, không thể giữ tiền mặt quá lâu. Khi chờ đợi kéo dài, tâm lý sẽ trở nên sốt ruột và họ buộc phải đi tìm kiếm cơ hội để xuống tiền. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở giai đoạn này là nhà đầu tư không còn hành động theo phong trào như trước mà trở nên thận trọng hơn. Họ chủ động tìm kiếm những kênh đầu tư phù hợp, cân nhắc kỹ trước khi giải ngân", ông nói.

Một thay đổi quan trọng khác được ông Kiên đề cập là sự dịch chuyển trong tiêu chí đầu tư. Thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến dòng tiền thực tế mà tài sản có thể tạo ra, từ hiệu quả khai thác cho thuê đến mức thu nhập hàng tháng.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá mới của thị trường cũng dần được chấp nhận. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh cùng với áp lực chi phí đầu vào leo thang, kỳ vọng về việc giá giảm sâu đã không còn phổ biến. Thay vào đó, nhà đầu tư lựa chọn thích nghi với mức giá hiện tại và điều chỉnh chiến lược cho phù hợp.

Theo ông Kiên, chính những yếu tố này đang tái định hình hành vi thị trường, khiến nhà đầu tư sẵn sàng quay lại nhưng theo hướng chọn lọc, có tính toán và kỷ luật hơn so với giai đoạn trước.

Liên quan đến lựa chọn “nên giữ tiền hay đầu tư” vào thời điểm này, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Bất động sản Smartland, cho rằng vấn đề này luôn được đưa ra tranh luận ở mọi thời điểm, bất kể bối cảnh lãi suất đang cao hay thấp.

Theo quan điểm của ông, "vấn đề cốt lõi nằm ở cách nhà đầu tư nhìn nhận bản chất của việc chờ đợi, liệu đó có phải là một chiến lược hợp lý hay vô tình rơi vào bẫy lãi suất, trông gà hóa cuốc. 

Khi lãi suất giảm, sức mua và thanh khoản tăng lên, nhiều người mong muốn mua và sở hữu nhà hơn. Khi đó, giá nhà tăng, giá trị đồng vốn đầu tư bỏ ra cũng sẽ phải 'căng' lên. Một câu hỏi được đặt ra khi đó là thật sự có lãi hay không trong bài toán ban đầu?". 

Từ thực tiễn vận hành doanh nghiệp qua nhiều chu kỳ thị trường, đặc biệt trong các giai đoạn lãi suất cao, ông Đăng nhận thấy một đặc điểm rõ nét là khi chi phí vốn tăng, tâm lý FOMO của nhà đầu tư giảm xuống. Điều này giúp các quyết định trở nên tỉnh táo hơn, áp lực cạnh tranh “săn hàng bằng mọi giá” cũng hạ nhiệt, từ đó mở ra một giai đoạn sàng lọc toàn diện.

Theo ông, quá trình sàng lọc này không chỉ diễn ra ở phía các chủ đầu tư hay dự án mà còn ở chính nhà đầu tư. Những người nhìn ra cơ hội trong bối cảnh thị trường trầm lắng, đồng thời kiểm soát tốt dòng tiền và chiến lược sẽ có lợi thế khi thị trường bước sang chu kỳ mới.

“Tôi không cho rằng đây là lời khuyên nên đầu tư ngay lập tức nhưng thực tế cho thấy trong nhiều chu kỳ trước, vẫn có những nhà đầu tư thành công khi tham gia thị trường ở giai đoạn như hiện nay. Quan trọng nhất vẫn là đảm bảo an toàn dòng tiền và hiểu rõ mình đang đầu tư vào đâu,” ông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng trong nguy luôn tồn tại cơ hội nếu có sự chuẩn bị phù hợp.