Chuyên gia Dragon Capital gợi ý cách chọn cổ phiếu bất động sản, đôi khi phải đóng vai người mua nhà đất

Trong những tuần giao dịch gần đây, cổ phiếu nhóm bất động sản thu hút dòng tiền trên thị trường. Theo quan sát, đây là ngành dẫn đầu về giá trị mua ròng của nhà đầu tư cá nhân nửa đầu tháng 8. Việc thu hút dòng tiền lớn giúp nhiều mã trong nhóm này giao dịch khởi sắc, thiết lập đỉnh giá cao nhất lịch sử như VHM, KDH, NLG, DIG, HDC, NTL… Vậy phương pháp nào để nhà đầu tư có thể lựa chọn cổ phiếu bất động sản để đầu tư?

Tại sự kiện được Chứng khoán SSI tổ chức đầu tháng 8, ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích ngành bất động sản của quỹ ngoại lớn nhất Việt Nam - Dragon Capital đã có những chia sẻ về phương pháp đánh giá và lựa chọn cổ phiếu bất động sản.

Cách nhìn toàn diện về lợi nhuận

Với nhà đầu tư, lợi nhuận của doanh nghiệp là một trong những tiêu chí ưu tiên khi ra quyết định mua hay bán cổ phiếu. Các NĐT sẽ ra quyết định mua vào cổ phiếu những doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng và bán ra cổ phiếu công ty báo cáo kết quả kinh doanh kém sắc.

Song với nhóm bất động sản, chuyên gia Dragon Capital cho rằng NĐT không nên nhìn lợi nhuận ở một quý, thay vào đó có thể quan sát theo năm, hoặc năm sau.

Bởi việc hạch toán doanh thu và lợi nhuận của các công ty phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ bàn giao sản phẩm tới các khách hàng. Do đó, lợi nhuận một quý tốt chưa chắc giá cổ phiếu đã tăng vì lãi có thể giảm vào các quý sau hoặc năm sau.

Tốc độ bán hàng là một trong những ưu tiên

Bên cạnh lợi nhuận, đại diện Dragon Capital chia sẻ phương pháp đánh giá tốc độ bán hàng của doanh nghiệp, gồm tốc độ bán hàng năm trước, trong năm nay và triển vọng năm sau. Trên góc độ này, NĐT sẽ đưa ra đánh giá triển vọng trong tương lai của doanh nghiệp.

Ví dụ, những doanh nghiệp nào vẫn bán được hàng tốt với phân khúc phù hợp, lợi nhuận quý III và quý IV có thể không được tốt nhưng cổ phiếu có thể chưa giảm giá bởi vì thị trường có thể nhìn sang năm sau. Trong năm tiếp đó, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản đến từ việc bán hàng trong năm và có thể từ những năm trước đó.

Nhấn mạnh thêm, ông Hoàng Văn Thọ cho rằng hoạt động bán hàng vẫn là yếu tố quan trọng khi nhìn 6 – 12 tháng. Trong ngắn hạn, NĐT có thể ưu tiên doanh nghiệp bán hàng mức vừa phải nhưng ghi nhận lợi nhuận tốt.

NĐT nên lưu ý là khó có trường hợp hoàn hảo là lợi nhuận tốt, bán hàng cũng tốt. Khi đó, NĐT phải cân bằng, nhưng điều quan trọng nhất đó là bán hàng. Tại vì năm nay không bán được hàng, khả năng năm sau và năm sau nữa giá cổ phiếu cũng sẽ bị giảm và thị trường luôn nhìn trước. Do vậy, NĐT lưu ý yếu tố bán hàng đầu tiên, chuyên gia của Dragon Capital nêu quan điểm.

Nguồn tin đánh giá doanh nghiệp bất động sản

Trên đây là hai tiêu chí đánh giá doanh nghiệp bất động sản được đại diện Dragon Capital đưa ra. Vậy, nhà đầu tư có thể dựa vào nguồn thông tin nào để có thể đưa ra đánh giá.

Nói về nguồn tin, chuyên gia quỹ ngoại này gợi ý hai phương pháp. Thứ nhất là hỏi trực tiếp công ty, nhưng với những cá nhân thì đây là việc không mấy dễ dàng. Khi NĐT khó khăn trong việc gọi trực tiếp cho các công ty có thể lựa chọn gián tiếp thông qua báo cáo của các công ty chứng khoán, phương tiện truyền thông để có thông tin về tốc độ bán hàng.

Phương pháp thứ hai được vị chuyên gia này đưa ra mang tính "thực chiến" có nghĩa NĐT vừa đầu tư cổ phiếu bất động sản vừa đầu tư bất động sản. Khi đó, NĐT có thể hỏi những người trong ngành về hoạt động của doanh nghiệp.

"Bản thân tôi đầu tư một phần là cũng hỏi doanh nghiệp nhưng nhiều hơn là trực tiếp kiểm tra bên ngoài nói chuyện với các anh em môi giới, sàn giao dịch để kiểm tra được tốc độ bán hàng của dự án có tốt không.

Mặc dù rất ít mua bất động sản nhưng chính mình cũng đôi khi đóng vai là người mua luôn để xem thực sự bán hết khu này. Khi gọi người ta bảo vẫn còn thì ta sẽ đặt câu hỏi ngược lại với doanh nghiệp", chuyên gia Dragon Capital chia sẻ kinh nghiệm bản thân.