Chuyên gia: Chung cư Hà Nội giảm giá chưa chắc đã rẻ

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 diễn ra vào ngày 14/10, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho rằng việc giá chung cư giảm chưa đồng nghĩa sản phẩm đã trở nên rẻ hơn hoặc hấp dẫn hơn với người mua.

Theo ông Cảnh, thị trường đang có xu hướng chọn lọc theo chất lượng sống, tiện ích, vị trí và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Vì vậy, người mua nhà để ở cần cân nhắc tổng thể các yếu tố này, thay vì chỉ dựa vào mức giảm giá để quyết định xuống tiền.

Ông ví dụ tại khu vực HH1 Linh Đàm, giá giảm 21% nhưng lượng quan tâm tăng khoảng 23%. Trong khi đó, tại chung cư X2 Đại Kim, giá giảm 10% nhưng lượng quan tâm cũng giảm 36%.

"Hai trường hợp cho thấy biến động giá và mức độ quan tâm của người mua không phải lúc nào cũng diễn ra cùng chiều. Việc giá chào bán giảm có thể thu hút thêm người tìm kiếm ở một khu vực nhưng chưa chắc tạo ra sức hút tương tự tại khu vực khác", ông nói.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội giảm từ 175 triệu đồng/m2 trong quý II xuống 165 triệu đồng/m2 trong quý III, tương đương giảm khoảng 6%. Trước đó, giá rao bán đã đạt đỉnh 194 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025, sau đó giảm liên tiếp trong hai quý đầu năm 2026.

Nên mua chung cư sơ cấp hay thứ cấp?

Batdongsan.com.vn ghi nhận mức giá rao bán tại một số dự án chung cư sơ cấp ở Hà Nội có sự chênh lệch đáng kể. Chẳng hạn, giá rao bán tại The Legatus (Ba Đình) ở mức 180 - 220 triệu đồng/m2, Noble Crystal Tay Ho (Tây Hồ) khoảng 160 - 280 triệu đồng/m2, Lumiere Hanoi Seasons Garden (Thanh Xuân) khoảng 125 - 210 triệu đồng/m2...

Một số dự án tại khu vực xa trung tâm có mức giá rao bán thấp hơn, như Masteri Sky Quarter (Đan Phượng) khoảng 60 - 90 triệu đồng/m2, The Flame Vine (Hoài Đức) khoảng 70 - 90 triệu đồng/m2, Le Parc Place (Hà Đông) khoảng 80 - 135 triệu đồng/m2...

Ở thị trường thứ cấp, giá rao bán tại nhiều dự án đã điều chỉnh giảm so với quý II. Tại HH1 Linh Đàm, giá rao bán phổ biến ở mức 37 triệu đồng/m2, giảm 21%; Thanh Hà ở mức 41 triệu đồng/m2, giảm 15%; Imperia Smart City ở mức 74 triệu đồng/m2, giảm 14%.

Dữ liệu được công bố cho biết thêm mức độ quan tâm tại HH1 Linh Đàm tăng 23%,Imperia Smart City tăng 7%, còn Thanh Hà giảm 18%.

Theo ông Cảnh, khi lựa chọn giữa chung cư sơ cấp và thứ cấp, người mua nên xem xét ít nhất 4 nhóm yếu tố, gồm thời điểm dự kiến chuyển về ở, cấu trúc dòng tiền, quy hoạch - pháp lý và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Với người cần nhà để ở ngay, căn hộ thứ cấp có lợi thế vì có thể kiểm tra trực tiếp tình trạng công trình, chất lượng vận hành và mức độ lấp đầy cư dân. Người mua cũng có thể đánh giá hiện trạng căn hộ, nội thất và các khoản chi phí cần thiết trước khi nhận nhà.

Ngược lại, chung cư sơ cấp có thể phù hợp với người chưa cần chuyển về ở ngay, nhờ tiến độ thanh toán được phân kỳ và các chính sách hỗ trợ lãi vay hoặc ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, lợi thế này còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng dự án và khả năng tài chính của người mua.

Chuyên gia khuyến nghị người mua nên đặt ít nhất hai dự án đang cân nhắc lên bàn so sánh, sau đó tính toán tổng chi phí phải bỏ ra. Bên cạnh giá mua, các khoản cần tính đến gồm lãi vay, tiến độ thanh toán, chi phí cải tạo và nội thất, cũng như các khoản chi phí phát sinh liên quan đến việc nhận nhà.

Cách tiếp cận này giúp người mua đánh giá được tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ so sánh giá niêm yết hoặc mức chiết khấu ban đầu.

Đối với căn hộ thứ cấp, tình trạng pháp lý, giấy chứng nhận, hiện trạng bàn giao và chi phí sửa chữa cần được kiểm tra kỹ. Với căn hộ sơ cấp, uy tín chủ đầu tư, tiến độ triển khai và tình trạng pháp lý của dự án là những yếu tố cần xem xét trước khi quyết định.

Theo góc nhìn của ông, một căn hộ có mức giảm giá đáng kể chưa chắc là lựa chọn tốt nếu vị trí không thuận tiện, tiện ích chưa đáp ứng nhu cầu hoặc tổng chi phí vẫn vượt khả năng tài chính. Ngược lại, sản phẩm có mức giá ít biến động hơn vẫn có thể phù hợp nếu đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng và có mức chi trả hợp lý.

Đối với người mua sử dụng vốn vay, bài toán tài chính cần được tính trong dài hạn. Ngoài lãi suất ưu đãi ban đầu, người mua cần dự phòng trường hợp lãi suất chuyển sang thả nổi, đồng thời bảo đảm dòng tiền đủ để trả nợ và duy trì sinh hoạt.

"Trong bối cảnh thị trường phân hóa, quyết định mua nhà vì thế không nên chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ phục hồi hoặc mức giảm được quảng cáo. Việc đánh giá giá trị sử dụng, pháp lý, chất lượng dự án và khả năng thanh toán mới là cơ sở quan trọng để hạn chế rủi ro khi xuống tiền", chuyên gia chia sẻ.

Bảng xếp hạng Dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường chứng khoán Việt Nam

VietnamBiz chính thức khởi động Best Retail Brokers 2026 - bảng xếp hạng thường niên nhằm ghi nhận và đánh giá chất lượng dịch vụ dành cho nhà đầu tư cá nhân tại các công ty chứng khoán Việt Nam.

Với hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều, Best Retail Brokers 2026 hướng tới cung cấp một góc nhìn toàn diện về chất lượng dịch vụ bán lẻ, đồng thời ghi nhận những công ty chứng khoán đang tạo ra trải nghiệm tốt nhất cho nhà đầu tư.

Tìm hiểu Best Retail Brokers 2026: https://vietnamrankings.vn

Ban Tổ chức rất mong nhận được tiếng nói của các nhà đầu tư qua khảo sát "Đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán của bạn".

Tham gia ngay để có cơ hội nhận được vé mời tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra vào ngày 12/11/2026!

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn