Chưa quản được việc phân lô bán nền

Khu đất tại P.Hiệp Thành (Q.12, TP.HCM) mà Công ty Angel Lina phân lô và nhận góp vốn của khách hàng hiện là bãi rác, và kho hàng của một hộ kinh doanh - Ảnh: MAI THƯƠNG

Vậy cần có giải pháp gì để siết lại tình trạng phân lô bán nền tràn lan, trái phép như hiện nay? Tuổi Trẻ đã trao đổi với các chuyên gia, chính quyền, người dân... xoay quanh vấn đề này.

KTS Võ Kim Cương (nguyên phó Văn phòng Kiến trúc sư trưởng TP.HCM):

TP.HCM từng không "quản" nổi

TP.HCM đã từng có quy định tạm về phân lô, tách thửa cách đây mấy chục năm, đó là quy định cho phân lô hộ lẻ. Lúc đó, nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn nên UBND TP chủ trương làm thí điểm cho người dân tự phân lô, tách thửa trên những lô đất có diện tích dưới 3ha. Những lô đất này phải có vị trí gần khu vực đã có hạ tầng đô thị.

Và khi đó, UBND TP đưa ra tiêu chí phải quản lý chặt quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật cơ bản của khu phân lô theo quy trình của một dự án.

Tuy nhiên việc "quản lý như dự án" đã không thành công khi các đầu nậu mua đất phân lô bán nền, không thực hiện các bước thủ tục và đầu tư hạ tầng như một dự án, hoặc chủ đầu tư phân lô không tuân thủ theo quy hoạch được duyệt.

Lúc đó, UBND TP giao cho UBND quận, huyện quản lý loại dự án này. Thế nhưng các địa phương không đủ lực lượng để quản lý giám sát dẫn đến hình thành những khu dân cư không đủ chuẩn. Trước tình hình đó, UBND TP phải ngưng thực hiện thí điểm.

Hiện nay, cũng trước bức xúc của người dân có đất muốn phân lô ra để bán nên Nhà nước mới ban hành quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa. Thực chất nó là một quy định về phân lô, tách thửa cũng giao cho UBND quận, huyện duyệt hạ tầng...

Trước tình hình nhiều khu vực của TP đã có quy hoạch rồi nhưng không có hạ tầng, nếu như phát triển đô thị theo hướng cho tách thửa theo quy hoạch sẽ tạo ra những khu vực không có hạ tầng.

Và trong tương lai, Nhà nước phải đầu tư cải tạo, tốn kém nhiều hơn so với đầu tư ban đầu. Một điều nữa là trách nhiệm tài chính của người có đất liên quan đến hạ tầng không rõ ràng. Người bán đất, người đầu cơ được hưởng lợi nhưng không ai làm hạ tầng, có khi Nhà nước phải bỏ tiền ra cải tạo và nhiều khi Nhà nước không đủ tiền để cải tạo.

Cho phép phân lô bán nền sẽ hình thành những khu lụp xụp mới và rất khó để tạo ra một đô thị bền vững.

Theo tôi, Nhà nước chỉ cho tách thửa trong trường hợp cần chia thừa kế, chia tài sản với diện tích nhỏ. Khi thực hiện phân lô, tách thửa để xây dựng thì dù nhỏ hay lớn dứt khoát cũng phải quản lý theo trình tự của một dự án.

Tất nhiên dự án nhỏ thì thủ tục sẽ đơn giản, nhưng trong đó, trách nhiệm về tài chính đất đai, về nghĩa vụ làm hạ tầng phải rõ ràng, trách nhiệm quản lý của Nhà nước cũng phải rõ ràng mới bảo đảm phát triển đô thị bền vững.

Nếu cứ nói rằng người dân còn nghèo, cần cho phân lô, tách thửa để dân có nhà ở thì chỉ có cái lợi trước mắt. Về lâu dài, quy hoạch đô thị bị phá vỡ, tạo ra các khu lụp xụp, sau này đầu tư cải tạo phải bồi thường giải phóng mặt bằng, khó khăn chồng khó khăn. Những người nghèo, người mới đến TP lập nghiệp có thể thuê nhà ở.

Còn người có đất muốn xây dựng phải có trách nhiệm đóng góp xây dựng hạ tầng, người không có nhiều tiền thì góp đất. Những chính sách tài chính phải rõ ràng, đó mới là con đường để phát triển đô thị bền vững.

Ông Nguyễn Đăng Sơn (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng):

Đòi hỏi thái độ phục vụ của cơ quan quản lý

Theo tôi, vấn đề ở chỗ thông tin thị trường bất động sản hiện nay không đến được với rộng rãi người dân. Trước hết, cơ quan quản lý làm sao để minh bạch thông tin về thị trường bất động sản, về các dự án. Việc này phải đặt mục tiêu ráo riết để người dân có thông tin đầy đủ, thuận tiện nhất.

Điều này không khó trong thời đại mà nhà ai cũng có điện thoại thông minh và máy tính các loại. Thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay khá tù mù, người mua đất để ở, người mua đất để đầu cơ đều phụ thuộc vào sự may rủi.

Nhà nước ngoài quản lý xây dựng trái phép, còn cần quản lý những dự án huy động vốn, bán ra thị trường trái phép. Cần công khai rộng rãi thông tin thị trường, những dự án hợp pháp, đầu tư đúng quy định pháp luật và đủ điều kiện bán ra thị trường.

Ngoài ra, người dân còn có quyền đòi hỏi các cơ quan phải quản lý, kiểm tra cả những thông tin quảng cáo, thông tin rao bán nhà, đất trên mạng, trên báo chí. Khi thị trường có thông tin dự án này mở bán, dự án kia chào góp vốn, nhận đặt chỗ thì cơ quan quản lý phải vào cuộc kiểm tra.

Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý làm vai trò phục vụ người dân chứ không phải chỉ phục vụ cho công việc quản lý theo chức trách. Khi đã quản lý thị trường thì phải giải quyết những thông tin đến từ thị trường chứ không chỉ chờ thông tin đến từ Nhà nước.

Ông Nguyễn Gia Thái Bình (phó chủ tịch UBND Q.Bình Tân, TP.HCM):

Công khai trình tự thực hiện dự án

Việc dẹp dự án phân lô bán nền trái phép phải được phối hợp từ ba phía: người mua, người bán và cơ quan nhà nước.

Người dân khi mua đất phải tìm hiểu kỹ pháp lý của các dự án trước khi mua. Đa phần người dân mua đất đều bị thu hút bởi giá rẻ nên đã bỏ qua bước tìm hiểu pháp lý mà không biết đây là bước tự bảo vệ tài sản của mình. 

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những dự án hợp pháp, những diện tích đất đầy đủ pháp lý làm thủ tục hợp pháp để không bị nhầm và được pháp luật bảo vệ.

Người bán phải chấp hành quy định về đầu tư dự án có sử dụng đất và quy định về kinh doanh bất động sản. Không chỉ chủ đầu tư mà các sàn giao dịch bất động sản, các công ty hoạt động môi giới, công ty phát triển dự án... khi đăng bán những sản phẩm nền đất, nhà ở cũng phải đúng quy định.

Cơ quan nhà nước cần tăng cường tuyên truyền thông tin về quy hoạch, dự án... để hạn chế, chặn đứng những ý định muốn phân lô bán nền trái phép.

Bên cạnh đó, cần công khai quy trình, thủ tục, thành phần hồ sơ lập dự án; cần cải cách gọn, nhẹ, giải quyết đúng hẹn, thực hiện những thủ tục cấp giấy chứng nhận, đăng bộ, chuyển nhượng nhanh để người dân có điều kiện thực hiện hợp pháp các quyền về đất đai. Tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, kể cả phối hợp để xử lý hình sự nếu đủ căn cứ.

Theo tôi, những dự án phân lô bán nền được xây dựng hạ tầng đầy đủ là góp phần xây dựng, phát triển đô thị. Trách nhiệm của Nhà nước là làm sao quản lý để các khu phân lô bán nền tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, trở thành những khu đô thị đàng hoàng.

Ông Đặng Văn Tạo (một nạn nhân tại Q.Bình Tân):

Chính quyền vào cuộc quá chậm

Tôi là một trong những nạn nhân của dự án "ma" tại Q.Bình Tân (TP.HCM). Để có số tiền hơn 1 tỉ đồng góp vốn mua một nền đất tại khu Tây Lân (P.Tân Tạo) của công ty A., vợ chồng tôi phải gom góp tiền dành dụm sau 10 năm đi làm ở TP.HCM và mượn thêm.

Mơ ước của gia đình tôi là một ngày nào đó, mình có một chỗ gọi là nhà để trở về sau một ngày bươn chải kiếm sống chứ không phải là cái phòng 14m2 trong xóm trọ. Giá nhà ở trong các dự án quá cao, căn hộ chung cư vùng ven cũng có giá từ 2 tỉ đồng chứ không thấp.

Vì vậy, việc mua một miếng đất nhỏ, rồi dần dà xây nhà cấp bốn đến nhà đàng hoàng để ở là lựa chọn gần như duy nhất. Từ ngày biết mình mua phải dự án không có thật, tôi lao vào tìm hiểu pháp luật mới thấy mình và hàng trăm người đã mua đất tại các dự án "ma" do thiếu hiểu biết, thiếu thông tin.

Theo tôi, Nhà nước không nên cấm dự án phân lô bán nền, mà phải siết chặt quản lý về việc kinh doanh bất động sản. Và hàng trăm người dân mua đất nhầm dự án "ma", không lấy lại được tiền đã gửi đơn tố cáo, cầu cứu khắp nơi từ đầu năm 2019 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bị xử lý gì. Điều này cho thấy các cơ quan chức năng đã xử lý quá chậm chạp.