Căn hộ mới ở TP HCM neo giá trên trăm triệu đồng một m2

Một dự án thuộc phân khúc cao cấp nằm trên đường Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP Thủ Đức vừa chào bán đợt đầu tiên trong tháng 5. Dự án này có diện tích 3,8 ha, rổ hàng hơn 2.000 căn. Giá chào bán của chủ đầu tư từ 130 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả thuế phí, giá nhà lên ngưỡng 146-155 triệu đồng mỗi m2, chênh khoảng 15-20% so với mức rumor (giá dự kiến).

Người mua sẽ phải trả 6-7 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ một phòng ngủ rộng 50 m2 tại dự án này. Còn căn hai phòng ngủ rộng 70-80 m2 lên đến 9-10 tỷ đồng (chưa gồm các loại thuế phí). Theo một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại TP Thủ Đức, giá bán dự án này đắt đỏ bậc nhất khu vực Mai Chí Thọ. Nhiều dự án cùng phân khúc cao cấp trong bán kính 3 km đang được chào bán 70-100 triệu đồng một m2 trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Không chỉ dự án chào bán lần đầu tiên, phân khu mới của những dự án hiện hữu cũng được bán giá trên dưới 100 triệu đồng một m2, chênh 15-25% so với giai đoạn trước đó. Tại khu vực quận 9 cũ (TP Thủ Đức), một phân khu mới với 4 tòa căn hộ trong đại đô thị đang được lên kế hoạch mở bán. Theo giới thiệu của chủ đầu tư, giỏ hàng này được định vị là căn hộ cao cấp với giá rumor từ 5.000 USD (khoảng 127 triệu đồng) một m2.

Mức giá này gây chú ý vì chênh gần gấp đôi so với phân khu mở bán giữa năm ngoái. Người mua có thể phải bỏ ra hơn 3,6 tỷ đồng để sở hữu căn studio rộng 29 m2. Trong khi loại căn này mở bán năm 2023 chỉ từ 1,6 tỷ đồng.

Đầu tháng 5, giai đoạn cuối của dự án nằm giữa hai tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch và Trần Bạch Đằng, bán đảo Thủ Thiêm cũng được chào hàng, chủ yếu là các căn hộ 2-3 phòng ngủ và duplex phân khúc hạng sang. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra 5.000-7.000 USD (khoảng 127-178 triệu đồng) mỗi m2.

Tại quận 7, một phân khu mới cao 12 tầng với 95 căn cũng vừa được tung ra thị trường hồi tháng 3. Giá bán dao động 88-100 triệu đồng mỗi m2, căn diện tích nhỏ nhất 42 m2 đã vượt 3,6 tỷ đồng. Mức này chênh khoảng 25% so với giá bán phân khu ra mắt ba năm trước.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế, tài chính, bất động sản Dat Xanh Service (FERI), giá bán căn hộ mới tại TP HCM đầu quý II tăng 2-3% theo tháng, lên đến 82 triệu đồng mỗi m2. FERI cho biết đà tăng giá không chỉ ở dự án lần đầu ra mắt thị trường mà cả rổ hàng mới của các dự án hiện hữu. Tuy nhiên rất ít dự án đưa ra chính sách bán hàng đột phá để kích cầu như năm ngoái.

Dữ liệu của DKRA Group cũng cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP HCM và vùng lân cận đạt hơn 1.300 căn trong tháng 5, gấp 3-4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng TP HCM chiếm gần 80% nguồn cung sơ cấp, chủ yếu là phân khu hạng sang ở khu Đông. Dù rổ hàng mới tăng nhẹ giá bán, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức cao, khoảng 62%.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ Tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cho biết giá bán tăng nhẹ và neo cao là diễn biến chung của thị trường căn hộ TP HCM. Lý do đến từ áp lực chi phí đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài. Chưa kể, phần lớn dự án mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tiến độ thi công nhanh, tiện ích và chất lượng được đầu tư cao hơn nên "không có lý do gì giá thấp hơn các dự án mở bán trước".

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nói đà tăng này xuất phát từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài. Trong khoảng 4 quý gần đây, thị trường rất hiếm có dự án mới ra mắt, hầu hết rổ hàng sơ cấp đến từ các dự án hiện hữu.

Thống kê của Sở Xây dựng cũng cho thấy hai năm qua, nguồn cung dự án chung cư mới tại TP HCM rất ít ỏi, chỉ hai dự án được cấp phép đầu tư vào 2022-2023. Riêng quý I năm nay, thành phố chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giá căn hộ mới neo cao còn đến từ xu hướng phát triển của thị trường và chiến lược của chủ đầu tư. Theo ông David Jackson, bên cạnh chất lượng công trình, nội thất bàn giao, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm. Điều này cho thấy chiến lược của chủ đầu tư hướng đến phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Tức đồng nghĩa tỷ trọng căn hộ bình dân và trung cấp tại TP HCM ngày càng giảm.

"Rổ hàng ra mắt gần đây đều vượt trăm triệu đồng một m2 cho thấy quyết tâm giữ giá của các chủ đầu tư, dù thị trường vẫn trong giai đoạn chững lại", chuyên gia cho hay.

Theo các chuyên gia, căn hộ mới tại TP HCM chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu, tiềm lực tài chính mạnh. Do đó người mua có ngân sách tầm trung trở xuống có thể dịch chuyển sang các tỉnh lân cận để tìm căn hộ mới. Ví dụ như tại Bình Dương, nhiều dự án mở bán thời gian qua có giá trung bình 27-38 triệu đồng mỗi m2, tập trung ở TP Dĩ An và Thuận An.

Ông Võ Hồng Thắng dự báo nguồn cung mới trong quý II sẽ tăng so với đầu năm, dao động 2.000-3.000 căn, tập trung tại Bình Dương và TP HCM. Phân khúc hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP HCM, còn hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới ở các tỉnh giáp ranh.