Bỏ cọc đấu giá có thể tạo 'vết dầu loang' trên thị trường địa ốc

Sau hơn một tháng kể từ phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, đến nay chỉ 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Trong đó, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng một m2 đều không nộp tiền.

Đây là một trong những phiên đấu giá vùng ven gây xôn xao thị trường trong tháng 8. Bởi số lượng hồ sơ đăng ký lên đến 4.600 hồ sơ với hơn 1.500 người, tương đương một thửa đất có hơn 22 người quan tâm. 68 lô đất được bán thành công với giá gấp 5-8 lần khởi điểm, cao nhất đạt trăm triệu đồng một m2.

Nói với VnExpress, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính, cho biết "không bất ngờ" với kết quả 55 trên 68 lô đất Thanh Oai bị bỏ cọc. Điều này cho thấy 80% người trúng thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực.

Ông Long cho hay, nhìn từ bài học nhãn tiền là Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven Hà Nội là "chiêu bài" không mới, song tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn, đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội.

Với chiêu bài này, chỉ cần bỏ 120-200 triệu đồng đặt cọc một thửa đất, nhóm nhà đầu tư có thể tạo mặt bằng giá ảo xung quanh. Bởi môi giới sẽ lấy giá trúng làm "điểm neo" cho nhiều phân khúc nhà ở khu vực lân cận, dù giao dịch thực tế chưa hồi phục. Trong bối cảnh thị trường "hỗn loạn về giá", nhà đầu tư có thể trục lợi bằng việc sang tay lướt cọc hoặc đẩy hàng tồn có thanh khoản kém xung quanh.

Hệ lụy của việc tạo sốt ảo là giá nhà ở bị lên cao gây nhiễu loạn thị trường. Việc thu lợi chỉ thuộc về một nhóm nhỏ nhà đầu tư, còn phần đông người dân có nhu cầu ở thực không thể với tay đến giấc mơ an cư. Chưa kể giá trúng đấu giá cao đột biến có thể tạo xu hướng đầu cơ đất đai khi có thêm nhiều người đổ đi mua, với kỳ vọng tiếp tục kiếm lời từ làn sóng này.

"Dòng tiền thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại thành ứ đọng trong đất", ông Long cho biết.

Cùng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao "rất phản cảm" và "giống như trò đùa" của một nhóm nhà đầu cơ, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá chân chính. Thiệt hại có thể nhìn thấy là sụt giảm ngân sách thu về. Tại Thanh Oai, tổng số tiền thu từ phiên đấu giá 10/8 đạt hơn 80 tỷ đồng, chỉ bằng 20% mức dự kiến tại thời điểm kết thúc phiên đấu.

Theo ông Võ, các địa phương vẫn thu được khoản tiền từ việc bán hồ sơ và tiền đặt trước, song về lâu dài tình trạng bỏ cọc hàng loạt sẽ gây lãng phí nguồn lực khi địa phương phải tổ chức đấu giá lại, ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Tình trạng trên còn gây trở ngại cho công tác thẩm định giá đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án xung quanh. Bởi tâm lý người dân bị thu hồi đất cũng dễ bị tác động từ những phiên đấu giá kỷ lục, có thể dẫn đến khiếu kiện để đòi mức bồi thường cao hơn.

Hiện, luật pháp chưa có chế tài cụ thể với cá nhân trúng đấu giá, nhưng bỏ cọc. Theo Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày, họ sẽ bị hủy kết quả và chỉ mất tiền cọc.

Tình trạng bỏ cọc hàng loạt ở Thanh Oai có thể tạo "vết dầu loang" trên thị trường đất đấu giá huyện ven khi giá khởi điểm vẫn rất thấp, các chuyên gia lo ngại. Sau thời gian dừng để rà soát pháp lý, từ giữa tháng 9, Hà Nội tiếp tục đấu giá hơn 250 lô đất ở 4 huyện Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh.

Các lô được đưa ra đấu giá lần này ở huyện Đan Phượng, Mê Linh có mức ban đầu quanh 13-14 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, các thửa đất tại Mỹ Đức, Thanh Oai - huyện có thửa đất trúng giá hơn 100 triệu một m2 vào đầu tháng 8 - giá khởi điểm thấp, chỉ từ 3,5-5 triệu đồng một m2. Mức này thấp hơn cả khởi điểm của phiên đấu giá hôm 10/8 ở Thanh Oai.

Ông Võ cho biết giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ dàng thu đông đảo nhà đầu tư tham gia. Nếu không trúng, số tiền này được trả lại ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc. Nếu trúng đấu giá đất, nhà đầu tư có thể lãi trăm triệu đồng từ khoản chênh sang tay.

"Với mức khởi điểm chỉ từ 3,5 triệu đồng, tình trạng nhà đầu tư tranh đấu giá để đẩy lên cao rồi bỏ cọc có thể còn tiếp diễn", chuyên gia cho hay.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận tình trạng bỏ cọc đặt ra vấn đề bất cập trong việc định giá khởi điểm và công tác quản lý thị trường. Bất cập giá khởi điểm thấp xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường. Theo ông Võ, tình trạng trên chỉ chấm dứt khi mức khởi điểm sát thị trường, tiền đặt cọc được nâng lên khiến nhóm đầu cơ mất động lực tham gia đẩy giá.

Tương tự, chuyên gia Ngô Trí Long đề xuất cần có chế tài riêng với những nhà đầu tư bỏ cọc như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc phiên khác về sau. Quy định cũng cần bổ sung thêm phần thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi bỏ cọc, gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, để tăng tính răn đe với nhóm nhà đầu tư này.