Bất động sản bắt đầu rung lắc

Lượng căn hộ bán ra giảm gần 30%

Theo ghi nhận của hãng nghiên cứu thị trường CBRE Vietnam, tổng số lượng căn hộ bán được tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm khá thất vọng khi chỉ đạt xấp xỉ 6.000 căn, giảm đến 29% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức thấp nhất trong quý đầu tiên của 3 năm trở lại đây. Vậy điều gì đang chờ đón các chủ đầu tư?

Khác hẳn so với 2 năm trước, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhanh đã lôi kéo các chủ đầu tư mạnh dạn mở bán ồ ạt, giai đoạn 2017 - 2018 sẽ là giai đoạn khá “nhạy cảm” cho thị trường khi các dự án được mở bán lúc trước sẽ được bàn giao cho khách hàng. Chất lượng của chúng trên thực tế sẽ là một bài thử nghiệm khắt khe về năng lực, các cam kết và thương hiệu của các chủ đầu tư, cũng như tác động không nhỏ đến niềm tin, thái độ của người mua nhà đối với các dự án mở bán mới trong năm nay.

Đáng tiếc là bên cạnh một số chủ đầu tư uy tín, vẫn có những trường hợp một số dự án được bàn giao cho khách hàng không đáp ứng được yêu cầu chất lượng. Sự kiện tòa án xem xét mở thủ tục phá sản đối với PVC Land mới đây cũng ảnh hưởng không tốt đến tâm lý của người mua nhà nói chung.

Đó là lý do vì sao hiện khá nhiều chủ đầu tư đang tạm dừng triển khai bán một số sản phẩm trong 3 tháng đầu năm 2017 để chờ đợi xu thế rõ nét hơn của thị trường. Thống kê của CBRE cho thấy trong quý I vừa qua, tổng lượng căn hộ được tung ra bán giảm đến gần một nửa so với cùng kỳ năm ngoái khi chỉ đạt khiêm tốn khoảng 5.000 căn.

Một thách thức khác cho thị trường trong năm nay là dòng vốn hỗ trợ cho thị trường sẽ bị khan hiếm hơn. Thông tư 06/2016 đã có hiệu lực buộc các ngân hàng giảm tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho trung và dài hạn từ 60% xuống chỉ còn 50% trong năm nay, hệ số rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh từ 150% lên 200%.

Bởi thế các ngân hàng sẽ phải thận trọng hơn trong chính sách cho vay của mình, thậm chí một số đang đối mặt với nguy cơ phải tạm dừng không được cấp thêm bất kỳ khoản tín dụng trung hạn và dài hạn do tỷ lệ cho vay đã vượt quá trần giới hạn theo quy định.

Một thực tế khác đối với các chủ đầu tư là lãi suất vay tiền đồng đối với hoạt động kinh doanh cũng sẽ tăng lên, theo sự tăng lên của đồng USD. Việc đáp ứng được yêu cầu của Thông tư 06 cũng khiến một số ngân hàng gần đây đã phải đẩy mạnh huy động nguồn vốn dài hạn. Quá nhiều áp lực trong năm nay sẽ buộc các chủ đầu tư phải tìm các lối thoát mới, tìm đường duy trì sự sống.

Lên sàn tìm vốn

Nhưng vẫn có một hướng đi thuận lợi hơn cho các DN địa ốc là thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn hưng phấn nhất kể từ 2009 trở lại đây. Đó sẽ là thời cơ thuận lợi cho các DN phát hành thêm một lượng lớn cổ phiếu có giá tốt để giảm sức ép về tài chính.

Điển hình như CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy dự kiến sẽ phát hành thêm cổ phiếu với tỷ lệ 2:1, giá phát hành bằng mệnh giá. Vạn Phát Hưng sẽ chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán bằng mệnh giá với tỷ lệ 5:1. CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh dự kiến sẽ trả cổ tức 2016 bằng cổ phiếu với tỷ lệ 15%, đồng thời sẽ bán cổ phần cho các cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 20%. Hay như bất động sản Phát Đạt sẽ trả cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10% để ưu tiên dành nguồn lực trả nợ khoản vay 1.000 tỷ đồng cho Đông Á trong năm nay.

Để thích nghi với xu thế cạnh tranh hơn của thị trường trong năm nay, một số DN cũng điều chỉnh lại chiến lược kinh doanh với những hướng đi mới khá bất ngờ. Vingroup từ một tay chơi tập trung chủ chốt vào phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tập trung hơn vào phân khúc bình dân trong năm nay với dự án 10.000 căn Vincity tại quận 9, TP.HCM. Lần đầu tiên trong lịch sử của mình, nhà phát triển các dòng biệt thự, nhà phố liền kề Khang Điền mới đây đã giới thiệu ra thị trường sản phẩm căn hộ đầu tiên tại Khu Đông với giá phù hợp hơn với túi tiền của người mua.

Khó khăn của người này cũng mang đến cơ hội cho người khác. Thị trường M&A trên thị trường bất động sản dự kiến sẽ diễn ra rầm rộ hơn trong năm nay. CII mới đây đã chuyển nhượng một phần dự án tại Thủ Thiêm cho Hong Kong Land, Vạn Phát Hưng nhượng lại một số dự án cho An Gia hay Hưng Thịnh tiếp tục thâu tóm dự án (tại địa chỉ số 510, Kinh Dương Vương, Bình Tân, TP.HCM) của Công ty Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.