'Bảng giá đất tăng cao chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên'

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024 đó là bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ (theo loại đất, theo khu vực). 

Tại Hội nghị “Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV đánh giá, việc xác định giá đất vẫn là một bài toán khó. Bởi ngay cả các đơn vị tư vấn, định giá đất cũng đang không dám làm việc vì sợ sai, sợ hình sự hoá. Điều này xuất phát từ việc thiếu nguồn thông tin dữ liệu về đất đai. 

Cũng theo ông Lực, bảng giá đất hàng năm sẽ là tiền đề để việc định giá đất sát với giá thị trường, đồng thời tháo gỡ các bất cập, đặc biệt là hiện tượng hai giá. Đây sẽ là cơ sở để doanh nghiệp thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án…

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản.

"Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 - 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại", chuyên gia nhận định.

Thực tế, bảng giá đất mới ban hành tại nhiều địa phương có xu hướng tăng mạnh, tiệm cận với thị trường. Theo Bộ Xây dựng, với bảng giá đất mới sát giá thị trường, sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy, chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án nhà ở dao động trong khoảng 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.

Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước. Do đó, bảng giá đất tăng có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước 

Liên quan đến việc TP HCM xây dựng bảng giá đất mới, có ý kiến cho rằng điều này không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định này chỉ đúng một phần. 

Bởi đơn cử, trong giai đoạn đầu, một dự án bất động sản đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất, và dự án được thẩm định theo phương thức thặng dư, nên trong ngắn hạn không có tác động lớn. Nhưng về dài hạn, khi người dân hoặc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, khu vực đó sẽ không chấp nhận bán theo mức giá cũ.

"Điều này chắc chắn sẽ đẩy giá bất động sản lên, tạo ra tác động tâm lý đám đông và ảnh hưởng đáng kể đến thị trường", vị này nhận định.