'Bảng giá đất mới sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội'

Nội dung được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM nói tại chương trình Dân hỏi - Chính quyền trả lời về các vấn đề xoay quanh Luật Đất đai 2024, sáng 18/8.

Trong các cuộc góp ý về bảng giá đất điều chỉnh trước đó, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại khi giá đất tăng sẽ làm tăng giá nhà ở xã hội do các yếu tố đầu vào của dự án tăng. Điều này khiến phân khúc này đã ít sẽ càng khan hiếm, không thu hút nhà đầu tư, người thu nhập thấp càng khó tiếp cận.

"Trong các yếu tố cấu thành nên giá nhà ở xã hội không xuất hiện tiền sử dụng đất nên không có cơ sở nói bảng giá đất điều chỉnh ảnh hưởng đến giá nhà xã hội", ông Khiết nói.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đang xây dựng dự thảo bảng giá điều chỉnh mới để phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8. Theo đó, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, thì so với Quyết định 02 giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng theo quy định nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế phí khác. Ngoài ra, các văn bản pháp luật hiện hành quy định giá nhà ở xã hội được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

"Như vậy, trong chi phí cấu thành nên giá nhà không xuất hiện tiền sử dụng đất nên việc điều chỉnh bảng giá đất không tác động đến giá nhà xã hội", ông Khiết nhấn mạnh.

Lãnh đạo Sở Xây dựng thông tin thêm, tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong dự án, lãi vay và các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp được phân bổ cho phần nhà ở xã hội. Các chi phí này được xác định tại thời điểm trình thẩm định, gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng...

Đối với các dự án nhà ở xã hội liên quan đến đất đai là có tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... từ Luật Đất đai 2013 đến luật mới đều thực hiện theo cơ chế thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024 cũng căn cứ vào thị trường và phù hợp với tình hình của địa phương. Do đó, theo ông Khiết ý kiến cho rằng ban hành Luật Đất đai mới làm tăng giá nhà ở xã hội là chưa đủ cơ sở để xác định.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho rằng Luật Đất đai 2024 còn mở ra nhiều hướng thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư tham gia phân khúc nhà ở xã hội. Đơn cử như trước đây khi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để vay vốn thực hiện dự án. Nếu chủ đầu tư cần vốn phải tìm một tài sản khác để thế chấp.

Theo ông Khiết điều này khiến các chủ đầu tư e ngại, không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội, Tuy nhiên, ở luật mới, điều này đã được tháo gỡ, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất.

Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh đang được Sở Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất thành phố, sau đó UBND TP HCM xem xét phê duyệt.

Dự kiến bảng giá đất mới của TP HCM nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay thành phố sẽ đánh giá lại để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.

Tại chương trình nhiều đại biểu cũng cho rằng TP HCM chưa ban hành giá đất điều chỉnh trong khi Bộ Tài chính có hướng dẫn bảng giá đất cũ được áp dụng đến hết năm 2025. Tuy nhiên, người dân nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng... đã bị ách tắc, không được giải quyết vì thuế chờ bảng giá mới. Cử tri cho rằng điều này có hợp lý và vi phạm quy định pháp luật hay không?

Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP HCM cho biết không chỉ TP HCM mà các địa phương khác đều vướng mắc ở khâu xác định nghĩa vụ tài chính khi xử lý các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì "chưa biết tính theo bảng giá nào". Do đó, TP HCM đang xin Chính phủ và bộ, ngành hướng dẫn.