Bài toán quản lý cho căn hộ thương mại diện tích nhỏ

Khi mức thu nhập của nhiều người dân chưa cao thì quan niệm “khéo ăn thì no, khéo co thì ấm” đối họ luôn luôn có giá trị. Ảnh: CAO BAN

Giúp người nghèo mua nhà

Cuối tháng 4, Bộ Xây dựng đã có văn bản đồng ý với đề xuất của doanh nghiệp về việc xây căn hộ diện tích 25 mét vuông cho đến khi bộ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư.

Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Nhà ở năm 2005 có quy định, nhà ở thương mại phải có diện tích sàn không được nhỏ hơn 45 mét vuông. Tuy nhiên, hiện có nhiều địa phương, doanh nghiệp đã kiến nghị được xây dựng nhà ở thương mại có diện tích từ 30-40 mét vuông

Bộ Xây dựng thừa nhận, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45 mét vuông) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Chính vì vậy, Luật Nhà ở năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45 mét vuông đối với căn hộ chung cư thương mại. Theo đó, căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Trong thời gian chờ Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 mét vuông (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng có bốn nguyên nhân chính làm thay đổi quan điểm của Bộ Xây dựng về nhà diện tích nhỏ. Thứ nhất, cách đây vài năm, Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ diện tích 30-40 mét vuông. Số căn hộ này được tiêu thụ nhanh chóng, các căn hộ đã được đưa vào sử dụng trên ba năm và được quản lý chặt chẽ, quy củ.

Thứ hai, chương trình phát triển nhà ở xã hội nhằm phát triển nhà cho người thu nhập thấp được nỗ lực thực hiện nhiều năm qua, nhưng đã thất bại. Nhà ở xã hội với giá khoảng một tỉ đồng/căn chỉ được bán cho một số đối tượng nhất định, có thu nhập ổn định với thủ tục hết sức phức tạp. Trong khi đó, người nghèo thực sự, có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng không thể nào tiếp cận được loại nhà này, kể cả nhờ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Thứ ba, hơn 5.000 căn hộ ở Bình Dương với diện tích chỉ 30 mét vuông đã được đưa vào sử dụng thành công, đem lại nơi an cư lập nghiệp cho hàng ngàn công nhân mà không hề hình thành khu ổ chuột như lo ngại.

Thứ tư, chính quyền TPHCM đã đặt quyết tâm học tập tỉnh Bình Dương làm nhà giá 100 triệu đồng/căn cho người thu nhập thấp. Để có mức giá rẻ như vậy, chỉ có nhà diện tích nhỏ từ 30-40 mét vuông mới phù hợp. Theo ông Đực, chính bằng sự thay đổi quan điểm của cơ quan nhà nước, người thu nhập thấp sẽ có nhiều cơ hội mua nhà, không phải thông qua chương trình nhà ở xã hội, hay bất cứ sự ưu đãi nào từ phía chính quyền.

Khâu quản lý quyết định

Việc xây căn hộ diện tích nhỏ có làm hình thành các khu ổ chuột trên cao hay không đều phụ thuộc vào khâu quản lý. Vấn đề không nằm ở diện tích căn hộ, mà là diện tích sàn nhà bình quân một người lớn hay nhỏ.

TS. Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, lo ngại mức độ tập trung dân số cao khi làm khu đô thị chuẩn thấp hoặc xây nhà diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp. Do đó, phải chú trọng vấn đề hạ tầng và quản lý sao cho các khu dân cư này luôn gọn gàng, an ninh, sạch sẽ.

Trước băn khoăn việc xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ làm hình thành các khu ổ chuột trên cao, ông Liêm khẳng định, ổ chuột có hình thành hay không đều phụ thuộc vào khâu quản lý. “Vấn đề không nằm ở diện tích căn hộ, mà là diện tích sàn nhà bình quân một người lớn hay nhỏ”, ông Liêm nói.

Theo ông Liêm, cơ quan chức năng phải có nhiệm vụ quản lý vấn đề này, đảm bảo số dân trong các khu căn hộ diện tích nhỏ không quá cao, tránh gây áp lực hạ tầng. Ngoài ra, phải tiến hành khảo sát, điều tra nhu cầu của người dân đối với loại nhà này để chọn địa điểm xây dựng phù hợp.

“Chính thị trường sẽ điều tiết mặt hàng căn hộ 25 mét vuông này, nên không thể làm tràn lan, cũng không nhất thiết phải làm ở ngoại thành vì nhiều khu tái định cư đã được xây ở ngoại thành nhưng bị bỏ hoang không ai ở”, ông Liêm nói.

PGS.TS. Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cũng đồng tình với việc phải kiểm soát số dân tại các khu căn hộ diện tích nhỏ. Đồng thời, kiểm soát cả tỷ lệ số lượng căn hộ này được xây dựng trong một khu vực. Các căn hộ này cũng phải được thiết kế linh hoạt, có định hướng lâu dài, để 5-10 năm nữa phát triển hơn có thể hợp hai căn hộ lại thành một căn diện tích 50 mét vuông, đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, việc trục lợi về căn hộ diện tích nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch yếu kém. Chủ đầu tư thường xin chỉ tiêu về quy mô dân số cao, sau đó dồn nén quy mô dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần phải công khai công tác quy hoạch, dự báo, tránh để doanh nghiệp trục lợi.

Căn hộ diện tích nhỏ phải đảm bảo chức năng của phần không gian sở hữu riêng, đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. Khi diện tích căn hộ giảm thì phần sở hữu riêng giảm nhưng các chỉ tiêu kỹ thuật đã phê duyệt vẫn phải tuân thủ. Theo lẽ đó, việc giảm diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến người sử dụng nhưng không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng chung của xã hội.

Trên thực tế, khi mức thu nhập của nhiều người dân chưa cao thì quan niệm “khéo ăn thì no, khéo co thì ấm” đối với họ luôn luôn có giá trị. Ở góc độ này, nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ phù hợp điều kiện kinh tế của người dân và nguồn cung của các doanh nghiệp bất động sản cùng gặp nhau.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng các chung cư thương mại giá rẻ không nên xây quá cao, chỉ khoảng dưới 15 tầng, ở khu vực ngoại thành, giá bán dao động từ 10-12 triệu đồng/mét vuông, tổng giá trị căn hộ từ 250-300 triệu đồng. Bên cạnh đó, nên áp dụng đa dạng hình thức bán, cho thuê, thuê mua tùy theo nhu cầu thị trường. Tại TPHCM, loại hình căn hộ này có thể được xây dựng và tiêu thụ tốt tại các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn... mà vẫn không gây áp lực lên hạ tầng vùng lõi thành phố.

Ngoài ra, thành phố cần chấp nhận những “đô thị chuẩn thấp” với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ ở vùng ven thành phố, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh để giúp người dân có cơ hội tạo lập nhà ở và thành phố bớt quá tải. Tại đây, có thể xây dựng xen kẽ những căn hộ 25 mét vuông bên cạnh những căn hộ diện tích rộng, không nhất thiết toàn bộ đều là nhà diện tích nhỏ.