Thay vào đó, nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến những tài sản có khả năng tạo ra hai lớp giá trị song song: dòng tiền khai thác thực tế và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản theo thời gian. Đây chính là bài toán “lợi nhuận kép” đang định hình khẩu vị đầu tư mới.

Từ cuộc chơi tăng giá sang bài toán dòng tiền và tích sản

Dữ liệu lịch sử từ các thị trường tài chính lớn (như IPD-MSCI) chỉ ra một thực tế: Lợi nhuận từ thu nhập cho thuê của bất động sản biến động rất ít, thường chỉ dao động trong biên độ hẹp với độ lệch chuẩn cực thấp (chỉ khoảng 1,3%).

Ngược lại, sự biến động dữ dội của giá trị tài sản có thời điểm tăng tới 34% hoặc bốc hơi 28% lại hoàn toàn bị chi phối bởi sự thay đổi của Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate).

Khi Cap Rate bị nén xuống quá thấp, giá tài sản có thể tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng thực của dòng tiền. Ngược lại, nếu mức định giá được hỗ trợ bởi dòng tiền khai thác bền vững, chi phí vốn hợp lý và triển vọng tăng trưởng dài hạn, tài sản sẽ có nền tảng vững chắc hơn để duy trì giá trị qua các chu kỳ.

Đây cũng là lý do, trong bối cảnh thị trường biến động, khẩu vị của dòng vốn dài hạn đang thay đổi. Thay vì chỉ tìm kiếm những tài sản có khả năng tăng giá trong ngắn hạn, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, các quỹ tài sản và dòng vốn quốc tế có xu hướng ưu tiên tài sản có khả năng khai thác dòng tiền đồng thời sở hữu nền tảng tăng giá trị dài hạn.

Một tài sản đáp ứng được hai điều kiện này sẽ tạo ra “lợi nhuận kép”: dòng tiền trong quá trình nắm giữ và giá trị tài sản gia tăng theo thời gian.

Về bản chất, đây là sự chuyển dịch từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để sở hữu, khai thác và tích sản”.

Nha Trang - Khánh Hòa: Khi vị trí, hạ tầng và dòng khách cùng tạo lực đẩy

Sự dịch chuyển này đặc biệt rõ nét tại các đô thị du lịch có khả năng tạo dòng tiền lưu trú quanh năm. Với bất động sản nghỉ dưỡng, hiệu quả khai thác không chỉ phụ thuộc vào chất lượng tài sản mà còn gắn trực tiếp với nguồn khách, hạ tầng kết nối và mức độ khan hiếm của quỹ đất tại điểm đến.

Nha Trang - Khánh Hòa đang hội tụ đồng thời những yếu tố này.

Theo số liệu được công bố, trong 8 tháng đầu năm, toàn tỉnh Khánh Hòa ước đón hơn 18 triệu lượt khách, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, khách quốc tế đạt hơn 6,3 triệu lượt, tăng 67,9%. Tổng doanh thu du lịch ước đạt hơn 60.893 tỷ đồng, tăng khoảng 19,2% so với cùng kỳ, trong khi công suất sử dụng phòng lưu trú bình quân đạt trên 63%.

Những con số này cho thấy quy mô dòng khách đang tạo ra nhu cầu thực đối với hệ thống lưu trú, đồng thời mở rộng dư địa khai thác cho các sản phẩm hướng tới nhóm khách có khả năng chi trả cao.

Ở chiều ngược lại, quỹ đất ven biển tại những vị trí trung tâm như trục Trần Phú ngày càng khan hiếm. Đặc biệt, những khu đất có địa hình, tầm nhìn và khả năng tiếp cận biển khác biệt không dễ dàng tái tạo bằng nguồn cung mới.

Khi nguồn cầu du lịch tăng lên trong khi nguồn cung vị trí đặc biệt bị giới hạn, yếu tố khan hiếm trở thành một lớp giá trị quan trọng đối với bất động sản dài hạn.

Động lực này tiếp tục được củng cố bởi sự phát triển của hạ tầng liên vùng. Hệ thống cao tốc kết nối Khánh Hòa với TP.HCM, Đà Lạt và Buôn Ma Thuột đang mở rộng bán kính tiếp cận của điểm đến; sân bay quốc tế Cam Ranh tiếp tục được định hướng nâng công suất; trong khi các kế hoạch phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam có thể tạo thêm lợi thế kết nối trong dài hạn.

Như vậy, với một tài sản nghỉ dưỡng, dòng tiền không còn được nhìn nhận tách rời khỏi giá trị vị trí. Một tài sản có khả năng khai thác tốt hôm nay nhưng nằm ở nơi nguồn cung có thể mở rộng liên tục sẽ khác hoàn toàn với một tài sản vừa tạo dòng tiền, vừa sở hữu vị trí khó thay thế.

Anh Nguyen Oceanfront Horizon: Tiên phong giải bài toán “giá trị kép”

Trong bức tranh đó, Anh Nguyen Oceanfront Horizon, tọa lạc trên sườn núi Cảnh Long, tại khu vực phía nam đường Trần Phú, Nha Trang, có thể được nhìn nhận như một ví dụ cho xu hướng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng kết hợp giữa khai thác dòng tiền và gia tăng giá trị theo thời gian

Lớp giá trị thứ nhất đến từ khả năng khai thác. Địa thế sườn núi Cảnh Long hướng ra vịnh Nha Trang mang lại tầm nhìn biển rộng và không gian riêng tư - những yếu tố có giá trị đối với phân khúc khách nghỉ dưỡng cao cấp, khách lưu trú dài ngày và nhóm khách tìm kiếm trải nghiệm khác biệt.

Khi tài sản có khả năng vận hành và tạo doanh thu từ lưu trú, chủ sở hữu có thêm một nguồn giá trị trong suốt thời gian nắm giữ, thay vì chỉ chờ thời điểm bán lại.

Lớp giá trị thứ hai đến từ tính khan hiếm của vị trí. Quỹ đất tựa núi Cảnh Long ven biển có tầm nhìn trực diện và kết nối với trục Trần Phú là nguồn cung hữu hạn. Trong bối cảnh không gian phát triển tại các vị trí ven biển trung tâm ngày càng bị giới hạn bởi địa hình và quy hoạch, những tài sản sở hữu lợi thế vị trí đặc biệt có cơ sở để duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn.

Điểm đáng chú ý nằm ở sự cộng hưởng của hai yếu tố: một bên tạo ra dòng tiền trong quá trình sở hữu, một bên tạo nền tảng cho giá trị tài sản về dài hạn.

Đó cũng chính là bản chất của bài toán “lợi nhuận kép” – không đặt toàn bộ kỳ vọng vào một lần tăng giá, mà xây dựng hiệu quả đầu tư trên hai trụ cột: khai thác tài sản và gia tăng giá trị tài sản.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi của những kỳ vọng tăng giá bằng mọi giá. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, những tài sản có khả năng vận hành thực tế, vị trí khan hiếm và dư địa gia tăng giá trị sẽ có nhiều lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn dài hạn.

Và với bất động sản nghỉ dưỡng, “giá trị kép” có thể trở thành một thước đo quan trọng hơn: tài sản không chỉ đáng giá vì có thể bán được bao nhiêu, mà còn vì có thể tạo ra bao nhiêu giá trị trong suốt thời gian được sở hữu.