Áp lực vốn cho bất động sản nhìn từ Thông tư 06 và Thông tư 08

Chỉ còn gần một tháng nữa, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực (1/9/2023).

Trong báo cáo mới đây, nhóm phân tích Chứng khoán Yuanta nhận định, Thông tư 06 sẽ tạo thêm thách thức cho thị trường bất động sản. Thông tư được ban hành với mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống của ngành ngân hàng, điều chỉnh một số hoạt động cho vay liên quan đến ngành bất động sản.

Công ty chứng khoán này cho rằng có hai quy định chính ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản được bổ sung trong điều 8, những nhu cầu vốn không được cho vay.

Cụ thể, tại Khoản 8, để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UpCoM.

Tại Khoản 9, để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Nhóm phân tích đánh giá, mặt tích cực của Thông tư này là loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém. NHNN muốn ngăn chặn những chủ đầu tư yếu kém, có những hoạt động không lành mạnh, tác động xấu đến thị trường bất động sản, thông qua hành vi đầu cơ đất từ nguồn vốn vay ngân hàng.

Còn mặt tiêu cực là những quy định này vô tình tác động đến các chủ đầu tư khác. Hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới có thể sẽ bị ảnh hưởng vì hình thức thực hiện dựa trên hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là một phương án thường được sử dụng trong ngành bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro liên quan đến thủ tục hành chính bị kéo dài thay vì nhận chuyển nhượng quyền sở hữu dự án.

Một chủ đầu tư thực hiện phát triển một dự án được thâu tóm bởi công ty mẹ hoặc các công ty thành viên, thường sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng BCC, thay vì chuyển nhận nhượng quyền sở hữu dự án.

Ngoài ra, khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà mà không chịu áp lực trả lãi, hay gốc đến hạn như vay nợ ngân hàng.

“Chúng tôi hiểu rằng những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng) sẽ bị ngăn chặn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Như vậy, nếu chủ đầu tư và người mua nhà ký các văn bản/hợp đồng dưới các hình thức khác như là hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận hóp vốn thì liệu ngân hàng có thể cho vay người mua nhà mà không vi phạm khoản 9 Điều 8 của thông tư 06 hay không vì bản chất đây vẫn là một hoạt động góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, báo cáo nêu.

Do đó, theo đánh giá của nhóm phân tích này, mặc dù, thông tư đã tạo ra những quy định nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ của những chủ đầu tư có năng lực yếu, dựa trên vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, những tác động của quy định không dừng lại ở đó, mà tạo thêm những khó khăn cho các doanh nghiệp khác, vốn đang dựa vào hình thức hợp tác BCC để giảm thiểu thời gian cho hoạt động hành chính.

Bên cạnh đó, quy định về hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% có hiệu lực từ 1/10/2023 cũng sẽ cân nhắc hạn chế việc ngân hàng phân bổ nguồn lực tín dụng cho ngành bất động sản. Như vậy, mục tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ phần nào bị kìm hãm bởi những tác động của thông tư 06 đến ngành bất động sản và hoạt động đầu tư khác dưới hình thức PPP.

Quy định "bít đường" vay của doanh nghiệp

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, NHNN mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, khoản 9, Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã "bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Lý giải cụ thể hơn về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.

Lúc này, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

“Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng”, ông Châu cho biết.

Mặt khác, HoREA cho rằng, quy định cấm cho vay của khoản 9, Điều 8, Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung.

Do đó, HoREA tiếp tục đề nghị NHNN xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN,…

Ngoài ra, theo Hiệp hội này, điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019/TT- NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) có quy định Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn. Theo đó, kể từ ngày 1/10/2023, tỷ lệ này là 30%.

Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay, HoREA cho rằng rất cần thiết gia hạn áp dụng thêm một năm để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng đẩy mạnh việc thực hiện hoạt động cấp tín dụng cho nền kinh tế trong thời gian tới, nhất là trong 5 tháng cuối năm 2023 với quy mô tín dụng hơn 1 triệu tỷ đồng để thực hiện Nghị quyết số 97/NQ-CP của Chính phủ.

Vì vậy, HoREA đề nghị xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến 1/10/2024 thay vì thời hạn 1/10/2023.