4 yếu tố có thể kích 'bong bóng' bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM dự báo khó có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2017 nhưng khuyến cáo thêm, viễn cảnh "bong bóng" nhiều khả năng xảy ra trong điều kiện sau:

Nền kinh tế phát triển nóng

Đây là nền tảng để phát sinh "bong bóng" bất động sản, do các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư bất động sản, hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành. Điều có thể an tâm hiện nay là nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.

Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng

Các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng, và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là điều kiện trực tiếp dẫn đến "bong bóng" bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, giám sát chặt chẽ, áp dụng cơ chế linh hoạt nhưng có kiểm soát. Điều này cho thấy không có hiện tượng buông lỏng tín dụng như giai đoạn thị trường khủng hoảng cách đây một thập niên.

Mất cân bằng rổ hàng: giá cao lấn lướt giá thấp

Trên thị trường chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện thị trường đã và đang xuất hiện tình trạng này. Chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến "bong bóng" bất động sản. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường. Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm bất động sản sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.

Tác nhân thổi phồng bong bóng bất động sản có thể đến từ nền kinh tế vĩ mô nhưng cũng không loại trừ yếu tố vi mô như: giới đầu tư thứ cấp, rổ hàng hóa lệch về phân khúc cao cấp (Ảnh: Vũ Lê)

Lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp tăng cao

Khi thị trường được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "bong bóng". Số lượng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã và đang gia tăng trong 2 năm qua, tỷ lệ trên dưới 50% trong phân khúc bất động sản cao cấp. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông, tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện tình trạng bùng nổ các nhà đầu cơ chuyên nghiệp. Mặc dù vậy, bất động sản thật sự cần được theo dõi chặt chẽ những diễn biến ở các địa bàn nóng, đặc biệt lưu ý đến thị trường bất động sản thứ cấp.

Bên cạnh đó, Hiệp hội dẫn nguồn nhiều dữ liệu thống kê về tín dụng cho thấy thị trường vẫn nằm trong ngưỡng an toàn. Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng lên đến 15,81%. Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đạt 1,374 triệu tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,4%, cao nhất nước và có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18 đến 20%, tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, nợ xấu tín dụng của TP HCM chỉ là 2,03%).

Tín dụng vào thị trường bất động sản Thành phố khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,6%, tăng 14,2% so với 2015, nợ xấu bất động sản chỉ chiếm khoảng 2,6%. Dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản.