Vì sao chậm giao sổ hồng chung cư?

Tình trạng chậm bàn giao sổ hồng diễn ra ngày càng phổ biến khiến cư dân luôn trong tâm lý bất an

Đơn cử như trường hợp của những hộ dân đang sống tại chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP HCM do Công ty CP Xây dựng công trình 585 làm chủ đầu tư. Đã dọn vào ở từ giữa năm 2011, nhưng 6 năm qua, gần 1.000 hộ dân đang cư trú tại đây vẫn phải dài cổ chờ được cấp sổ hồng.

Hay trường hợp các hộ dân ở chung cư Rubyland trên đường đường Lê Quát, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư cũng rơi vào cảnh tương tự. Mặc dù giao nhà cho dân ở đã 6 năm qua, nhưng đến nay, chủ nhân của những căn hộ vẫn chưa thể nhận được giấy chứng nhận sở hữu nhà. Nguyên nhân do chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng, vẫn còn nợ thuế nên chưa thể hoàn tất được hồ sơ.

Việc chậm bàn giao sổ hồng cũng mang lại không ít rắc rối cho cư dân khi luôn ở trạng thái lo lắng và khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp vay vốn ngân hàng.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hiền – Công ty Luật TNHH ATIM cho biết, theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp chủ đầu tư và người mua căn hộ có thoả thuận khác.

Các nguyên nhân gây chậm sổ

Trên thực tế, chủ đầu tư thường là người xin cấp Giấy Chứng Nhận. Tuy nhiên, người mua căn hộ thường phải đợi rất lâu để có được Giấy Chứng Nhận bởi một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ ba, do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.

Thứ tư, xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ năm, đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.

Thứ sáu, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

Thứ bảy, do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.

Luật sư Hiền cũng cho biết, việc để xảy ra sai phạm trong khi thi công xây dựng so với bản vẽ thiết kế xây dựng đã được phê duyệt khá phổ biến. Các đơn vị thi công không theo sát bản vẽ thiết kế và thiếu sự giám sát chặt chẽ từ đơn vị quản lý cũng như chủ đầu tư. Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 112 Luật Xây Dựng, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức giám sát và quản lý chất lượng trong thi công xây dựng.

Nếu vi phạm nghĩa vụ này dẫn đến việc thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì có thể bị phạt vi phạm hành chính cao nhất là 1.000.000.000 đồng và có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 8 Điều 13 Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Tùy từng trường hợp mà chủ đầu tư được cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Làm sao để bán căn hộ khi chưa có sổ?

Theo Ls.Hiền, trong trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người mua căn hộ vẫn có thể bán căn hộ thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư. Đối với những chủ đầu tư thiếu hợp tác, việc có xác nhận của chủ đầu tư cũng gặp một số khó khăn nhất định.

Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đã được nộp nhưng chưa được cấp, căn hộ không đáp ứng điều kiện giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà Ở. Do đó, người mua căn hộ chưa thể bán căn hộ theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền quản lý tại địa phương để nhờ can thiệp hoặc có thể khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền để được bảo vệ quyền lợi căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết. Trong trường hợp cần hỗ trợ giải quyết, người mua căn hộ có thể tìm đến các văn phòng Luật sư hoặc công ty Luật để được tư vấn.

TP HCM: Hàng chục ngàn 'sổ hồng, sổ đỏ' bị treo lơ lửng Tại TP HCM hiện có hàng chục ngàn "sổ hồng, sổ đỏ" đang bị “treo”, trong đó chỉ tính riêng tại các dự án nhà ...

Hà Nội hoàn thành cấp sổ đỏ ở 173 chung cư tái định cư trước tháng 3/2017 Sở Tài nguyên và Môi trường vừa được giao hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ...

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/