Tin vui cho người dân: Tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư giảm mạnh từ 2026

Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, với nhiều nội dung được kỳ vọng giúp giảm áp lực tài chính cho người dân, đặc biệt trong việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết là quy định giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở và một số trường hợp khác được phép chuyển sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ không còn phải nộp toàn bộ 100% phần chênh lệch như trước.

Cụ thể, đối với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50% chênh lệch. Phần diện tích vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở vẫn phải nộp 100% chênh lệch.

Tuy nhiên, ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất). Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (ngày 1/1/2026) thì được hồi tố.

Cụ thể, nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch), còn nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả.

Trao đổi với người viết, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết đây chính là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất.Các nội dung này sau đó đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội nhằm xử lý những bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai.

Chuyên gia lấy ví dụ người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc tỉnh X, hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m2.

Nếu hộ này chuyển toàn bộ diện tích sang đất ở thì 200 m2 đầu tiên sẽ chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch; 200 m2 tiếp theo phải nộp 50% mức chênh lệch; 600 m2 còn lại vẫn phải nộp 100% mức chênh lệch theo quy định.

Ông Đỉnh đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết nhằm bảo đảm an sinh xã hội, trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, do hệ quả của việc bảng giá đất tăng.

Việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên một thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 2 lần hạn mức giao đất ở nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách. Thực tế đã xảy ra trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cho biết một điểm tích cực theo nghị quyết là nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và nếu số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc được hoàn trả bằng tiền…