Tiền khan, lãi nặng: Căn hộ cao cấp nguy cơ, cắt lỗ tháo chạy

Hạ giá để thoát hàng

Từ cuối năm 2018, nhiều ngân hàng nói “không” trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mà chỉ tập trung cho vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà ở. Các doanh nghiệp bắt đầu cảm thấy việc tiếp cận vốn vay khó khăn hơn cho dù lãi suất mới chỉ nhích lên so với mức thấp các năm trước đây chứ chưa phải là cao.

“Trước mắt, việc này sẽ làm cho hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án”, giám đốc một công ty địa ốc đang triển khai dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết.

Thị trường căn hộ trước nguy cơ siết tín dụng

Doanh nghiệp này vừa quyết định giảm giá bán căn hộ để đẩy hàng đi nhanh. Vị giám đốc trên chia sẻ, bản thân doanh nghiệp từng trải qua thời kỳ BĐS khó khăn vài năm trước, khi đó, cả tháng không bán được căn hộ nào tại quận Long Biên, mỗi ngày phải oằn mình trả tiền tỷ lãi vay.

“Chúng tôi rút kinh nghiệm khi thấy hàng bán chậm nên giảm giá để “đẩy” đi càng nhanh càng tốt, tránh trả lãi vay cao, hoà vốn còn hơn lỗ”, vị này nói.

Phân tích về tác động của việc siết chặt tín dụng với doanh nghiệp Việt, lãnh đạo một tập đoàn BĐS cho rằng: “Lâu nay, hầu hết công ty bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn đến từ ngân hàng. Rồi, họ phải bán hàng để kiếm tiền trả cho nhà băng. Nếu không bán được sẽ xảy ra tình trạng nợ xấu vì tiền đầu tư không phải là vốn tự có.

Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ như một nhà bán hàng chuyên nghiệp, huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng, họ sẽ giảm bớt được những quyết định bốc đồng trong kinh doanh”.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp cho rằng, việc thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản. Đồng thời, những tín hiệu cởi mở cho phép dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cùng các cuộc sáp nhập M&A sẽ tạo ra hướng đi mới cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Công ty Bất động sản Thế kỷ, cho biết, thắt chặt tín dụng là việc làm cần thiết để đưa thị trường vào trạng thái ổn định hơn. Tất nhiên, sẽ có ảnh hưởng nhất định cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Thế nhưng, khi đó mới rõ đâu sẽ là những chủ đầu tư có năng lực thực sự.

"Họ sẽ bắt buộc phải thông minh hơn, sáng suốt hơn, có các kế hoạch triển khai dự án một cách rõ ràng và tốt hơn, thay vì cứ phụ thuộc vào "bầu sữa" tín dụng từ các ngân hàng. Sân chơi tương lai là dành cho những doanh nghiệp có tầm vóc và năng lực thực sự. Như vậy, thị trường mới ổn định và công bằng hơn", ông Hưng nhấn mạnh.

Cao cấp sụt giảm, bùng nổ bình dân

Phản ứng đầu tiên của thị trường cho thông tin này chính là nguồn cung cho thị trường sụt giảm và tính thanh khoản không còn được đảm bảo. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra chiến lược sản phẩm vừa túi tiền bằng cách thu nhỏ diện tích căn hộ để nhắm đến thị phần gia đình trẻ.

Báo cáo của JLL cho biết, quý I/2019 ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp ở mức kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014. Sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nhu cầu mua căn hộ để đầu tư sụt giảm rõ ràng hơn trong quý này. Mặt bằng giá mới ở phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến cho kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn bao gồm cả mục đích đầu tư bán lại hoặc cho thuê.

Lượng mở bán chính thức ở TP.HCM chỉ hơn 4.500 căn, đến từ 11 dự án, bằng một nửa nguồn cung mới của quý trước. Trong khi đó tại Hà Nội, căn hộ đạt gần 11.500 căn, tăng 24,7% theo quý và đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp lại chiếm tỷ lệ rất ít.

Người mua cũng sẽ bị ảnh hưởng

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam - nhận định, tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn do các chính sách mới được áp dụng từ tháng 1/2019, cùng với việc giá căn hộ chung cư ổn định, không tăng làm giảm các hoạt động đầu cơ của các nhà đầu tư thứ phát vào bất động sản căn hộ, đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch giảm .

Nhận định về thị trường căn hộ trong thời gian tới, CBRE  cho rằng phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, dự đoán chiếm khoảng 65-70% tổng nguồn cung mở bán mới, cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hướng đến phân khúc người mua để ở.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phân tích CBRE Việt Nam, cho rằng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch triển khai các dự án, để giảm rủi ro trong dài hạn. Theo bà An, ngoài việc phải tính tới việc hợp tác với nhiều chủ đầu tư khác đang có nhu cầu cùng triển khai, thì doanh nghiệp cũng sẽ phải thay đổi cả cơ cấu sản phẩm.

"Việc thay đổi cơ cấu sản phẩm ở đây không có nghĩa là phải thu gọn và tinh giảm số lượng căn hộ của dự án, mà là phải tính toán lại thời điểm mở bán và cung sản phẩm ra sao cho phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường", bà An cho biết.

"Doanh số bán hàng, do đó, dự kiến đạt khoảng 28.000-30.000 căn trong năm 2019. Về giá sơ cấp, mặt bằng giá trung bình năm 2019 dự kiến chỉ cao hơn năm 2018 khoảng từ 1-2% do phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tỷ trọng cao trong lượng cung mở bán mới", báo cáo của CBRE cho hay.