Thu thuế bất động sản có chống được đầu cơ, giúp bình ổn thị trường?

Biến động của thị trường bất động sản luôn thu hút sự quan tâm không chỉ của riêng nhà đầu tư mà cả xã hội bởi nó tác động đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục chứng kiến các cơn sốt đất thời gian gần đây, Bộ Tài chính vừa có công văn gửi các bộ, ngành, địa phương lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản với kỳ vọng sẽ chống đầu cơ nhà đất, giảm giá bất động sản trên thị trường.

Dù mới là văn bản lấy ý kiến về việc có cần xây dựng về thuế tài sản với nhà ở hay không, chưa phải là đề xuất hay dự thảo nhưng thông tin này mà đã khiến thị trường hoang mang.

Nhiều người bày tỏ lo ngại, nếu thêm loại thuế này sẽ đẩy giá nhà ở tăng cao, cơ hội sở hữu nhà ở của người dân sẽ càng thêm khó.

Đây cũng không phải lần đầu tiên Bộ Tài Chính đề xuất vấn đề này. Tháng 4/2018, Bộ Tài Chính từng đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản nhưng đã thu hồi do vấp phải sự phản ứng của dư luận.

Gần đây, tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều nơi và việc xem xét thu thuế loại tài sản này một lần nữa được đưa vào “tầm ngắm.”

Trên thực tế, các chính sách thu thuế bất động sản được nhiều nước áp dụng từ lâu và với nhiều phương tích tính khác nhau nhưng tại Việt Nam, đây vẫn là nội dung mới, nhiều khái niệm, quy chuẩn cần làm rõ. Bởi vậy, tại thời điểm này, đang có nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến đề xuất này.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định, ở Việt Nam hiện chưa có định nghĩa khoa học và thực tế về đối tượng thu thuế là tài sản, là căn nhà, thậm chí căn nhà thứ 2 hay căn nhà thứ 3...

Hơn nữa, quy định thu thuế tài sản dễ bị vô hiệu hóa vì bị lách luật nếu không có quy định về tuổi người được sở hữu tài sản hoặc việc đứng tên hộ tài sản sao cho đủ minh bạch và chặt chẽ...

Theo phân tích của ông Nguyễn Minh Phong, không thể đánh đồng ngôi nhà vài trăm triệu đồng với căn biệt thự cả vài chục tỷ đồng cũng như không thể đánh thuế ngôi nhà thứ hai, thứ ba của một chủ sở hữu mà tổng giá trị không bằng một phần giá trị của một bất động sản của chủ nhà khác có giá trị lớn gấp nhiều lần ở cùng trên một địa bàn nhưng không phải chịu thuế vì đây là ngôi nhà thứ nhất...

Bên cạnh đó, chưa kể đến những tài sản có giá trị lớn mà người sở hữu gửi ở nước ngoài hay không khai báo thì sẽ thu thuế ra sao và có chế tài nào để giám sát, xử lý nếu vi phạm để tạo sự công bằng. Chưa kể, việc thu thuế tài sản rất dễ là cơ hội cho tham nhũng khi các đối tượng cố tình khai báo gian dối để trốn thuế, ông Nguyễn Minh Phong nêu vấn đề.

Do đó, Phó Giáo sư Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng chỉ tại các thị trường minh bạch mới đánh thuế tài sản được. Tại Việt Nam, đến khi nào mọi giao dịch mua bán đều qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, các nguồn thu nhập đều chứng minh được nguồn gốc thì mới có thể tính đến việc đánh thuế tài sản.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng khẳng định mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung-cầu.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ đẩy giá bất động sản tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Chính vì vậy, để hạ giá nhà, việc từ gốc cần là tăng nguồn cung chứ không phải là đánh thuế tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi dòng tiền không thể tái đầu tư sản xuất do dịch bệnh thì sẽ tìm cách đổ vào đất đai, chứng khoán. Việc "nắn" dòng tiền vào sản xuất chỉ đi kèm khi đẩy mạnh hồi phục kinh tế, sản xuất hiệu quả trở lại chứ không đơn thuần chỉ là việc đưa ra các sắc thuế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất đánh thuế tài sản với nhà ở mà Bộ Tài chính đang đưa ra để lấy ý kiến các bộ, ngành có nguy cơ xảy ra tình trạng thuế chồng thuế. Đơn cử như việc đưa ra thuế tài sản với bất động sản nhưng vẫn duy trì việc thu tiền sử dụng đất là một vấn đề cần xem xét.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thuế là một công cụ rất hiệu quả nhưng nếu công cụ sai lại tác hại ghê gớm nên phải cân đối mọi thứ và phải phải nhìn vào tổng thể. Nếu áp thuế tài sản thì phải giảm tiền sử dụng đất xuống và cần có lộ trình để không gây sốc cho thị trường.

Theo các chuyên gia, mục tiêu chính của thuế nhà ở mà Bộ Tài chính đề xuất là tăng thu cho ngân sách chứ không phải chống đầu cơ nhà đất và điều tiết thị trường. 

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay thì đây chưa phải giải pháp hiệu quả do thị trường bất động sản Việt Nam còn đang phải vượt qua khó khăn do ảnh hưởng từ dịch COVID-19, nếu chất thêm thử thách mới thì sẽ tạo một cú sốc lớn cho thị trường.

Bởi vậy, theo ông Nguyễn Quốc Anh, giải pháp quan trọng nhất hiện nay vẫn là "nắn" dòng tiền vào sản xuất. Đầu năm 2021 đã gi nhận đợt “sốt đất” kỷ lục diễn ra vào đúng thời điểm dịch COVID-19 bùng phát với xu hướng dịch càng trầm trọng, sốt đất càng gia tăng. Dòng tiền đổ vào bất động sản mạnh lên sau mỗi làn sóng dịch bệnh.

Giải pháp căn cơ cần tính đến chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. 

Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Một khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát.

Thời điểm này, dùng giải pháp thuế để chống đầu cơ không phải là gốc của vấn đề bởi giá bất động sản vẫn sẽ tăng trong dài hạn ngay cả khi đánh thuế. 

Đánh thuế cao sẽ khiến giá bán lẫn giá cho thuê bất động sản tăng, như vậy người dân càng khó tiếp cận nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, với các nhà đầu cơ có nhiều tiền thì sắc thuế có đánh cao cũng không ảnh hưởng nhiều đến họ.