Thị trường bất động sản nước nào chịu tác động mạnh nhất khi lãi suất tăng?

Tuy nhiên, chúng ta sẽ không thể biết được điều đó nếu chỉ nhìn vào thị trường bất động sản ở các nước giàu bởi nhiều thị trường trong số đó đang liên tục phá vỡ các kỷ lục.

Nhà ở Mỹ và Anh đang được bán nhanh hơn bao giờ hết, trong khi giá nhà ở Canada đã tăng 26% kể từ khi đại dịch COVID-19 xuất hiện, còn giá bất động sản trung bình ở New Zealand đã tăng gần 46% so với năm 2019.

Chủ đề nhạy cảm của mỗi đợt tăng lãi suất

Trong hơn một thập kỷ, các chủ sở hữu nhà ở được hưởng lợi từ lãi suất cực thấp. Tuy nhiên, giờ đây sự thay đổi đang diễn ra. Ngày 5/5, Ngân hàng trung ương Anh, với dự báo lạm phát có thể vượt mức 10% vào cuối năm 2022, đã nâng lãi suất lần thứ tư lên mức 1%.

Một ngày trước đó, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất chuẩn thêm 50 điểm cơ bản (0,5 điểm phần trăm) và ám chỉ rằng sẽ có nhiều đợt tăng lãi suất nữa. Các nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất tại Mỹ sẽ tăng lên mức trên 3% vào đầu năm 2023, hơn gấp ba lần mức hiện tại. Hầu hết ngân hàng trung ương ở các nước giàu khác, từ Canada đến Australia, đều đã bắt đầu thắt chặt chính sách tiền tệ hoặc đang chuẩn bị làm vậy.

Nhiều chuyên gia kinh tế tin rằng một sự sụp đổ toàn cầu trong lĩnh vực bất động sản kiểu như năm 2008 là khó xảy ra. Tình hình tài chính của các hộ gia đình đã được tăng cường kể từ cuộc khủng hoảng tài chính và các tiêu chuẩn cho vay đã được thắt chặt hơn. Nguồn cung nhà khan hiếm cùng với nhu cầu mạnh mẽ, tài sản ròng của các hộ gia đình cao và thị trường lao động mạnh mẽ cũng sẽ hỗ trợ giá bất động sản.

Tuy nhiên, việc chi phí tài chính ngày càng tăng có thể khiến các chủ nhà khó quản lý được gánh nặng nợ hiện có khi phải tăng số tiền trả nợ, đồng thời gây khó khăn cho một số người mua tiềm năng. Nếu nhu cầu bị tác động đủ lớn, giá nhà có thể bắt đầu giảm.

Tính dễ bị tổn thương của các chủ sở hữu nhà ở đối với sự gia tăng mạnh các khoản thanh toán thế chấp khác nhau tùy theo từng quốc gia. Tại Australia và New Zealand, nơi giá nhà trong năm qua đã tăng hơn 20%, giá trị nhà đã tăng quá cao và trở thành chủ đề nhạy cảm đối với mỗi đợt tăng lãi suất dù là rất khiêm tốn.

Tại Mỹ và Anh, nơi các thị trường ít khắc nghiệt hơn, lãi suất có thể phải chạm mức 4% để giá nhà giảm, theo các nhà phân tích tại công ty tư vấn Capital Economics.

Tăng trưởng chậm lại hay rơi vào trạng thái đình trệ?

Cùng với mức giá, tạp chí The Economist của Anh cho rằng có ba yếu tố khác sẽ quyết định thị trường nhà ở đơn giản chỉ là tăng trưởng chậm lại hay rơi vào tình trạng đình trệ. Đó là mức độ mà chủ nhà vay thế chấp (thay vì sở hữu hoàn toàn tài sản của mình); sự phổ biến của các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi thay vì các khoản vay có lãi suất cố định; và số nợ của các hộ gia đình.

Trước hết, hãy xem xét tỷ lệ người vay thế chấp trong một nền kinh tế. Càng ít người sở hữu hoàn toàn tài sản, tác động của việc lãi suất tăng sẽ càng lớn. Đan Mạch, Na Uy và Thụy Điển có tỷ lệ người vay thế chấp tương đối cao. Việc nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay trong thời kỳ dịch COVID-19 càng làm gia tăng tình trạng vay mượn.

Ở Thụy Điển, việc giảm thuế đối với chủ nhà đã thúc đẩy thêm xu hướng mua nhà thế chấp, trong khi thị trường cho thuê nhà hoạt động bất thường với đặc trưng giá thuê quá cao đã đẩy nhiều người đi thuê đi đến sở hữu nhà.

Tất cả điều này đặt các ngân hàng ở Bắc Âu vào một tình thế khó khăn. Ở Na Uy và Thụy Điển, các khoản cho vay mua nhà chiếm hơn 1/3 tổng tài sản của các ngân hàng. Ở Đan Mạch, tỷ lệ này là gần 50%. Do đó, giá nhà giảm mạnh có thể gây ra các khoản thua lỗ.

Ngược lại với các nước Bắc Âu, nơi sở hữu nhà được thúc đẩy bởi sự phát triển của thị trường thế chấp, nhiều hộ gia đình ở các nước Trung và Đông Âu đã mua nhà mà không phải vay mượn trong những năm 1990 vì bất động sản quá rẻ.

Ở Lithuania và Romania, hơn 80% số hộ gia đình là chủ sở hữu hoàn toàn. Các hộ gia đình không vay thế chấp cũng phổ biến hơn ở Nam Âu, đặc biệt là Tây Ban Nha và Italy, nơi mà việc thừa kế hoặc sự hỗ trợ từ gia đình là cách thức phổ biến để sở hữu nhà. Về phần mình, người Đức có xu hướng thuê nhà hơn là sở hữu. Do đó, việc lãi suất tăng sẽ ít tác động trực tiếp đến giá nhà.

Yếu tố thứ hai, cấu trúc của nợ thế chấp cũng rất quan trọng. Lãi suất tăng sẽ được những người vay thế chấp có lãi suất thả nổi cảm nhận gần như ngay lập tức, còn đối với những người vay lãi suất cố định, "cơn đau" sẽ bị trì hoãn.

Ở Mỹ, lãi suất thế chấp có xu hướng cố định trong hai hoặc ba thập kỷ. Ở Canada, gần một nửa các khoản cho vay mua nhà có lãi suất cố định từ 5 năm trở lên. Ngược lại, cho vay ở Phần Lan gần như hoàn toàn được định giá theo lãi suất thả nổi. Ở Australia, khoảng 80% các khoản vay thế chấp là lãi suất thả nổi.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ người đi vay theo lãi suất cố định và lãi suất thả nổi có thể hiểu lầm. Ở một số quốc gia, lãi suất thế chấp thường có xu hướng cố định, nhưng chỉ duy trì trong một khoảng thời gian quá ngắn để có thể bảo vệ người vay.

Ở New Zealand, các khoản thế chấp có lãi suất cố định chiếm phần lớn các khoản vay hiện có, nhưng gần 3/5 là có lãi suất cố định trong khoảng thời gian dưới một năm. Ở Anh, gần một nửa số có lãi suất cố định có thời hạn đến hai năm.

Yếu tố thứ ba, khả năng chống chịu với lãi suất tăng cũng phụ thuộc vào số nợ của các hộ gia đình. Nợ nần cao trở thành tâm điểm chú ý trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Khi giá bất động sản giảm, những hộ gia đình phải chi trả vay thế chấp có tỷ lệ cao so với thu nhập sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ngày nay, các hộ gia đình đã giàu hơn, nhưng nhiều hộ gia đình đang phải gánh nhiều khoản nợ hơn bao giờ hết. Mặc dù người dân Canada có thêm 3.600 tỷ CAD (2.800 tỷ USD) vào tổng số tiền tiết kiệm trong thời kỳ đại dịch, nâng khối tài sản ròng của họ lên mức kỷ lục 15.900 tỷ CAD vào cuối năm 2021, nhưng sự ham muốn mua nhà đã đẩy nợ của hộ gia đình lên mức 137% thu nhập. Tỷ lệ các khoản thế chấp mới với tỷ lệ vay trên thu nhập đặc biệt cao (trên 4,5 lần) cũng đã tăng lên, khiến ngân hàng trung ương Canada đưa ra cảnh báo về mức nợ cao vào tháng 11 năm ngoái.

Các nhà quản lý tài chính ở châu Âu cũng lo lắng không kém. Hồi tháng Hai, Ủy ban Rủi ro Hệ thống châu Âu đã cảnh báo về tình trạng nợ thế chấp cao tới mức không bền vững ở Đan Mạch, Luxembourg, Hà Lan, Na Uy và Thụy Điển. Ở Australia, nợ trung bình của các chủ sở hữu nhà trên thu nhập đã tăng lên mức 150%. Ở tất cả các quốc gia này, các hộ gia đình sẽ phải đối mặt với khoản trả nợ hàng tháng cao hơn đúng vào lúc chi phí thực phẩm và năng lượng tăng cao đang "ăn mòn" thu nhập của họ.

Tổng hợp những điều này lại, có thể thấy một số thị trường nhà đất dường như khó khăn hơn những thị trường khác. Bất động sản ở Mỹ, nơi gánh chịu hậu quả cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn, dường như được bảo vệ tốt hơn so với nhiều nền kinh tế lớn. Người đi vay và người cho vay ở đây đã trở nên thận trọng hơn kể từ năm 2009 và lãi suất cố định phổ biến hơn.

Trong khi đó, thị trường nhà tại Anh và Pháp dù có triển vọng tích cực trong ngắn hạn nhưng sẽ bị ảnh hưởng nếu lãi suất tiếp tục tăng. Bất động sản ở Đức, khu vực Nam và Đông Âu dường như ít bị tổn thương hơn. Ngược lại, giá nhà có thể sẽ nhạy cảm nhất khi lãi suất tăng tại Australia, New Zealand, Canada và các nước Bắc Âu.

Một "tấm đỡ" cho giá nhà là ở hầu hết các quốc gia, cầu vẫn vượt xa cung rất nhiều. Thị trường việc làm phát triển mạnh mẽ, thế hệ thiên niên kỷ (Millennials, những người sinh từ năm 1981 đến 1996) chuẩn bị đến tuổi mua nhà và sự chuyển đổi sang làm việc từ xa sẽ làm tăng nhu cầu sở hữu không gian sống.

Bất động sản mới vẫn khan hiếm, điều này sẽ duy trì sự cạnh tranh các căn nhà và giúp giữ giá cao. Ở Anh, số bất động sản niêm yết trong tháng 2/2022 ít hơn 36% so với đầu năm 2020, trong khi ở Mỹ, số lượng niêm yết trong tháng 3/2022 thấp hơn 62% so với năm trước.

Trong bối cảnh đó, giải pháp thay thế cho việc sở hữu nhà là đi thuê có vẻ đặc biệt hấp dẫn. Tuy nhiên, giá thuê trung bình trên toàn nước Anh vào tháng Tư cũng đã cao hơn 15% so với hồi đầu năm 2020. Ở Mỹ, giá thuê đã tăng 20% trong năm 2021, với các điểm nóng như Miami tăng gần 50%.

Có thể thấy, khi thời đại của tiền rẻ kết thúc, nhu cầu về nhà ở sẽ không sụp đổ. Tuy nhiên, bằng cách này hay cách khác, người cho thuê và chủ nhà sẽ phải đối mặt với xu hướng siết chặt cho vay ngày càng tăng.