Sổ đỏ cấp sai quy định được xem xét điều chỉnh, nộp bổ sung thuế

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147 hướng dẫn chính sách đặc thù tháo gỡ cho các dự án tồn đọng, kéo dài theo Nghị quyết 29 của Quốc hội. Trong đó, Chính phủ đưa ra cơ chế xử lý các dự án đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) sai quy định trước ngày 1/8/2024.

Theo đó, Sở Xây dựng sẽ rà soát sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung (đô thị và nông thôn). Sau đó, cơ quan này trình UBND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận đã cấp. Phần diện tích được điều chỉnh không phải làm lại thủ tục giao, thuê đất.

Về nghĩa vụ tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định điều chỉnh giấy chứng nhận. Cơ quan thuế sau đó sẽ tính tiền sử dụng hoặc thuê đất bổ sung.

Doanh nghiệp phải nộp thêm khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và cũ. Tuy nhiên, họ sẽ không được hoàn trả phần chênh lệch nếu số tiền đã nộp trước đây cao hơn mức mới.

Để đảm bảo minh bạch, danh sách dự án thuộc diện xử lý được công khai 3 lần (cách nhau 30 ngày) trên phương tiện đại chúng. Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Với dự án có sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, việc cấp đổi mới cần có sự tham gia giám sát của ba bên, gồm Văn phòng Đăng ký đất đai, người sử dụng đất và ngân hàng để đảm bảo quyền lợi.

Cơ chế gỡ vướng cho các dự án bị cấp sai sổ đỏ sẽ có hiệu lực 5 năm, kéo dài đến tháng 5/2031. Các dự án xử lý dang dở trước ngày 1/5/2031 vẫn tiếp tục hưởng cơ chế này.

Thực tế, cơ chế đặc thù được Chính phủ ban hành trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản, đô thị, du lịch... bị "treo" nhiều năm do vướng sai phạm đất đai phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Không ít dự án đã xây dựng, bán cho người dân hoặc thế chấp ngân hàng nhưng sau thanh tra mới phát hiện sai phạm về giao đất, lựa chọn nhà đầu tư hay cấp sổ đỏ.

Đầu tháng 5, Quốc hội ban hành Nghị quyết 29/2026, lần đầu thiết lập cơ chế đặc thù xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trong quá khứ. Chính sách này tách bạch sai phạm tham nhũng với vướng mắc thủ tục để có hướng gỡ phù hợp.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến cuối tháng 3/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp vướng mắc pháp lý. Việc tháo gỡ được kỳ vọng giúp tăng nguồn cung bất động sản, khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp, giảm áp lực nợ vay và hỗ trợ thị trường, đặc biệt ở phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng.