‘Siết’ tình trạng đầu cơ đất nền: Thị trường bất động sản sẽ biến động ra sao?

Từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành, việc phân lô bán nền cũng sẽ được “siết” chặt. Theo đó, các địa phương không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Bàn về quy định trên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ có biến động lớn, song đây cũng là xu hướng tất yếu giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm và thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn.

Đất nền có xu hướng giảm giá

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023) với chủ đề “Định hình tương lai” diễn ra ngày 12/12, tại Hà Nội, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định về mặt chính sách.

Theo đó, những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Một trong những quy định đang được nhiều người quan tâm nhất là việc “siết” phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Quy định trên được giới chuyên gia nhận định là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Nhận định về sự biến động của thị trường bất động sản khi việc phân lô bán nền được “siết” chặt, chuyên gia Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho hay thời gian tới, có khả năng mặt bằng giá đất nền sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất lớn. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể sẽ tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Lý do bởi giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Chia sẻ từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Thanh Bình cho hay với quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, thị trường đất nền sẽ có biến động lớn, tuy nhiên đây cũng là xu hướng tất yếu giống như các nước trên thế giới.

Phân tích cụ thể, ông Thanh dẫn chứng trong giai đoạn 2010 - 2015, do thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khủng hoảng về thanh khoản, Bộ Xây dựng đã cho phép các dự án được phân lô bán nền (không phải thực hiện xây dựng nhà). Nhờ quy định trên, thị trường bất động sản đã giải quyết được bài toán thanh khoản. Tuy nhiên, trong những năm qua, nhiều địa phương đã “lợi dụng” quy định hiện hành cho phép phân lô, bán nền tràn lan, nguy cơ phá vỡ quy hoạch.

Để ngăn thực trạng trên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền. Với quy định này, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng và giá trị lô đất sẽ tăng lên do phải nộp tiền xây dựng. Theo ông Thanh, việc này sẽ khiến thị trường đất nền biến động lớn.

“Tuy nhiên, quy định trên cũng sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và ‘bán lúa non.’ Quy định mới này cũng giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang như thời gian qua,” ông Thanh nhìn nhận.

Học cách tuân thủ “luật chơi” mới để thích ứng

Trong khi đó, theo bà Nguyễn Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực (từ ngày 1/1/2025), sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường đất nền.

Thực tế từ trước đến nay cho thấy nhà đầu tư bất động sản rất chuộng hình thức đầu tư dự án được phân lô, bán nền vì chi phí tài chính bỏ ra thấp. Vì thế, một khi “siết” chặt việc phân lô bán nền, các sản phẩm bất động sản cũng sẽ kém đa dạng. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ giảm mạnh về giao dịch do người mua lo ngại về pháp lý.

Tuy nhiên, việc “siết” quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn cũng là giải pháp có tính bền vững để các đô thị phát triển bài bản hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng đưa ra nhận định với quy định “siết” phân lô bán nền tại các đô thị lớn, thị trường bất động sản tới đây sẽ có sự biến động khi nguồn cung và phân khúc đất nền ít đa dạng hơn.

“Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, thì nay khách hàng phải xác định chi thêm 1-3 tỷ đồng tiền xây nhà. Về lâu dài, đất nền không còn là ‘sân chơi’ dễ dàng dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi người bán và người mua phải đủ mạnh về tài chính mới có thể tham gia,” ông Hà chia sẻ.

Tuy vậy, vị đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý quy định “siết” phân lô là biện pháp quyết liệt và tích cực để mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần phải học cách tuân thủ “luật chơi” mới để thích ứng và tồn tại.

Góp thêm ý kiến, chuyên gia Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng để thị trường bất động sản (trong đó có đất nền) phát triển lành mạnh, ổn định hơn, thời gian tới Chính phủ cần có những biện pháp hỗ trợ cho chủ đầu tư, đặc biệt về các thủ tục như xin giấy phép hay vay vốn, để vừa đảm nguồn cung bền vững, vừa tạo môi trường an toàn cho người mua.