Qui trình thực hiện dự án mới: Bình mới, rượu cũ

Nút thắt chưa được tháo

Tại hội nghị “Gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền thành phố với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” được UBND TP.HCM tổ chức vào cuối tháng 2/2020, các lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành đã trao đổi, góp ý khá nhiều về quy trình để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp.

Theo quy trình của UBND TP.HCM đưa ra để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp, thì doanh nghiệp phải trải qua 6 bước. 

Với quy trình 6 bước triển khai này, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Thành phố nên nghiên cứu lại, bởi nếu thực hiện theo đúng quy trình này, các doanh nghiệp có thể phải mất trên dưới 5 năm mới xong thủ tục một dự án.

Cụ thể, bước 1 làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; bước 2 trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; bước 3 làm thủ tục giao thuê đất; bước 4 quy định doanh nghiệp phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; bước 5 mới được cấp “sổ đỏ” dự án; bước 6, doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát cho biết, quy trình này là quá dài vì đến bước thứ 6 mới cho doanh nghiệp làm giấy phép xây dựng. Đặc biệt, mới đến bước thứ 4 đã bắt doanh nghiệp phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. 

Trong khi đó, từ khi nộp tiền sử dụng đất đến khi ra giấy phép xây dựng phải mất khá nhiều thời gian, mà thời gian này doanh nghiệp không được làm gì. Điều này vô hình trung khiến tiền của doanh nghiệp bị “ngâm” trong đất.

Để rút ngắn quy trình này, mới đây, văn phòng UBND TP.HCM có Công văn 2837 truyền đạt ý kiến của Phó chủ tịch UBND Thành phố Võ Văn Hoan về việc cơ bản thống nhất đề xuất của Sở Xây dựng tại Công văn 2363 về quy trình thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Theo đó, quy trình thủ tục thực hiện dự án gồm 5 bước. Bước 1, thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; bước 2, thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; bước 3, thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4, thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; bước 5, thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, ngay sau khi dự thảo quy trình mới này được “trình làng”, đã có không ít ý kiến tỏ vẻ quan ngại và cho rằng, đây chỉ là “bình mới, rượu cũ”. 

Nút thắt chính mà hầu hết doanh nghiệp đang vướng phải vẫn chưa được tháo gỡ, đó là khâu xác định nghĩa vụ tài chính, đóng tiền sử dụng đất.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy trình mới này vẫn làm mất thời gian khi giải quyết thủ tục hành chính. Nên đổi bước 4 xuống, đưa bước 5 lên trước. Bởi khâu giải quyết ở bước 4 rất mất thời gian, nguyên do chính làm chậm tiến độ dự án.

“Hiệp hội đã có nhiều văn bản khẩn thiết đề nghị UBND Thành phố xem xét để hoàn thiện quy trình thực hiện dự án chỉ còn 5 bước. Nhưng Hiệp hội rất quan ngại vì Văn bản số 2837 của Văn phòng UBND Thành phố, đã cơ bản thống nhất theo đề xuất của Sở Xây dựng”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, ở quy trình mới này, doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư. 

Dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế, chưa được cấp Giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, thì không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật.

Giải thích rõ hơn vì sao bước nộp tiền sử dụng đất lại mất thời gian nhất, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, việc nộp tiền sử dụng đất xác định số tiền nộp theo phương pháp thặng dư (giá trị bất động sản cần xác định bằng giá trị ước tính của sự phát triển bất động sản đó trong tương lai, trừ đi tất cả chi phí tạo dựng sự phát triển đó). 

Tuy nhiên, phương pháp này mang tính chủ quan, tuỳ thuộc lớn vào đơn vị định giá.

Theo ông Quang, điều cần làm hiện tại không phải giảm đi 1, 2 bước trong quy trình, mà quan trọng là rút ngắn thời gian giải quyết từng bước. Để làm được điều này thì phải có sự liên thông giữa các sở, ngành.

 Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành cho rằng, thực chất thì quy trình mới không khác so với quy trình cũ. 

Để tránh kéo dài thời gian làm thủ tục, đề xuất cho doanh nghiệp thực hiện song song bước 4 và cả bước 5, không cần chờ hoàn thiện lần lượt vì thẩm quyền giải quyết thuộc về 2 sở khác nhau (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng).

Chất lượng hơn số lượng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty Lê Thành cho biết, vấn đề không phải quy trình 5 bước hay 6 bước, mà tổng thời gian giải quyết từng bước này trong bao lâu mới là điều các doanh nghiệp đang quan tâm. 

Bởi từ trước đến nay, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các bước theo quy định, chứ không giảm đi được thủ tục nào.

“Số lượng không quan trọng bằng chất lượng, phải làm sao để rút ngắn thời gian giải quyết các bước đó sớm nhất, ví dụ bình thường làm 30 tháng thì bây giờ chỉ làm 18 tháng”, ông Nghĩa nói.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty SSG cho rằng, thực tế rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gồng mình lên để thực hiện dự án. Quy trình thực hiện dự án 4 bước, 5 bước hay 6 bước không quan trọng, mà quan trong là mất bao lâu để thực hiện các bước đó.

Doanh nghiệp luôn mong muốn được nộp tiền sử dụng đất càng nhanh càng tốt. Thực tế, quy trình vẫn phải thực hiện, nhưng cần phải nhanh. 

Nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính trước thì có một số doanh nghiệp chưa xong đã bán lúa non, chưa biết tiền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, bán hớ, bán giá thấp khi doanh nghiệp phá sản lại kêu.

“Các sở, ban ngành thẩm định để cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất càng nhanh càng tốt. Điều này thể hiện sức khỏe của doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể đi các bước tiếp theo trong việc thực hiện một dự án”, ông Đồi nhấn mạnh.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc xây dựng được quy trình thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại là tín hiệu rất đáng mừng hiện nay. 

Điều đó cho thấy, việc đầu tư của doanh nghiệp chỉ thành công với điều kiện khi không bị vướng tại bất kỳ bước thủ tục nào, nên việc xem xét môi trường kinh doanh phải được đánh giá, xem xét đầy đủ, toàn diện.

Tuy nhiên, với quy trình do Sở Xây dựng đề xuất, cơ quan nhà nước cần xem xét và có quy trình riêng cho từng trường hợp cụ thể dựa trên quy định dự án có sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời rà soát với các quy định của pháp luật có liên quan. Trường hợp phát hiện những bất cập giữa các văn bản pháp luật cần kiến nghị xem xét, ban hành văn bản sửa đổi kịp thời.