Nhận diện thách thức với doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp

Các chuyên gia từ Công ty cổ phần Chứng khoán DSC (DSC) cho biết, trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung trên toàn thế giới, tổng FDI đăng ký 6 tháng ước đạt 13,4 tỷ USD, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các doanh nghiệp dè dặt mở rộng đầu tư khiến FDI đăng ký thêm sau 6 tháng đầu năm suy giảm mạnh 57% so với năm 2022.

Mặc dù vậy, DSC nhận thấy vẫn còn những khía cạnh tích cực, FDI giải ngân lũy kế 7 tháng đạt 11,6 tỷ USD, tăng 0,8% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó, có 1.627 dự án mới nhận giấy phép đăng ký, tăng 75,5%, chủ yếu đến từ doanh nghiệp vừa và nhỏ, thể hiện niềm tin và kỳ vọng của nhà đầu tư nước ngoài vẫn khá vững vàng. 

DSC kỳ vọng, trong 6 tháng cuối năm, khi bức tranh nền kinh tế thế giới khả quan hơn, tình hình lạm phát hạ nhiệt, lượng vốn FDI từ các tập đoàn lớn có thể bắt đầu giải ngân trở lại; trong đó, có thể bao gồm các doanh nghiệp lớn đến từ Hàn Quốc như Hyosung, LG… vốn đã có động thái lên kế hoạch mở rộng đầu tư tại Việt Nam. Từ đó giúp bức tranh thu hút FDI có thể tươi sáng hơn.

Tuy nhiên, để tiếp tục thu hút FDI, nhiều quốc gia châu Á như Thái Lan, Malaysia cũng đã triển khai các cơ chế mới hỗ trợ cho các doanh nghiệp FDI, trong khi đó Việt Nam vẫn chưa hình thành các chính sách tương tự. 

Thêm vào đó, vấn đề về thiếu hụt nguồn cung mới vẫn tiếp diễn trên thị trường, trong bối cảnh các chìa khóa pháp lý vẫn trong quá trình sửa đổi và phê duyệt. 

Theo báo cáo từ công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, sau 6 tháng đầu năm, thị trường phía Nam không có thêm nguồn cung mới nào. Chính vì thế, giá thuê trung bình của cả 2 khu vực phía Bắc và phía Nam đều tăng lần lượt 10 - 20% so với cùng kỳ. 

Việc này phần nào đó trong ngắn hạn giúp các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi, tuy nhiên nó là vấn đề cần được sớm giải quyết vì có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sức hút FDI. DSC kỳ vọng, tình hình có thể được cải thiện vào 2024 khi Luật Đất đai sửa đổi được phê duyệt và áp dụng.

Tại buổi công bố Tổng quan thị trường bất động sản thương mại và công nghiệp Hà Nội diễn ra ngày 4/7, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cao cấp, Chi nhánh Hà Nội của Công ty Trách nhiệm hữu hạn CBRE Việt Nam khẳng định, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2023.

Thống kê của CBRE cho thấy, đối với đất công nghiệp, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường cấp I phía Bắc và phía Nam đạt lần lượt là 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với phía Nam và 60% đối với phía Bắc so với nửa đầu năm 2022.

Do quỹ đất hạn chế và khả năng hấp thụ tương đối tốt nên giá thuê đất công nghiệp ổn định, phát triển mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Giá thuê trung bình của thị trường sơ cấp phía Bắc và phía Nam lần lượt ở mức 127 USD/m2 cho kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2.

Như vậy, trong 4 năm qua, giá thuê trung bình tăng 7%/năm ở phía Bắc và 13%/năm ở phía Nam.

Chuyên gia phân tích Nguyễn Minh Đức, tới từ Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ các tập đoàn lớn như Foxconn, P&G, Intel hay nhiều công ty từ Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam. 

MBS cho rằng Nghị định số 35/2022/NĐ-CP, ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế được ban hành cũng sẽ góp phần đơn giản hóa các thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 - giai đoạn 1, Vành đai 3 - TP Hồ Chí Minh được đầu tư giúp kết nối các vùng lân cận với khu vực trung tâm, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tới các khu công nghiệp. 

Mặc dù vậy, thách thức cũng đến từ các quốc gia khác trong khu vực ASEAN thu hút FDI mạnh mẽ vào các lĩnh vực mới như chuỗi sản xuất xe điện (EV), chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử. Trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu triển khai, chưa có nhiều chính sách hỗ trợ.

Thực tế, trong quý II/2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đều báo lãi kỷ lục dù bối cảnh chung của thị trường khá khó khăn. Điều này cho thấy, dù còn nhiều thách thức, nhưng dư địa phát triển của phân khúc bất động sản này còn rất lớn.

Có thể kể đến trường hợp Công cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã chứng khoán: SZG), trong quý II/2023, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần 165 tỷ đồng, tăng 118% so với cùng kỳ. 

Doanh nghiệp ghi nhận mức lãi sau thuế tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, đạt gần 70 tỷ đồng - mức lãi kỷ lục mới kể từ khi niêm yết đến nay. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp này đạt doanh thu tới 250 tỷ đồng và 103 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng trưởng 44% và 120% so với cùng kỳ.

Công ty cổ phần Sonadezi Long Bình (HNX: SZB) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý II/2023 cao kỷ lục kể từ khi niêm yết đến nay, lên tới 41,5 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, công ty đạt doanh thu thuần 193,6 tỷ đồng, tăng 7% và lợi nhuận sau thuế 68,5 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC) trong quý II/2023 đạt doanh thu thuần 288 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ, lãi ròng đạt 96 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Sonadezi Châu Đức đạt doanh thu thuần 351 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 108 tỷ đồng (đạt 51,3% mục tiêu lợi nhuận).

Với Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (mã chứng khoán: SZL), quý II/2023, có doanh thu thuần tăng 4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 107,9 tỷ đồng. Lãi sau thuế đạt hơn 22 tỷ đồng, tăng 9%, so với cùng kỳ năm 2022.

Lũy kế 6 tháng, Sonadezi Long Thành đạt doanh thu thuần 210,7 tỷ đồng, tăng 3%  so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế tăng 16%, đạt 45,7 tỷ đồng.  

Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) công bố báo cáo tài chính quý II/2023 với doanh thu thuần giảm 27% so với cùng kỳ, đạt 60,1 tỷ đồng.  Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của Nam Tân Uyên vẫn đạt mức tăng trưởng 5,6% so với cùng kỳ, ghi nhận 75,5 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, công ty đạt doanh thu thuần 118 tỷ đồng, giảm 13%, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái , đạt 155,3 tỷ đồng.