Không xây nhà cao tầng trên đất nhà máy, xí nghiệp di dời

Ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Chính phủ vừa gửi Quốc hội báo cáo về việc thi hành Luật Thủ đô có nêu, trong 6 năm thi hành Luật Thủ đô, tiến độ di dời các cơ quan, đơn vị, cơ sở sản xuất… thực hiện rất chậm; quỹ đất sau khi di dời chưa được bàn giao lại cho TP để ưu tiên xây dựng, phát triển các công trình công cộng.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng công tác quy hoạch luôn đi trước một bước tuy nhiên có 4 lý do khiến cho tiến độ di dời các cơ sở sản xuất ra khỏi nội đô còn chậm trễ.

- Xin ông cho biết nguyên nhân tại sao tiến độ di dời các cơ quan, đơn vị, cơ sở sản xuất còn chậm trễ như vậy?

Thứ nhất, có nhiều nơi được quy hoạch rồi nhưng cơ chế để di chuyển cơ sở đó đến cơ sở mới vẫn chưa rõ ràng. 

Vì khi doanh nghiệp di dời đến chỗ mới, họ cần xây dựng cơ sở vật chất, mà để làm được thì cần có kinh phí. Việc này, nhà nước và doanh nghiệp lo nhưng cụ thể như thế nào: Nhà nước bao nhiêu và doanh nghiệp bao nhiêu lại chưa rõ ràng.

Thứ hai, về vấn đề đất. Khi họ chuyển đi, cơ chế về giá đất được định giá như thế nào để doanh nghiệp không bị thiệt thòi về tài chính. 

Đó là điều quan trọng. Tôi cho rằng các cơ quan chuyên môn cần có sự bàn bạc rất cụ thể giữa Nhà nước, nhà quản lý và doanh nghiệp.

Vấn đề tiếp theo, đó là khi doanh nghiệp di dời nhà máy tới cơ sở mới sẽ ảnh hưởng đến đời sống của một số bộ phận công nhân. Nhiều nhà máy, khi di dời tới cơ sở mới sẽ cách xa khoảng 20 - 40km, thậm chí 60km. 

Như vậy, mỗi ngày họ sẽ phải đi 60 – 70 km. Liệu việc đi lại mỗi ngày có đảm bảo không hoặc cơ sở mới có đáp ứng nhà ở cho họ hay không?... điều đó sẽ làm đảo lộn cuộc sống của nhiều người lao động.

Thứ tư, đó là sau khi di dời miếng đất đó Nhà nước xử lý thế nào? Điều này Nhà nước cũng cần làm rõ về chủ sở hữu miếng đất đó. Khi doanh nghiệp đi sẽ giao lại cho nhà nước để nhà nước thực hiện quy hoạch.

 Nếu Nhà nước thực hiện quy hoạch thì cho doanh nghiệp liên doanh để sinh lời. Đó cũng là câu chuyện cần phải bàn.

Tất cả là những khó khăn trên khiến hơn 170 cơ sở sản xuất đến nay vẫn chưa thể di dời.

- Nhưng câu chuyện đáng bàn ở đây đó là tại các khu đất sau khi di dời phần lớn được xây dựng các tòa nhà cao tầng. Tại sao lại xảy ra tình trạng trên thưa ông?

Trước mắt, việc quy hoạch khu vực nội đô với mục đích càng ngày càng giảm tỷ lệ dân số. Trong quy hoạch là 1,2 triệu dân, hiện Thành phố đang tìm cách để giảm xuống 80 vạn dân sau quy hoạch. Đây là một việc làm khó.

Nói như vậy có nghĩa trong khu vực đó không nên xây dựng quá nhiều nhà cao tầng, hay nói cách khác không thêm dân số tại khu vực nội đô mà cần giãn dân ra các vùng lân cận.

Theo quy hoạch, tại những cơ sở sau khi di dời, trước hết được ưu tiên để tăng diện tích cây xanh, công trình dịch vụ công cộng – xã hội như trường học, trường mầm non, bãi đỗ xe, thậm chí là hồ nước.

Chuyện xây dựng nhà ở cũng có thể có nhưng không nhiều và không có mật độ quá lớn, không xây cao tầng để giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở đối với một số trường hợp cụ thể như việc tái định cư tại chỗ.

- Vậy tại sao vẫn có những trường hợp được điều chỉnh quy hoạch. Từ những công viên và trường học lại được thay thế bởi những tòa nhà cao tầng, hoặc tăng mật độ xây dựng, thưa ông?

Như tôi đã nói, việc điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra khi đối với một số trường hợp thực sự cần thiết và tốt cho yêu cầu phát triển của xã hội.

 Ví dụ, tại thời điểm quy hoạch tầm nhìn còn hạn chế, đến thời điểm hiện tại Thành phố thấy rằng việc điều chỉnh sẽ mang lại mặt tích cực hơn, phù hợp hơn… thì khi đó tiếp tục phải bàn để điều chỉnh cho phù hợp.

Tại một số khu đô thị, điển hình như Khu đô thị Linh Đàm, sau khi đã được duyệt quy hoạch tại đây đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch, làm tăng mật độ dân số lên gấp nhiều lần khiến cho những người sinh sống ở đây khổ sở bởi “đi không được, ở chẳng xong”.

Từ một khu đô thị kiểu mẫu với mật độ dân số khoảng mấy trăm người, sau đó đã được điều chỉnh tăng lên cả vạn người. 

Nhưng tôi cho rằng, đây không phải lỗi ở quy hoạch mà do điều chỉnh quy hoạch.

 Chúng ta cần xem xét ai là người ký quyết định cho phép điều chỉnh quy hoạch thì người đó phải có trách nhiệm khi những hệ lụy xảy ra. Linh Đàm là một ví dụ xấu thể hiện công tác quản lý còn kém trong xã hội về quản lý đô thị.

Tôi cũng muốn nói thêm, ở câu chuyện này chúng ta không thể trách doanh nghiệp. Ở một góc độ nào đó, chủ đầu tư đã cung cấp ra thị trường một lượng lớn căn hộ giá rẻ đáp ứng nhu cầu của thị trường – điều đó là tốt, rất đáng ca ngợi. 

Tuy nhiên, ở góc độ quy hoạch đô thị thì dự án đã phá nát quy hoạch mà tội ở đây tôi khẳng định là do cơ quan quản lý.

Vẫn là dự án nhà ở giá rẻ nhưng nếu các nhà quy hoạch bố trí ở các khu vực khác thì rất hợp lý, nhưng ở giữa khu đô thị kiểu mẫu, nơi vốn là vườn hoa và để trồng cây xanh giờ được điều chỉnh quy hoạch và cho mọc lên các khu nhà giá rẻ hoàn toàn không hợp lý chút nào.

- Là một người có nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch, theo ông có nên cấm hẳn việc xây cao ốc ở các khu đất nhà máy, xí nghiệp sau khi di dời?

Tất cả các khu đất trong danh sách di dời đã có quy hoạch rồi. Phần lớn, tất cả các khu đất nhà máy đó đều để phục vụ các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe… 

Tất nhiên, về nguyên tắc thì chủ khu đất nào sau khi di dời cũng mong muốn được biến thành khu đất có giá trị tốt, nhưng mong muốn này phải hợp lý và dưới sự quản lý của các nhà quy hoạch.

Các khu đất cần di dời nằm rải rác ở mọi nơi, có chỗ phù hợp với quy hoạch đủ điều kiện xây dựng công trình nhà ở để đáp ứng một số người dân bị mất nhà sau khi quy hoạch thì cũng nên điều chỉnh.

Bên cạnh đó, nếu khu đất sau di dời có đủ điều kiện về hạ tầng giao thông, điện, nước… thì cũng không nên cấm. Tuy nhiên, cần có sự xem xét về mật độ dân khu vực đó có đảm bảo hay không, nếu đảm bảo thì có thể xem xét.

Tại một số dự án lớn, ngoài phần diện tích trồng cây xanh, không gian công cộng cũng có thể cho phép dành một phần cho việc xây nhà ở thương mại thấp tầng.

Dù sao, việc quy hoạch nhằm mục đích cuối cùng để tạo nên một đô thị hài hòa mạng lại chất lượng cuộc sống tốt nhất cho Thành phố và người dân.

- Vâng, xin cảm ơn ông!