KBC: Đen và Đỏ

KBC hiện đang sở hữu quỹ đất KCN lớn

Trái với một số lo lắng về tác động tiêu cực của việc Mỹ rời khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục đổ bộ mạnh vào Việt Nam trong nửa đầu năm nay khi đạt giá trị 19,22 tỉ USD, tăng mạnh 54,8% so với cùng kỳ. Nếu xu hướng tiếp tục diễn ra nửa cuối năm nay thì 2017 sẽ ghi nhận một cột mốc kỷ lục mới trong thu hút đầu tư nước ngoài, kể từ đỉnh điểm năm 2008. Một trong những người vui nhất theo dòng vốn này chính là các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), nhất là sau giai đoạn suy kiệt giai đoạn năm 2009-2013.

Chán tỉ đô, quay về cốt lõi

Một trong những thương vụ M&A đáng chú ý nhất mới đây là việc KBC đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án đình đám Lotus Hotel cao 100 tầng tại Hà Nội cho một tập đoàn bất động sản khác. Giá trị thương vụ chưa được công bố chính thức nhưng ước tính sẽ không thấp hơn 1.500 tỉ đồng, đồng thời có thể giúp KBC ghi nhận khoản doanh thu tài chính lớn.

Thực tế, ông Đặng Thành Tâm từng đặt tham vọng rất lớn vào Lotus Hotel khi nhận chuyển nhượng lại từ tay của Tập đoàn Riviera (Nhật) vào năm 2009. Với tổng mức đầu tư 1 tỉ USD, KBC dự kiến sẽ hoàn thành giai đoạn 1 vào năm 2012, tạo bàn đạp mới giúp Công ty gia tăng tốc độ tăng trưởng. Tuy vậy, việc thị trường bất động sản liên tục đi xuống và gánh nặng về chi phí vay vốn khiến cho tiến độ dự án bị đình trệ cho đến nay.

Như vậy, giấc mơ về một tòa tháp cao nhất Việt Nam của ông Đặng Thành Tâm sẽ tạm dừng lại, nhưng đó đôi khi lại là điều tốt cho doanh nhân vốn có nhiều thị phi này. Thực tế, chiến lược thoái vốn ngoài ngành, giảm bớt các khoản đầu tư tài chính dài hạn, tập trung vào lĩnh vực cốt lõi là khu công nghiệp được thực thi kể từ năm 2015 đã cho thấy phần nào tính đúng đắn khi bắt đầu mang lại những kết quả khả quan hơn. Trong năm 2016, doanh thu của KBC tăng 37%, đạt 1.972 tỉ đồng; lợi nhuận trước thuế đạt 921 tỉ đồng, tăng 26%.

Vận đỏ của ông Tâm chỉ đến khi các nhà đầu tư người Hàn tìm đến Việt Nam. Năm 2013, LG Electronics thuê hơn 40ha tại Khu Công nghiệp Tràng Duệ và tăng thêm 40ha vào năm 2014, giúp cho KBC thu được dòng tiền đáng kể. Không những thế, các doanh nghiệp vệ tinh của LG cũng lần lượt tìm đến các khu công nghiệp của KBC để đầu tư. Lợi nhuận năm 2014 của KBC nhờ đó tăng trưởng gấp 4 lần so với năm 2013. Ngoài LG, một tên tuổi khác tuy không tác động trực tiếp nhưng lại mang tới động lực rất lớn cho KBC chính là Samsung, khi tập đoàn này mở nhà máy ở Bắc Ninh, gần với các khu công nghiệp của KBC. Hàng chục doanh nghiệp làm vệ tinh của Samsung khi tìm đến Việt Nam đầu tư đã lựa chọn các khu công nghiệp của KBC để đặt đại bản doanh, giúp cho bảng cân đối kế toán của công ty này đẹp hơn.

Vị thế của KBC trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp đang khá chắc chắn. Hiện doanh nghiệp này đang sở hữu quỹ đất khoảng 5.162ha, nổi bật trong số đó là các khu công nghiệp Quế Võ, Tràng Duệ, Quang Châu, Sài Gòn Chân Mây hay Tân Phú Trung. KBC cũng sở hữu khoảng 1.000ha để phát triển khu đô thị, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang và Đà Nẵng. Trong 2 năm gần đây, KBC còn phát triển thêm dòng sản phẩm mới là nhà xưởng để bán lại hay cho thuê, bởi mảng này có tỉ suất sinh lợi cao và phù hợp với nhu cầu thuê ngày càng tăng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Theo Công ty Chứng khoán Vndirect, trong năm 2015, KBC đã bán và cho thuê được 50 nhà xưởng cho các đối tác. Trong năm 2016, con số này là 4. Mức giá bán lại cũng khá rẻ, chỉ khoảng 176 USD/m² (tương đương khoảng 20 tỉ đồng một nhà xưởng diện tích 5.000m²). Chặng đường phục hồi của KBC xem ra vẫn khá sáng sủa.

Giải bài toán Tân Tạo

Một trong những sự kiện đáng chú ý gần đây là việc ông Đặng Thành Tâm thay mặt người chị điều hành Đại hội đồng cổ đông của Tân Tạo (ITA), đồng thời thực hiện các động thái mạnh tay như thay Tổng Giám đốc Thái Văn Mến bằng người anh là Đặng Quang Hạnh, cũng như tuyên bố sẽ trở thành một trong những cổ đông lớn của Công ty để tham gia sâu hơn vào công tác điều hành.

Để tận dụng cơ hội từ dòng vốn ngoại gia tăng đầu tư, ITA dự kiến sẽ triển khai thêm Khu Công nghiệp Tân Đức giai đoạn 2 và xây dựng thêm nhà xưởng, triển khai dự án quần thể khu công nghiệp và thành phố khoa học Tân Tạo giai đoạn 1 rộng hơn 300ha. Trong năm nay, Tân Tạo đặt ra mục tiêu khá tham vọng khi dự kiến tăng lãi ròng hơn 8 lần so với năm trước đó. Phản ứng trước các động thái mới này, giá cổ phiếu ITA đã tăng mạnh 27% chỉ trong hơn 1 tháng qua. Nhưng có lẽ khác với KBC vốn đã có vị thế khá vững chắc, thách thức cho ông Đặng Thành Tâm trong việc khôi phục sức hấp dẫn của cổ phiếu ITA là không hề nhỏ.

Các đợt phát hành liên tục cổ phiếu để cấn trừ nợ trong các năm qua khiến cho quy mô vốn chủ sở hữu của Công ty phình ra quá lớn. Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) năm 2016 của ITA chỉ đạt 0,37%, một mức thấp khó tin. Điều này phản ánh chất lượng sinh lợi của khối tài sản do ITA quản lý đang gặp nhiều vấn đề và việc tái cấu trúc chúng sẽ không dễ dàng.

Bên cạnh đó, áp lực cạnh tranh từ các đối thủ khác là nhân tố không thể xem thường. Theo dự báo, nguồn cung khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng mạnh trong các năm tới với sự xuất hiện các dự án khủng của các nhà đầu tư hàng đầu như VSIP, Tín Nghĩa, Becamex. Thị trường còn ghi nhận thêm các tay chơi mới có tiềm lực gia nhập như Tổ hợp cảng biển và Khu Công nghiệp Đầm Nhà Mạc trị giá 315 triệu USD của Tập đoàn CDC, dự án khu công nghiệp trị giá 1 tỉ USD của Tập đoàn Hemaraj (Thái Lan) tại Nghệ An... Ngoài ra, Nhà nước cũng đang muốn điều chỉnh lại mức giá mới cho thuê tại các khu công nghiệp theo Luật Đất đai 2013. Điều này có thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp như ITA và KBC.