Giá đất nền tăng kỷ lục, có nguy cơ 'bong bóng' BĐS?

Giá đất nền tăng kỷ lục

Như thông tin đã phản ánh, thời gian gần đây thời gian gần đây giá đất nền trên địa bàn TP.HCM đang biến động theo chiều hướng gia tăng "chóng mặt", vượt đỉnh lịch sử năm 2007 với mức tăng trung bình từ 16% - 40%, đặc biệt là ở những khu vực có hạ tầng phát triển tốt và xuất hiện thông tin mới về quy hoạch.

Đơn cử như quận Thủ Đức và quận 9, nơi hiện có quỹ đất nền khá lớn tại TP. HCM cũng là nơi chứng kiến sự tăng giá mạnh nhất. Điển hình như đất nền ở khu dân cư dự án thuộc phường Phước Long B, phường Phú Hữu, Long Bình, Long Thạnh Mỹ của quận 9. Nếu cách đây khoảng một năm giá đất khu vực này chỉ từ 4 - 5 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 20 - 35 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

Với số tiền từ 500 – 600 triệu đồng, nhiều người cho rằng có thể dễ dàng sở hữu một thửa đất có diện tích từ 40 – 60m2 ở đây nhưng thực tế lại hoàn toàn trái ngược. Giá đất trong khu vực thường dao động từ 1,5 – 2,5 tỷ đồng/nền.

Trong vai khách hàng tìm mua đất, PV Reatimes tìm đến khu vực phường Phú Hữu. Hai bên đường, các bảng thông tin rao bán đất mọc lên như nấm. Các quán cà phê trong khu vực này cũng "kiêm" luôn hoạt động chào mời, môi giới bán đất. Một chủ quán cà phê nhanh nhẹn giới thiệu: "Hiện tại giá đất tại khu vực này đang “sốt” lắm, mua hôm trước, hôm sau đã có lời. Muốn mua đất loại nào, giá bao nhiêu thì phải “chốt” ngay, chần chừ 1 - 2 hôm là sẽ có người khác mua mất". Theo lời giới thiệu của người này, giá chào bán đất mặt tiền đường Liên Phường, phường Phú Hữu dao động trong khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2; trong hẻm từ 10 - 15 triệu đồng/m2.

Tại các dự án phân lô của các công ty BĐS bán trên trục đường Liên Phường, Bưng Ông Thoàn, giá bán đất nền cũng từ 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng từ 5 - 10 triệu đồng/m2 so với thời điểm một năm trước.

Khách hàng đổ xô đi xem các dự án phân lô trên trục đường Liên Phường, phường Phú Hữu, quận 9

Tương tự khu Đông, đất tại huyện Nhà Bè ở khu Nam cũng đã tăng từ 30 - 50% trong khoảng 6 tháng trở lại đây. Sức nóng nghiêng về các thửa đất trên trục đường Huỳnh Tấn Phát (xã Phú Xuân), đường Bờ Tây kênh Cây Khô, Đào Sư Tích (xã Phước Lộc), Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển)…

Điển hình nhất là mới đây, khi TP. HCM công bố chấp thuận xây cầu Cần Giờ nối huyện đảo với TP. HCM, thì giá đất ven ở khu vực này như "leo thang". Theo một người làm nghề môi giới trên địa bàn, bình thường đất ven phà Bình Khánh, từ khu chế xuất Tân Thuận đến cuối đường Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) được chào giá khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng cách đây không lâu, giá đất đã bị "thổi" lên 13 triệu đồng/m2, do thông tin khu vực này sắp xây cầu Cần Giờ.

Đất đối diện về phía phà Bình Khánh (huyện Cần Giờ) trước đây thường được sử dụng để nuôi trồng thuỷ hải sản (có giá 5 - 7 triệu đồng/m2) thì nay đã "nhảy" lên đến gần 20 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, các quận 12, Bình Tân cũng đang chứng kiến tình trạng "sốt giá", "sốt hàng" không kém. Đặc biệt, các dự án đã được UBND TP.HCM duyệt quy hoạch cũng được điều chỉnh giá theo hướng tăng liên tục. Đến nay, có dự án điều chỉnh tăng giá gần gấp đôi so với cách đây một năm.

Bà Hoàng Thị Hải (huyện Củ Chi) cho biết, nhiều năm qua đất khu vực này rao bán 3 - 5 triệu đồng/m2 chẳng ai ngó ngàng tới. Thế nhưng, chỉ từ đầu năm đến giờ, giá đất đã lên tới 14 triệu đồng/m2 thì nườm nượp người đến "săn lùng", tìm mua.

Cẩn thận "thổi giá", "sốt ảo"

Nhận định về tình hình này tại cuộc họp báo thị trường BĐS TP.HCM quý I/2017 mới đây, ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam - cho rằng phân khúc đất nền đang rất sôi động. Tuy nhiên, sự “sốt” này còn phải nhìn ở con số giao dịch thật hay chỉ do "cò" làm khuấy động. Khách hàng khi đặt bút ký kết hợp đồng giao dịch cần phải yêu cầu được xem các hồ sơ pháp lý liên quan đến lô đất, dự án sắp mua và tuyệt đối không nghe vào bất kỳ lời hứa nào.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, hiện tượng giá đất nền tăng mạnh thời gian qua có dấu hiểu của sự thổi giá, “sốt ảo” tiềm ẩn nhiều rủi ro về hồ sơ pháp lý. Hầu như các khu vực giá đất nền đang “sốt” chủ yếu là do ăn theo các thông tin quy hoạch hoặc các dự án hạ tầng đang được triển khai.

Dự án phân lô bán nền Green Riverside, huyện Nhà Bè gần phà Bình Khánh đang rao bán với giá 25 triệu đồng/m2

Đơn cử như ở khu vực phía Tây và Nam thành phố, những thông tin quy hoạch như bến xe Miền Tây cũ sẽ được di dời và đất khu vực này sẽ được sử dụng để xây trung tâm thương mại; Quốc lộ 1A nối TP.HCM - Long An sắp mở rộng; hầm chui Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (huyện Nhà Bè), hầm chui An Sương (huyện Hóc Môn) sắp khởi công... đang được các “cò đất" tận dụng để quảng cáo sản phẩm và có dấu hiểu "thổi giá" đất lên cao. Trong khi đó, theo Sở Giao thông Vận tải TP. HCM, hiện nay, vẫn chưa có kế hoạch cụ thể về việc khởi công các dự án này.

Điều đáng nói, việc giao dịch trên thị trường đất nền hiện nay đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhưng nhiều người ham lợi vẫn "mua bất chấo". Chẳng hạn, tại dự án phân lô hộ lẻ gần phà Bình Khánh (huyện Nhà Bè) diện tích mỗi lô chỉ có 90m2, chưa có giấy chủ quyền từng lô, nhưng nhiều người vẫn góp tiền mua dù chưa biết cụ thể nền của mình nằm ở đâu, đơn giá, diện tích bao nhiêu, tình trạng pháp lý ra sao vì chủ đầu tư chưa công bố.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quyết định số 33 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa, tại huyện Nhà Bè, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất chưa có nhà ở trên đất là 120m2. Có nghĩa là dự án phân lô hộ lẻ trên không đủ điều kiện tách thửa; người dân mua đất có thể sẽ không được cấp giấy chủ quyền và không thể xây dựng nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM đánh giá, năm 2017 sẽ tiếp tục là năm đầy triển vọng của phân khúc đất nền, nhiều khu vực đã tăng mạnh từ 20 - 50% trong thời gian qua. Tuy nhiên phải có biện pháp ngăn chặn hiện tượng tự "thổi giá" này vì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư và sàn môi giới hưởng, nhưng cái hại người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Quan trọng nhất, nhiều dự án này đa phần pháp lý chưa chuẩn, nhưng do chạy theo những thông tin mới về hạ tầng giao thông, các dự án lớn sắp được triển khai nên "cò" đất tha hồ "thổi giá".

"Đặc biệt, khách hàng cần hết sức tỉnh tảo bởi mọi nhân viên môi giới khi chào bán đất nền đều đưa ra ví dụ về một phi vụ thành công nào trước đó. Chẳng hạn, chỉ mới đây thôi anh này, chị kia mới bỏ túi được vài trăm triệu khi bán đất tại đây sau một thời gian ngắn đầu tư...", ông Châu nói.

Trao đổi với Reatimes, TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế BĐS cho biết, hiện nay Nhà nước thường tập trung công tác quản lý thị trường căn hộ chung cư, thiếu sự quản lý sát sao đối với thị trường đất nền. Nếu các cơ quan chức năng không có giải pháp quản lý chặt chẽ cho cả thị trường căn hộ lẫn đất nền sẽ rất nguy hiểm, bởi giá đất nền tăng sẽ kéo theo giá bán căn hộ tăng và giá thị trường BĐS càng lên cao cộng với nhiều rủi ro liên quan vấn đề pháp lý của các dự án, sẽ gây nguy cơ "bong bóng" BĐS.