Dự án do 'liên danh chủ đầu tư thực hiện', người mua dễ nắm đằng lưỡi

Đầu tư Bất động sản từng đề cập tới những rủi ro của hình thức liên danh chủ đầu tư trong khi triển khai dự án bất động sản. Khác với mô hình liên doanh, sẽ tạo ra một pháp nhân mới để triển khai dự án, hình thức liên danh chỉ thực hiện với việc xuất hiện một hợp đồng hợp tác, trong đó một bên sẽ đứng ra làm đại diện liên danh chủ đầu tư để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đang có khoảng trống pháp lý liên quan đến hình thức liên danh chủ đầu tư dự án bất động sản, khiến rủi ro có thể xảy ra bất kỳ lúc nào với dự án, cũng như người mua nhà.

Một trong những tranh chấp điển hình của mô hình liên danh chủ đầu tư là câu chuyện tại dự án D2 Giảng Võ, Hà Nội. Dự án ban đầu do liên danh Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long và Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo thực hiện. Trong đó, theo hợp đồng hợp tác, Công ty Gia Bảo là đại diện liên danh để ký kết các hợp đồng với khách hàng.

Tranh chấp tư cách pháp nhân chủ đầu tư giữa các thành viên liên danh khiến cư dân D2 Giảng Võ gặp khó trong việc làm sổ đỏ.

Sau đó, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long đã chuyển nhượng phần vốn góp của mình tại dự án này cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nha Trang - Hà Nội và đã được UBND TP. Hà Nội chấp thuận thay đổi thành viên trong liên danh.

Tuy nhiên, sau đó tranh chấp đã xảy ra giữa các thành viên mới của liên danh, khi một số văn bản cấp phép không thừa nhận vai trò đồng chủ đầu tư dự án của Sông Đà Thăng Long (và sau này là Nha Trang - Hà Nội), mà khẳng định, chỉ có duy nhất Công ty Gia Bảo là chủ đầu tư dự án.

Vì lý do này, nên vụ kiện diễn ra suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa thể ra phán quyết bên nào đúng, bên nào sai. Cũng vì tranh chấp này, nên cơ quan quản lý từ chối việc xác lập sổ đỏ cho cư dân của dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, nhìn nhận sơ bộ, vụ việc này là vụ việc tranh chấp dân sự thông thường giữa các pháp nhân trong liên danh với nhau. Thế nhưng, mức độ ảnh hưởng của nó lại không chỉ là các thành viên trong liên danh, mà liên quan đến nhiều bên khác nhau, đặc biệt là đối với các cư dân D2 Giảng Võ.

Vấn đề ở đây là việc đang có khoảng trống về mặt pháp lý đối với hình thức hợp tác liên danh trong lĩnh vực kinh doanh có điều kiện như lĩnh vực bất động sản. Bản chất mô hình hợp tác liên danh vẫn được thừa nhận trong một số văn bản pháp lý. Thực tế, chúng ta thường thấy liên danh nhà thầu để thi công dự án. Tuy nhiên, liên danh chủ đầu tư dự án bất động sản đúng là khái niệm mới mà các quy định pháp lý hiện nay chưa quy định. Các cơ quan quản lý đã không hiểu rõ bản chất vấn đề và thực hiện việc cấp phép sai.

Thực tế, Luật Nhà ở hay Luật Đầu tư cũng quy định rõ việc phê duyệt dự án nhà ở phải cho duy nhất một doanh nghiệp. Vì vậy, nếu nhiều doanh nghiệp cùng thực hiện một dự án, bắt buộc phải cùng góp vốn để thành lập một pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án. Còn kiểu liên danh với một đại diện như D2 Giảng Võ thì rõ ràng tù mù và khi các cơ quan không cùng chung cách hiểu (lúc cấp phép ghi rõ tên doanh nghiêp và mở ngoặc đại diện liên danh, lúc lại quên mất bỏ phần mở ngoặc đại diện liên danh), thì tranh chấp và rủi ro sẽ xảy ra.

"Cái khó nhất sẽ là người mua nhà sẽ không biết "nắm tóc" doanh nghiệp nào để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình khi các thành viên đều khẳng định mình là chủ đầu tư. Trong khi đó, nếu căn cứ trên pháp luật để ra phán quyết ai là chủ đầu tư cũng rất khó, vì luật chưa quy định rõ về mô hình liên danh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản", ông Tuấn Anh nói.

Ông Tuấn Anh cũng cho biết thêm, cái khó thứ hai sẽ thuộc về các ngân hàng thương mại khi tài trợ vốn cho dự án. Bởi khi dự án không được triển khai, vốn vay quá hạn, ngân hàng cũng khó siết nợ dự án, vì không thể xác định được ai là chủ đầu tư thật sự của dự án.

"Nếu có xảy ra tranh chấp mà phải khiếu kiện ra tòa, chưa nói tới vấn đề căn cứ vào đâu để xác định đúng sai, việc các doanh nghiệp có địa chỉ đăng ký ở các địa phương cách nhau cả nghìn cây số, thì tòa án nơi nào thụ lý đơn và triệu tập các đơn sự ra sao cũng là cả vấn đề nan giải đối với cả bên đâm đơn kiện, cũng như các bên có liên quan" ông Tuấn Anh cho biết thêm.

Theo ông Tuấn Anh, cũng không thể ngoại trừ trường hợp các doanh nghiệp đã tính đến việc Luật đang có kẽ hở nên mới chỉ ký hợp đồng hợp tác liên danh để triển khai dự án, chứ không tiến hành hợp đồng liên doanh. Bởi điều này sẽ có lợi cho các doanh nghiệp khi họ có thể dễ dàng từ bỏ vai trò chủ đầu tư khi xảy ra vấn đề gì đó.

Do đó, theo luật sư Tuấn Anh, cơ quan quản lý cần phải sớm xem xét lại mô hình các doanh nghiệp thực hiện triển khai dự án dưới hình thức liên danh chủ đầu tư để tránh rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, việc siết chặt lại quy định về hợp tác liên danh đồng chủ đầu tư sẽ giúp các ngân hàng thương mại dễ dàng hơn trong việc thu hồi nợ từ dự án nếu có xảy ra tranh chấp.

Điều 21 Luật Nhà ở 2014: Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Điều 22 Luật Đầu tư: Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế

1. Nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư và điều kiện khác theo quy định của điều ước quốc tế mà Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

2. Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng.

3. Nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu vốn điều lệ không hạn chế trong tổ chức kinh tế, trừ các trường hợp sau đây:

a) Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại công ty niêm yết, công ty đại chúng, tổ chức kinh doanh chứng khoán và các quỹ đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật về chứng khoán;

b) Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc chuyển đổi sở hữu theo hình thức khác thực hiện theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa và chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước;

c) Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này thực hiện theo quy định khác của pháp luật có liên quan và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.