Điều chỉnh thiết kế, quy hoạch: Lo 'vỡ trận' tại các thành phố lớn

Điều chỉnh tăng thêm những toà cao ốc phá vỡ quy hoạch tại nhiều thành phố

Nguy "vỡ" quy hoạch

Thời gian qua, tại một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị tại các Thành phố lớn, tình trạng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 không căn cứ vào quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 diễn ra khá phổ biến. Hậu quả của việc này làm phá vỡ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt, tạo điều kiện cho việc “hợp thức” vi phạm về xây dựng.

Mới đây, hơn 700 hộ dân Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) do Vinaconex làm chủ đầu tư bức xúc kiến nghị đến các cơ quan chính quyền về việc “nhồi” thêm tòa nhà 18 tầng vào Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính khiến khu đô thị bị phá vỡ quy hoạch suốt 20 năm qua.

Điều đáng nói là đây không phải là lần đầu quy hoạch Khu đô thị  mới Trung Hoà - Nhân Chính được điều chỉnh. Theo Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt năm 1998, Khu đô thị  mới Trung Hoà - Nhân Chính có mật độ xây dựng 34,88% dự án có 8 tòa nhà cao trung bình 6,7 đến 7,5 tầng.

Nhưnng chỉ ba năm sau đó, quy hoạch đã điều chỉnh tăng gấp đôi về số toà nhà lên 16 tòa cao tầng. Chiều cao mỗi toà cũng tăng lên gấp đôi, dao động từ 9 đến 21 tầng. Tới nay, sau gần 20 năm, với nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện mật độ xây dựng Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính tăng lên hơn 50% với 16 tòa nhà cao tầng với chiều cao từ 17 đến 34 tầng.

Vinaconex muốn "nhồi" toà nhà cao ốc 18 tầng vào khu Trung Hòa Nhân Chính

Về việc này, đích thân Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phải có chỉ đạo xử lý phản ánh của báo chí liên quan đến phản đối của cộng đồng cư dân đối với điều chỉnh quy hoạch các dự án đô thị. Tuy nhiên, đây không phải là dự án cá biệt trong việc xin “điều chỉnh quy hoạch” với mục đích tối đa hóa diện tích xây dựng và lợi nhuận phục vụ toan tính của chủ đầu tư.

Trước đó, không ít dự án lớn ở các thành phố trọng điểm sau khi được cấp phép theo đúng quy hoạch, sau đó đã xin “điều chỉnh quy hoạch” với cùng một mục đích “tăng diện tích, bớt tiện ích”, nhiều dự án sau điều chỉnh mật độ dân số đã tăng gấp đôi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khách hàng. Đương nhiên đằng sau đó là khoản lợi nhuận khổng lồ đem lại cho chủ đầu tư.

Cuộc đua cao ốc tại các đô thị

Tại Hà Nội nhiều dự án đã được điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng mật độ dân số, mật độ xây dựng như, Khu đô thị Tây Mỗ – Đại Mỗ đã được điều chỉnh quy hoạch khoảng 111.483 người (tăng gần gấp đôi, khoảng 48.454 người), hay việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu chức năng đô thị tại số 74 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội (Royal City) việc này tăng dân số dự kiến từ 3.800 lên 8.800 người. Hay như việc, sau gần 10 năm “đắp chiếu”, khu đô thị mới (KĐTM) Kim Chung – Di Trạch được điều chỉnh mở rộng diện tích quy hoạch từ 138,1ha lên 146,7ha.

Áp lực lớn cho Hà Nội và TP HCM

Theo thống kê, năm 2014, trên địa bàn cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ.

Chỉ tính riêng năm 2015,19 dự án tại TP.HCM được cho phép chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn thành diện tích nhỏ, chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô 11.359 căn (trước khi chuyển đổi là 8.584 căn, tăng 24,4%).

Hay như việc, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Tây Hồ (Công ty Tây Hồ) mới đây đã có đề xuất gửi UBND TP Hà Nội về dự án bãi đỗ xe ngầm tại Công viên Cầu Giấy (quận Cầu Giấy, Hà Nội).

Cụ thể, theo đề xuất tổng diện tích doanh nghiệp đề xuất nghiên cứu là 1,45ha ở phía Đông Bắc của công viên để thực hiện dự án gồm các hạng mục bãi đỗ xe kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ... với tổng vốn đầu tư 565 tỷ đồng. Tuy nhiên, đề xuất trên đã gặp phải sự phản đối quyết liệt của người dân.

Về vấn đề điều chỉnh dẫn đến nguy cơ vỡ quy hoạch, Luật sư Bùi Quang Hưng - Trưởng văn phòng Luật sư BQH và cộng sự cho rằng: “Bản chất quy hoạch là tính khoa học được đưa thành công thức để đảm bảo môi trường sống theo tiêu chuẩn tối thiểu. Việt Nam có tỉ lệ quy hoạch mà tôi cho là thấp trên thế giới khi mật độ sống của người dân quá chật hẹp”.

Xin thay đổi quy hoạch nâng chiều cao tầng nhà và tăng tỉ lệ sử dụng đất sẽ phá vỡ các nguyên tắc nói trên và gây hậu quả vô cùng tai hại cho tương lai của người dân khi luôn phải sống trong môi trường dưới tiêu chuẩn.

Theo Luật sư Hưng, Việt Nam đã có luật quy hoạch và đặc biệt có luật Thủ Đô. Tuy nhiên, ít người hiểu việc vi phạm luật quy hoạch này và giới chuyên môn cũng không dám có ý kiến. Và rõ rang việc phá vỡ quy hoạch và bằng cách điều chỉnh những tỉ lệ đã có sẵn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư và những người phê duyệt cho sự điều chính đó. Có thể xem là yếu tố không nhỏ.

Chính phủ cần có một cơ quan chuyên môn về quy hoạch để giám sát việc này. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã không còn hiệu quả về phương án quy hoạch và kiến nghị đối với việc điều chỉnh quy hoạch này. Nếu không giám sát chặt chẽ, trong vài năm nữa, Hà Nội và TP HCM sẽ là những nơi ô nhiễm và khó sống nhất trên thế giới. Luật sư Bùi Quang Hưng đề xuất.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/