Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định. Một trong những thay đổi đáng chú ý là quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, dự thảo quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình. UBND cấp tỉnh thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư khi tòa nhà hết hạn sử dụng hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Nếu không được gia hạn sử dụng, chung cư sẽ phải phá dỡ. Quyền sở hữu với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau quá trình phá dỡ. Trong trường hợp này, chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại chung cư bằng cách đóng góp kinh phí. Việc đóng góp được tính bằng: Tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ (x) suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Nếu không có nhu cầu góp kinh phí xây dựng lại, các chủ sở hữu sẽ bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại. Họ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung.

Luật Nhà ở 2023 hiện không quy định thời hạn sở hữu căn hộ, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và kiểm định chất lượng thực tế.

Thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có nêu hai loại thời hạn sử dụng căn hộ gồm: lâu dài và có thời hạn. Trong đó, chung cư sử dụng lâu dài được xây dựng trên đất ở, người mua được sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Còn căn hộ 50-70 năm chủ yếu được xây trên khu đất có thời hạn sử dụng như đất thương mại dịch vụ. Khi mua loại hình này, người mua sẽ được sử dụng trong thời gian còn lại của dự án tính từ ngày Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư.

Theo cơ quan soạn thảo, chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định vì theo thời gian sẽ bị hư hỏng, xuống cấp. Việc bổ sung quy định về quyền sở hữu nhà chung cư giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về việc đây là tài sản tồn tại "lâu dài", "vĩnh viễn".

Trong trường hợp cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế đã thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng chung cư.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về các trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ. Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn đáp ứng điều kiện an toàn thuộc diện phải tháo dỡ.

Để bảo đảm quyền lợi người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ với những khu đất được duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Nếu không được duyệt quy hoạch, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư ở cùng xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Theo thông tư 05/2022 về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình, thời hạn sử dụng công trình sẽ được xác định theo 4 cấp. Sau khi hết thời hạn sử dụng, cơ quan chức năng sẽ kiểm định lại chất lượng và gia hạn nếu đảm bảo an toàn.