'Đất vàng' có còn bạc phận sau nỗ lực 'giải cứu' của TP HCM?

Với thông tin 10 nhà đầu tư quan tâm muốn ký quỹ tham gia "hồi sinh" dự án Bình Quới – Thanh Đa đang mở ra hi vọng mới cho dự án đã treo 27 năm qua. Tuy nhiên từ mong muốn đến bắt tay vào làm vẫn còn một khoảng cách xa. Nhắc lại câu chuyện năm 2007, UBND TP HCM đã quy hoạch 20 ô phố (khoảng 50 ha) thuộc những vị trí đất vàng để kêu gọi nhà đầu tư phát triển dự án ở quy mô lớn.Tuy nhiên sau hơn 10 năm quy hoạch, mới chỉ 4 dự án nằm trên những khu đất này được đầu tư, khai thác, số còn lại liên tục đổi chủ và để đó. Vậy trong nỗ lực giải cứu lần này liệu rằng đất vàng có còn "bạc phận" như đã từng.

Ai sẽ giang tay với đất vàng?

Nhiều dự án trên đất vàng trung tâm TP HCM có thể tái khởi động khi mới đây UBND TP HCM yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư TP rà soát và triển khai tìm nhà đầu tư để thực hiện. Cụ thể, tại buổi làm việc với KHĐT mới đây, lãnh đạo UBND TP HCM yêu cầu cơ quan này hệ thống hóa lại các dự án trọng điểm đang chậm tiến độ, và năm 2019 này tập trung mời gọi đầu tư một số dự án. UBND TP giao Sở KHĐT sớm trình kế hoạch kêu gọi đầu tư để đầu tháng 3 tổ chức thực hiện.

Dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa vẫn chưa thể tìm được nhà đầu tư sau 27 năm. Ảnh: Zing.vn

Trong đó, UBND TP giao cơ quan này nhanh chóng xây dựng phương án kêu gọi đầu tư mới cho một số dự án trọng điểm tại khu vực trung tâm, như dự án 164 Đồng Khởi; dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa; bán đấu giá 9 lô đất ở Thủ Thiêm... Rõ ràng đây là một thông tin tốt để cải thiện tình hình các khu đất vàng đang ngày một hoang hóa tại trung tâm TP HCM.

Tuy nhiên cũng như các năm trước, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư quan ngại vẫn là liệu các dự án trọng điểm nói trên sẽ "chuyển mình" một cách thực chất hay không. Việc tìm kiếm nhà đầu tư đến khi thực hiện dự án vẫn còn là một khoảng cách xa về pháp lý. Ai sẽ giang tay với đất vàng vẫn là câu hỏi lớn.

Đơn cử như dự án Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa vẫn "treo" hơn 25 năm qua trong tình trạng tìm nhà đầu tư. Sự phức tạp trong thủ tục đầu tư khiến nỗ lực "giải cứu" từ cả chính quyền Thành phố cho đến nhà đầu tư chưa có kết quả rõ ràng. Các thông tin về nhà đầu tư tham gia triển khai dự án cũng chỉ dừng lại ở mức độ "muốn" chứ chưa thể hiện thực hóa.

Trong những cuộc họp cuối năm 2018, ông Võ Văn Hoan, thời điểm còn là Chánh Văn phòng UBND TP HCM cũng đã trải lòng về khó khăn với dự án này.  Theo ông Võ Văn Hoan, việc chậm là do doanh nghiệp trong nước không đủ năng lực nên thành phố phải chuyển hướng kêu gọi liên doanh với doanh nghiệp quốc tế. Tuy nhiên khi chọn được nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đến từ Dubai thì họ có đặt 3 câu hỏi mà chúng ta trả lời hoài không được.

"Câu hỏi đầu tiên là tổng mức bồi thường là bao nhiêu? Lúc nào giao được đất sạch và đơn giá sử dụng đất như thế nào? Đến nay thành phố chưa thể trả lời được nên họ cũng không chờ nữa. Doanh nghiệp nước ngoài họ rất sợ những việc chưa rõ ràng khiến vào thì dễ mà ra không được. Sau này cũng có nhiều nhà đầu tư hỏi tương tự nhưng chúng ta vẫn bế tắc để trả lời" - ông Hoan chia sẻ.

Sau đó Bitexco được TP HCM chỉ định đầu tư sau nhiều năm bị chủ đầu tư cũ bỏ mặc. Nhưng "đại gia" nội địa này cũng mắc kẹt trong việc tìm câu trả lời cho 3 câu hỏi trên. Tương tự như vậy, Bitexco vẫn còn mắc cạn với dự án ở tứ giác Nguyễn Cư Trinh (Khu Mã Lạng) vì câu chuyện giải phóng mặt bằng. Phía Bitexco cho biết, hiện chính quyền vẫn đang tiến hành đền bù giải toả. Doanh nghiệp mới được giao chủ trương, chưa được chính thức giao đất.

Liên hệ tới dự án đất vàng nằm trong kế hoạch "giải cứu" năm nay là 164 Đồng Khởi, nằm đối diện Nhà thờ Đức Bà, trước đó đã được một liên danh trúng thầu là Hongkong Land và Sumitomo & Development. Nhưng sau đó nhà đầu tư này trả lại cho thành phố cũng với lý do khó khăn về đơn giá sử dụng đất. Sau đó, Công ty CP Nova Bắc Nam 79 có văn bản xin đầu tư vào khu đất này nhưng hiện nay lãnh đạo doanh nghiệp đang vướng vào lao lý thì số phận khu đất vẫn chưa thể đổi vận sau 5 năm bị nhà đầu tư ngoại trả lại.

Dễ nhận thấy nỗ lực để giải cứu "đất vàng" của chính quyền TP HCM là rất lớn, nhưng diễn biến thực tế và các vấn đề pháp lý liên quan sẽ khiến nhiều khu đất vàng chưa thể tìm được đối tác vừa ý.

Vẫn cần nhiều thời gian

Thu hồi và triển khai là câu chuyên nhắc đến nhiều lần trong nỗ lực xử lý các dự án treo, "ôm đất" rồi bỏ hoang đến cả thập kỷ của TP HCM. Nhưng thu hồi rồi làm gì để hiệu quả cần phải có những phép tính tối ưu. UBND TP HCM cũng vừa chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc xử lý điều chỉnh, hủy bỏ khỏi kế hoạch sử dụng đất hàng năm với 180 dự án. Liệu thành phố có cho xây bãi đỗ xe, công viên cây xanh hoặc những công trình công cộng hay tiếp tục giao cho doanh nghiệp xây nhà, làm dự án…?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam từng cảnh báo việc thu hồi là không hề dễ dàng. Bởi thành phố nếu muốn thu hồi phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi bồi thường thì thành phố lại chưa có cơ chế, hoặc ngân sách eo hẹp.

Dự án tứ giác Nguyễn Cư Trinh vẫn chưa thể đền bù giải tỏa sau nhiều năm. Ảnh: Zing.vn

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, câu chuyện thu hồi đất của các dự án treo vốn là câu chuyện phức tạp từ xưa đến nay, bởi cho đến giờ, vẫn còn những vấn đề nhất định về mặt khung chính sách pháp luật.

Trước đây, đã có quy định sau 24 tháng dự án chậm tiến độ sẽ thu hồi đất, trừ những dự án địa phương cho phép kéo dài. Nhưng Luật Đất đai 2013 đưa ra cơ chế mạnh hơn, cho phép kéo dài thêm 24 tháng nữa, tức là tổng cộng trong vòng 4 năm, nhưng nếu dự án vẫn treo thì sẽ thu hồi cả đất và cả tài sản trên đất. Dự án nào đến 4 năm vẫn chưa triển khai được thì chắc chắn việc chủ đầu tư được giao dự án không hẳn vì họ có năng lực.

Quy định như vậy song theo ông Võ, đến nay chưa có bất cứ địa phương nào tiến hành thu hồi đất gắn với thu hồi tài sản trên đất. Bởi lẽ, nhiều ý kiến cho rằng, việc thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất là vi hiến. Như vậy để thấy rằng, chúng ta chưa có khung pháp lý hiệu quả, hợp lý và khả thi để áp dụng trên thực tế.

Vì vậy câu chuyện đổi vận đất vàng ở TP HCM vẫn chưa thể giải quyết trong một sớm một chiều dù chủ trương đã rất quyết liệt trong thời gian qua.