Cổ phiếu BAX bật tăng 177% có phải do khởi động dự án kéo dài 6 năm?

Bước sang năm 2019, nhà đầu tư đã được chứng kiến mức tăng 635% thị giá của cổ phiếu VCR (CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex), đặc biệt là sau cú huých 13 phiên kịch trần liên tục từ ngày 03-25/03/2019 đã đẩy cổ phiếu này tăng từ 5,100 đồng/cp lên 15,100 đồng/cp.

Xét trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, không chỉ có VCR, cổ phiếu BAX của CTCP Thống Nhất cũng có đồ thị giá tăng đột biến tương tự. Điều này sẽ chẳng có gì ngạc nhiên nếu trước đó cổ phiếu BAX đôi lần "dậy sóng". Thế nhưng kể từ khi niêm yết (29/12/2016) cho đến đầu năm nay, cổ phiếu này chưa một lần phá mốc 30.000 đồng/cp.

Biến động giá cổ phiếu BAX. Nguồn: VNDRIECT

Khép phiên giao dịch đầu năm (2/1/2019), cổ phiếu BAX đóng cửa ở mức 27.688 đồng/cp. Sau 6 tháng liên tục tạo lập các đỉnh mới, cổ phiếu BAX chạm 76.800 đồng/cp tại thời điểm kết phiên ngày 7/8, tăng 177% so với thời điểm đầu năm.

Không chỉ có giá tăng đột biến mà khối lượng giao dịch của cổ phiếu BAX cũng dày đặt hơn kể từ đầu quí IV năm nay, có phiên lên đến 118.000 cp (ngày 6/8).

Vậy điều gì đã khiến một cổ phiếu như BAX có những bước tăng ngoạn mục như vậy?

Chưa một lần tăng vốn từ khi thành lập

CTCP Thống Nhất được thành lập vào ngày 24/2/2004 với vốn điều lệ 82 tỉ đồng, do ông Nguyễn Thành Sơn làm Chủ tịch HĐQT. Từ đó đến nay, công ty cũng chưa tiến hành tăng vốn.

Thông tin mới nhất cập nhật tại ngày 12/9/2018 trên Cổng thông tin quốc gia về đăng kí doanh nghiệp cho thấy, ba cổ đông sáng lập của Thống Nhất bao gồm: Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Cao su Đồng Nai (30%), Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Tín Nghĩa (30%) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (10%). Đáng chú ý, ba cổ đông sáng lập trên chỉ mới chiếm 70% vốn điều lệ công ty, chủ sở hữu 30% vốn góp còn lại không được công bố.

Vào ngày 29/12/2016, 8,2 triệu cổ phiếu của Thống Nhất chính thức niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội với mã BAX.

Nợ gấp 2-4 lần vốn chủ

Nhìn chung, nợ phải trả của Thống Nhất biến động theo chiều hương tăng qua từng năm, từ 257 tỉ đồng ở năm 2008 lên 507 tỉ đồng vào năm 2018, tức cao gấp gần 2 lần. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu ở thời điểm cao nhất (2017) cũng chỉ ở mức 144 tỉ đồng.

Như vậy ở giai đoạn này, nợ phải trả của công ty luôn gấp 2-4 lần vốn chủ sở hữu.

Trong cơ cấu nợ vay của Thống Nhất, duy nhất năm 2008 chỉ tồn tại vay và nợ thuê tài chính dài hạn 20 tỉ đồng. 6 năm sau đó (2009-2014) bắt đầu xuất hiện các khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn, khoản này luôn chiếm tỉ trọng lớn hơn trong dư nợ vay.

Và kể từ năm 2015 trở về sau, công ty không có dư nợ vay. Công ty cũng không có hàng tồn kho trong suốt 11 năm kể từ năm 2008 đến năm 2018.

Thống Nhất không trữ nhiều tiền mặt nhưng bù lại các khoản tương đương tiền ở mức khá cao, khởi điểm 11 tỉ đồng ở năm 2008 và tăng lên 168 tỉ đồng trong nửa đầu năm 2019. Tương đương tiền ở đây được hiểu là tiền gửi có kì hạn 1-3 tháng tại các ngân hàng với lãi suất dao động 5,3-5,5%.

11 năm liền vượt kế hoạch kinh doanh

Cũng từ năm 2010 đến năm 2018, Thống Nhất liên tiếp vượt kế hoạch kinh doanh mà ĐHĐCĐ thường niên thông qua.

Kết quả thực hiện kế hoạch của Thống Nhất giai đoạn 2010-6T/2019. Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp

Hoạt động kinh doanh của Thống Nhất gồm ba mảng chính: Đầu tư xây dựng và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp; kinh doanh điện, nước sạch; dịch vụ xử lí nước thải.

Doanh thu nhưng năm qua đến từ 3 mảng: Cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, cung cấp nước sạch; xử lí nước thải. Riêng ở hai năm 2014 và 2015, công ty có thêm doanh thu cho thuê văn phòng nhưng đóng góp không đáng kể.

Nhìn vào lịch sử kết quả kinh doanh của doanh nghiệp có thể thấy, mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng luôn chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu của Thống Nhất, đều đặn mang về 40-50 tỉ đồng doanh thu mỗi năm.

Lợi nhuận của Thống Nhất nhìn chung không biến động lớn trong giai đoạn 2008-2018, số tiền mỗi năm thu về quanh mức 20 tỉ đồng.

Chỉ đến 6 tháng đầu năm 2019, công ty mới xuất hiện một nguồn thu mới. Chỉ riêng phần doanh thu này đã cao gấp mấy lần doanh thu cả năm của công ty từ trước đến nay. Theo đó, lợi nhuận cũng cao đột biến với 62 tỉ đồng.

2019 đột biến do đâu?

Suốt một quãng thời gian dài 11 năm trước, "nguồn sống" chủ yếu của Thống Nhất là cho thuê đất và cơ sở hạ tầng. Công ty có một dự án với tiến độ kéo dài 6 năm (2013-2019).

Cục diện dường như đã thay đổi khi trong 6 tháng đầu năm 2019, kết quả kinh doanh của Thống Nhất biến động mạnh. Cụ thể, Công ty đạt hơn 144 tỉ đồng doanh thu, gấp 4,6 lần cùng kì. Đây cũng là mức doanh thu cao nhất kể từ khi đơn vị này thành lập.

Kết quả này có được nhờ vào việc công ty ghi nhận 112 tỉ đồng doanh thu bán đất nền dự án Bàu Xéo giai đoạn 1 với diện tích chuyển nhượng gần 20.257 m2. Còn doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng nhích nhẹ so với cùng kì, đạt 22 tỉ đồng.

Dự án Khu Trung tâm dịch vụ Khu Công nghiệp (KCN) Bàu Xéo (Trảng Bom, Đồng Nai) được UBND Tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 17/12/2008 và thay đổi lần thứ nhất vào ngày 12/5/2014.

Khu công nghiệp Bàu Xéo. Nguồn: Website: CTCP Thống Nhất

Tiến độ thực hiện dự án kéo dài 6 năm (2013-2019), điều này có thể lí giải vì sao lịch sử doanh nghiệp "trắng" hàng tồn kho.

Theo thông tin gần nhất tại BCTC soát xét quí II/2019, dự án này có diện tích xây dựng hơn 336.526 m2 và tổng vốn đầu tư gần 656 tỉ đồng. Trong đó, phần đất xây dựng nhà ở chiếm 130.783 m2, bao gồm đất chung cư phát triển xã hội, đất chung cư phục vụ công nhân, đất nhà liên kế phục vụ công nhân và đất nhà biệt thự.

Theo tài liệu ĐHĐCĐ thường niên 2019, do vướng mắc công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nên trong năm 2018 chủ yếu hoàn thiện một số hạng mục hạ tầng dự án đã được thực hiện từ năm 2017.

Lũy kế đến ngày 31/12/2018, tổng giá trị thanh toán đầu tư KCN hơn 409 tỉ đồng và khu trung tâm dịch vụ gần 211 tỉ đồng.

Đến ngày 30/6/2019, dự án cơ bản đã hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng giai đoạn 1, đã chuyển nhượng và ghi nhận doanh thu 20.257 m2 trên tổng diện tích 130.783 m2.

Tính đến cuối kì kế toán quí II, cơ sở hạ tầng tại KCN Bàu Xéo có giá trị còn lại gần 123 tỉ đồng và đang được sử dụng để cho thuê với diện tích hơn 317 ha.

Ngoài ra, tại KCN Bàu Xéo còn có dự án nhà xưởng cho thuê với tổng vốn đầu tư gần 53 tỉ đồng, gồm hai nhà xưởng (3.607 m2 và 3.696 m2) và một nhà kho (3.704 m2). Về tiến độ, dự án được thực hiện từ năm 2011 đến năm 2015.

Do dự án chỉ được cấp phép thực hiện khi có nhà đầu tư cho thuê nên dự án này đã tạm dừng. Đến ngày 3/6/2019, công ty đã kí biên bản với ông Yang Guanshe về việc cho thuê đất tại dự án này.

Liên quan đến vốn triển khai các dự án trong năm 2019 (không tính các dự án chuyển tiếp), tổng vốn đầu tư dự kiến gần 287 tỉ đồng. Trong đó, vốn tự có của công ty 112 tỉ đồng và huy động khách hàng 175 tỉ đồng.

Công ty sẽ dùng hơn 34 tỉ đồng để đầu tư vào các hạng mục tại KCN Bàu Xéo và 78 tỉ đồng vào khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo. Riêng số tiền huy động từ khách hàng, công ty sẽ dùng để xây dựng khu nhà chung cư cho công nhân (hạ tầng, 2 block), xây nhà thô giai đoạn 1 và 2.

Theo kế hoạch kinh doanh Thống Nhất đưa ra cho năm 2019, doanh thu mục tiêu gần 202 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 80 tỉ đồng, lần lượt gấp 3 lần và 4 lần kết quả đạt được ở năm 2018.

Trong đó, doanh thu từ KCN dự kiến trên 80 tỉ đồng và doanh thu từ trung tâm dịch vụ KCN gần 122 tỉ đồng. Lợi nhuận (trước thuế) mang về lần lượt 29 tỉ đồng và 69 tỉ đồng.

Chỉ trong 6 tháng đầu năm, Thống Nhất đã thực hiện được 71% kế hoạch doanh thu và 78% kế hoạch lợi nhuận. Nếu hiện thực hóa được kế hoạch kinh doanh năm nay đề ra thì Thống Nhất sẽ đạt kỉ lục về kết quả kinh doanh kể từ khi thành lập.