Chuyên gia Savills: Mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn TP HCM vẫn ế dù giá thuê đã thấp hơn 10 - 20% so với trước dịch

Theo Cục Thống kê, trong quý I/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP HCM đạt 317.000 tỷ đồng, tăng 14% theo năm. Trong đó, bán lẻ hàng hóa chiếm 46% thị phần, đạt 147.000 tỷ đồng. Nhu cầu bán lẻ được đánh giá vẫn tăng trưởng mạnh mẽ tại thị trường.

Savills Việt Nam ghi nhận công suất bất động sản bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị) duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2 điểm % theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao thuộc ngành F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất đạt ít nhất 70%. Trong đó, Centre Mall Võ Văn Kiệt (quận 6) dù mới khai trương nhưng đã ghi nhận công suất 88%. Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500m²/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê, đến từ 4 nhóm khách chính: Giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.

Ngược lại, bán lẻ đường phố đang gặp nhiều thách thức và cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại. Theo quan sát của Savills, tỷ lệ trống của các mặt bằng bán lẻ đường phố vẫn chưa phục hồi lại thời hoàng kim trước đại dịch COVID-19.

Giá thuê trung bình hiện tại của các mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP HCM hiện thấp hơn 10 - 20% so với giai đoạn 2019. Các chủ nhà tiếp tục có những ưu đãi như kéo dài thời gian giữ nguyên giá thuê, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc hoặc linh hoạt hơn trong thời hạn thuê nhưng tình trạng mặt bằng bị bỏ trống đến nay vẫn thường xuyên tiếp diễn ở cả các vị trí đắc địa và sầm uất.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP HCM, lĩnh vực bán lẻ hiện đang có những chuyển biến sâu sắc, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Việc giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân tìm đến các kênh mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến.

Hiện phần lớn người tiêu dùng lựa chọn tiếp tục duy trì thói quen này ngay cả khi thị trường dần hồi phục. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại cũng là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại. 

Khi đứng trước lựa chọn giữa hai mô hình thuê bán lẻ đường phố hay trung tâm thương mại, các nhãn hàng bán lẻ hiện nay sẽ ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại hơn bởi bản chất của hai mô hình này cũng có nhiều điểm khác biệt.

Cụ thể, mặt bằng nhà phố thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi đó, trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.

Không chỉ dừng lại ở hiệu quả kinh doanh, trung tâm thương mại còn mang lại giá trị về mặt thương hiệu. Dù không phải lúc nào cũng trực tiếp gia tăng doanh thu nhưng hiện diện tại trung tâm thương mại giúp nâng cao độ nhận diện và uy tín của thương hiệu trong mắt người tiêu dùng nhờ lưu lượng người mua sắm tiềm năng ở các dự án.

Còn mặt bằng nhà phố nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa sẽ khó tạo được hiệu ứng lan tỏa tương tự. Với mô hình cửa hàng mặt phố, người tiêu dùng phải chủ động tìm đến thương hiệu.

Ngược lại, tại trung tâm thương mại, họ dễ dàng bắt gặp các thương hiệu - một hình thức “mua sắm qua cửa kính”, tạo cơ hội tiếp cận tự nhiên với khách hàng tiềm năng ngay cả khi chưa có nhu cầu cụ thể.

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, các doanh nghiệp bán lẻ hiện nay đang buộc phải rà soát, tái cơ cấu danh mục cửa hàng và cân đối chi phí vận hành. Với những ưu thế về vận hành và khả năng thu hút khách, mô hình bán lẻ hiện đại đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu trong chiến lược tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%