Cấp phép cho liên danh chủ đầu tư, cơ quan quản lý đang nhầm lẫn?

Rất nhiều dự án bất động sản hiện nay được chính quyền địa phương chấp thuận triển khai theo hình thức liên danh chủ đầu tư. Tuy nhiên, khái niệm "liên danh" được đánh giá không đúng bản chất pháp lý, dễ gây rủi ro cho người mua nhà… một khi các chủ đầu tư không cùng chung tiếng nói.

cap phep cho lien danh chu dau tu co quan quan ly dang nham lan

Dự án Hà Nội Landmark 51 được triển khai theo hình thức liên danh chủ đầu tư giữa Vinafor và Sông Đà 1.01. (Ảnh: Dũng Minh)

Nở rộ mô hình liên danh chủ đầu tư

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng eo hẹp, việc săn mua các khu đất vàng không dễ dàng khi sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản chọn hình thức bắt tay với chủ đất để triển khai dự án bất động sản theo hình thức liên danh.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có tiềm lực chưa đủ mạnh cũng hợp tác với nhau theo hình thức góp vốn liên doanh hoặc liên danh để triển khai dự án.

Với hình thức liên doanh, các bên sẽ góp vốn thành lập một pháp nhân mới để triển khai dự án. Theo hồ sơ pháp lý, đây chính là chủ đầu tư chính thức của dự án. Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong dự án theo tỷ lệ vốn góp của mỗi trong liên doanh.

Những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án, hay giao dịch với khách hàng ở hình thức này cũng tương tự như với một doanh nghiệp triển khai dự án.

Trong khi đó, với hình thức liên danh, các bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án sẽ cùng nhau thỏa thuận và thống nhất ký vào một bản hợp đồng, trong đó có các điều khoản về tỷ lệ góp vốn, phương thức hạch toán, các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên góp vốn…

Hình thức này hiện được nhiều doanh nghiệp áp dụng và được chính quyền các địa phương chấp thuận tại nhiều dự án. Có thể kể đến các dự án tại Hà Nội như dự án xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ, Eco Green Giáp Nhị, Hanoi Landmark 51, Eco Lake View, Capital Garden, 60B Nguyễn Huy Tưởng, Hateco Hoàng Mai, Golden Westlake, MHD Trung Văn…

Rủi ro cho người mua nhà

Trong thời gian qua, nhiều dự án bất động sản được triển khai theo hình thức liên danh đã đi vào hoạt động, mang lại lợi ích cho cả các chủ đầu tư, khách hàng và bộ mặt đô thị. Tuy nhiên, đó là với những dự án mà sự hợp tác giữa các bên chủ đầu tư thuận buồm xuôi gió, với những dự án mà các chủ đầu tư “cơm không lành, canh không ngọt”, thì rủi ro xảy ra với người mua nhà là rất lớn.

Chẳng hạn như trường hợp tại dự án D2 Giảng Võ, Hà Nội. Cụ thể, tháng 4/2010, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 1948/QĐ-UBND về việc chấp thuận đầu tư dự án xây dựng lại nhà tập thể cũ D2 Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội. Nội dung quyết định ghi rõ: “Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo (đại diện Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long)”.

Theo hợp đồng hợp tác đầu tư đã được 2 công ty ký kết, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long sẽ góp 40% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án, còn Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo góp phần còn lại.

Khi dự án thực hiện thi công đến phần tường vây thì Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long chuyển nhượng phần vốn của mình tại dự án cho Công ty EVNLand Nha Trang (nay là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nha Trang - Hà Nội).

Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng vốn, các thành viên liên danh mới tiếp tục cùng nhau bắt tay xây dựng dự án D2. Tuy nhiên sau đó, 2 bên đã xảy ra hàng loạt bất đồng, khiến cho việc triển khai dự án không được suôn sẻ như mong muốn.

Cho đến thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn tất các hạng mục chính. Dù một số hàng mục phụ trợ vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện chưa thể đưa vào sử dụng, nhưng đã có nhiều hộ dân tái định cư đã dọn về ở. Tuy nhiên, sau khi về nhà mới, nhiều hộ dân đang dài cổ chờ sổ đỏ, vì không thể xác định được đâu là chủ đầu tư thực sự của dự án này.

Lý do là, trong một số văn bản của cơ quan quản lý và giải quyết tranh chấp, chỉ thừa nhận Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo là chủ đầu tư duy nhất. Trong khi đó, theo quyết định chấp thuận đầu tư của UBND TP. Hà Nội, dự án này do liên danh chủ đầu tư gồm Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long thực hiện. Sau đó, khi có thay đổi thành viên trong liên danh, UBND TP. Hà Nội cũng đã có văn bản thông báo chấp thuận thay đổi thành viên trong liên danh thực hiện dự án D2 Giảng Võ.

Vì những vướng mắc, tranh chấp này, nên cơ quan quản lý từ chối việc xác lập sổ đỏ cho cư dân của dự án.

Không chỉ rủi ro với người mua nhà khi các bên trong liên danh chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung, theo các chuyên gia, việc cấp phép đầu tư dự án bất động sản cho liên danh chủ đầu tư là không đúng quy định.

Cụ thể, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định, điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp, hợp tác xã. Luật Nhà ở không điểm nào quy định rõ chủ đầu tư là một hay nhiều doanh nghiệp, hợp tác xã. Việc phê duyệt dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở cũng giống như việc cấp giấy đăng ký đầu tư theo Điều 22 Luật Đầu tư (thành lập tổ chức kinh tế), thì việc giao dự án nhà ở phải cho duy nhất một doanh nghiệp.

Nếu nhiều doanh nghiệp cùng thực hiện cùng một dự án, thì phải cùng góp vốn thành lập một pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án. Với kiểu liên danh như thế là quá tù mù.

“Ở đây, cơ quan nhà nước đã nhầm giữa “dự án nhà ở thương mại” với “dự án đầu tư xây dựng”, nhầm giữa chủ đầu dự án với liên danh các nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng”, luật sư Phượng nói.