Bức tranh kinh doanh bất động sản 9 tháng: Người thắng lớn, kẻ lỗ to

Động lực tăng trưởng từ dự án chuyển tiếp

Theo thống kê của người viết đến hết ngày 22/10, có 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố kết quả kinh doanh quí III/2020, không bao gồm nhóm doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Thông tin công bố cho thấy, vẫn có một số đơn vị tiếp tục tăng trưởng cả doanh thu và lợi nhuận, còn một số khác đã cho thấy sự đuối sức. Trong đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tiếp tục có nguồn thu lớn nhờ đất nền miền Trung.

Cụ thể, Phát Đạt đã bàn giao đất nền tại Phân khu số 2 và bắt đầu bàn giao một số đất nền tại Phân khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Theo đó, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần cao gấp 3,3 lần cùng kì với 1.316 tỉ đồng.

Theo đó, Phát Đạt hiện là doanh nghiệp tăng trưởng lãi ròng cao nhất với khoảng 439 tỉ đồng, gấp 2,7 lần cùng kì năm ngoái.

Bên cạnh đó, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, Mã: HDC) cũng có kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quí III vừa qua.

Cụ thể, doanh thu thuần của doanh nghiệp 18% so với cùng kì khi đạt 194 tỉ đồng, chủ yếu đến từ hai dự án nhà ở tại Bà Rịa - Vũng Tàu gồm Tây 3/2 và Ecotown Phú Mỹ. Với kết quả này, Hodeco đạt 30 tỉ đồng lãi ròng, tăng 25% so với cùng kì năm ngoái.

CTCP Đầu tư LDG (LDG Group, Mã: LDG) hay  CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cũng thuộc nhóm doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng cao với mức tăng lần lượt 56% và 39%, tương ứng đạt 732 tỉ đồng và 640 tỉ đồng.

Sau khi trì hoãn kế hoạch bán hàng do dịch COVID-19, kể từ tháng 5 trở đi doanh số bán hàng của Nam Long đã tăng trở lại. Doanh nghiệp đã bán được khoảng 540 sản phẩm với giá trị 2.300 tỉ đồng. Riêng trong quí III, Nam Long bán được 345 căn hộ tại dự án Southgate, thu về khoảng 1.900 tỉ đồng.

Thế nhưng khác với trường hợp của Phát Đạt, dù doanh thu tăng cao nhưng biên lãi gộp của LDG và Nam Long lại giảm mạnh so với cùng kì nên lãi ròng của hai doanh nghiệp này không tăng trưởng như kì vọng.

Trong đó, biên lãi gộp của LDG giảm từ 69% về 24%, còn biên lãi gộp của Nam Long giảm từ 61% về 20%.

Ở diễn biến khác, CTCP Đạt Phương (Mã: DPG) là một trong những doanh nghiệp đã cải thiện được kết quả kinh doanh trong quí.

Bên cạnh những khoản thu như cùng kì, quí III năm nay Đạt Phương có thêm 130 tỉ đồng từ bất động sản. Đồng thời, giá vốn lại thấp hơn cùng kì đã giúp doanh nghiệp nghiệp lãi ròng 9 tỉ đồng, trong khi cùng kì doanh nghiệp lỗ ròng 9 tỉ đồng.

Tăng trưởng không đến từ hoạt động cốt lõi

Ngoài ra, vẫn có một số doanh nghiệp tăng trưởng nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính. 

Đơn cử như doanh thu thuần của CTCP DRH Holdings (Mã: DRH) giảm gần một nửa so với cùng kì khi chỉ đạt hơn 5 tỉ đồng nhưng doanh nghiệp vẫn lãi ròng gần 8 tỉ đồng, gấp 2 lần con số ở cùng kì.

Tương tự như kết quả ở những quí trước, DRH Holdings tiếp tục có khoản lãi hơn 11 tỉ đồng từ công ty liên kết là CTCP Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (Bimico, Mã: KSB).

Riêng trường hợp của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG), hầu hết doanh thu trong kì của doanh nghiệp đến từ dịch vụ tư vấn môi giới và tiếp thị.

Nhờ hạch toán lãi hơn 41 tỉ đồng từ việc chuyển nhượng 60% cổ phần tại CTCP Đầu tư và Quản lý Sơn Lâm trước ngày chốt số tài chính (ngày 29/9) đã giúp An Gia có lãi.

Nếu loại trừ khoản khoản lãi chuyển nhượng vốn nói trên, nhiều khả năng An Gia phải báo lỗ trong quí III năm nay, thay vì lãi ròng khoảng 9 tỉ đồng.

Chất lượng các con số lãi của các doanh nghiệp BĐS vẫn là yếu tố đáng lưu ý. Trước đó, báo cáo phân tích công bố vào đầu tháng 6, FiinGroup đã lưu ý, bất động sản là một trong ba nhóm ngành có lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) giảm mạnh nhất.

Chỉ số này cho thấy các hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp đang đi xuống, không bao gồm các khoản thu nhập tài chính từ hoạt động chuyển nhượng cổ phần hay dự án của doanh nghiệp.

Đất Xanh, LDG cùng đuối sức

Trong 9 tháng đầu năm, 6/10 doanh nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh đạt doanh thu thuần trên 1.000 tỉ đồng, thậm chí doanh thu thuần của Phát Đạt gần chạm mốc 2.500 tỉ đồng.

Dù vậy, một nửa trong số đó, bao gồm Đất Xanh, Cen Land và Nam Long có nguồn thu bị giảm so với cùng kì. Ngoài ra, không chỉ trong quí III mà doanh thu 9 tháng của An Gia và Netland cũng giảm mạnh với tỉ lệ lần lượt 70% và 60%.

Đối với LDG, lãi ròng của doanh nghiệp này liên tục giảm trong ba quí đầu năm nay. Lũy kế 9 tháng đầu năm, lãi ròng của LDG chỉ đạt 13 tỉ đồng, trong khi cùng kì lãi ròng 348 tỉ đồng. 

Thông tin từ BCTC cũng cho thấy, tiền và tương đương tiền của LDG cũng giảm mạnh từ 40 tỉ đồng ở đầu kì về còn 2 tỉ đồng, tính đến ngày 30/9/2020. Hiện nay, LDG đang triển khai 5 dự án chiến lược với tổng mức đầu tư khoảng 2,4 tỉ USD.

Đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), doanh thu thuần cả quí III và 9 tháng đầu năm của doanh nghiệp này đều giảm một nửa so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phần lớn doanh thu của doanh nghiệp đến từ hoạt động môi giới.

So với khoản lỗ ròng hơn 29 tỉ đồng ở quí II, Đất Xanh đã có lãi trở lại vào quí III với khoảng 100 tỉ đồng. 

Tuy nhiên, lũy kế 9 tháng đầu năm doanh nghiệp vẫn lỗ ròng 388 tỉ đồng, trong khi cũng kì lãi ròng 907 tỉ đồng.

Hiện nay, Đất Xanh đang dồn lực vào dự án Gem Sky World có qui mô gần 100 ha, tọa lạc tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Loại trừ rủi ro về tiến độ phát triển Gem Riverside, tăng trưởng của Đất Xanh giai đoạn 2020-2021 sẽ phụ thuộc vào tỉ lệ hấp thụ tại dự án này, theo CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC).

Tồn kho mới hàng nghìn tỉ

Tính đến hết quí III, hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tăng, một trong những vấn đề ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng lưu ý.

Bởi lẽ theo Chủ tịch HoREA, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đây là bán thành phẩm, như trường hợp do vướng mắc về pháp lí nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm. Điều này sẽ làm tăng gánh nặng chi phí hoặc lãi vay cho doanh nghiệp.

Tính đến ngày 30/9/2020, Phát Đạt tồn kho 9.781 tỉ đồng. Trong đó, gần một nửa giá trị hàng tồn kho tập trung ở hai dự án gồm The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3 chiếm 4.480 tỉ đồng.

Dù nhiều lần ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt khẳng định "do theo qui định pháp luật nên công ty chưa xuất hóa đơn được" nhưng một khi chưa giải quyết dứt điểm thì hai dự án này vẫn chiếm giá trị rất lớn trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.

Gần đây nhất, Phát Đạt hé lộ kế hoạch triển khai các dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó có bất động sản khu công nghiệp. Trong quí III vừa rồi, danh mục hàng tồn kho của doanh nghiệp phát sinh thêm dự án Khu du lịch Bến Thành - Long Hải với giá trị gần 1.984 tỉ đồng.

Tương tự như Phát Đạt, Đất Xanh cũng chưa giải quyết dứt điểm dự án Gem Riverside. Tại thời điểm 30/9/2020, dự án này có giá trị tồn kho hơn 1.580 tỉ đồng.

Như người viết đã đề cập ở trên, Đất Xanh hiện dồn hết nguồn lực vào dự án Gem Sky World ở Long Thành, Đồng Nai. Đây là dự án đang chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với gần 3.410 tỉ đồng, cao gấp đôi giá trị ghi nhận hồi đầu năm.

An Gia cũng là một trong những doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng mạnh. Tính đến cuối kì kế toán quí III, doanh nghiệp này tồn kho gần 5.190 tỉ đồng, chiếm 60% tổng giá trị tài sản và gần gấp 2 lần con số ở đầu năm

Trong đó, The Sóng, dự án condotel duy nhất của An Gia, chiếm giá trị tồn kho lớn nhất với 2.142 tỉ đồng. Hiện dự án này đang được thế chấp cho các khoản vay bằng trái phiếu của doanh nghiệp.

Theo dự kiến của doanh nghiệp, dự án sẽ cất nóc vào tháng 4/2021 và bàn giao vào cuối năm 2021.