Bất động sản công nghiệp miền Nam dự kiến đón thêm hơn 5.300 ha đất

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy bất động sản công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, khi nguồn cung được hấp thụ dần và nhu cầu thuê chuyển dịch sang các ngành có giá trị gia tăng cao.

Theo đơn vị nghiên cứu, TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh nổi lên như các điểm đến thu hút dòng vốn mới nhờ quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và lợi thế hạ tầng kết nối.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng của doanh nghiệp này nhận định khu vực phía Nam đang bước vào “giai đoạn trưởng thành mới”, với động lực tăng trưởng đến từ các ngành công nghiệp giá trị cao cùng xu hướng nâng chất lượng dòng vốn FDI.

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, không đổi so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung vẫn tăng 8,6%. TP HCM chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung toàn vùng, tiếp theo là Đồng Nai với 33% và Tây Ninh khoảng 22%.

Dù không có nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn nhích lên 74,8%, tăng 0,3 điểm % theo quý. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh 182% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở từng địa phương, TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, tiếp tục dẫn đầu nhờ nhu cầu từ các ngành công nghiệp công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%, trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59%.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục tập trung vào các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép. Một số khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ ghi nhận mức hấp thụ tích cực ngay trong quý đầu năm.

Song song với nhu cầu cải thiện, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng. Giá chào thuê trung bình đạt khoảng 186,6 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 0,9% theo quý và tăng 1,7% theo năm.

Trong đó, TP HCM ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên khoảng 184,2 USD/m2, tăng 6,7% so với cùng kỳ. Đồng Nai duy trì ổn định quanh mức 188 USD/m2, còn Tây Ninh điều chỉnh giảm do nguồn cung mới gia tăng và tỷ lệ trống còn cao.

Về triển vọng thời gian tới, Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026–2029, thị trường phía Nam dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.347 ha đất khu công nghiệp mới, với xu hướng dịch chuyển rõ sang các tỉnh vệ tinh nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất quy mô lớn và tối ưu chi phí.

Các dự án tương lai được dự báo sẽ tập trung mạnh vào công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn và vi mạch.