Thị trường hết thời lướt sóng dễ dàng, không có chuyện giá bất động sản nhảy vọt

Trước đây khi dịch COVID-19 chưa xuất hiện, mỗi năm đều có những giai đoạn nhiều người đổ xô mua đất, tạo những cơn sóng nhẹ, nhất là trước và sau Tết. Chia sẻ từ quan sát của một số chuyên gia, thực tế có nhiều trường hợp lãi gấp 2-3 lần chỉ sau 2-3 năm đầu tư và điều này kích thích nhiều người bỏ tiền vào bất động sản.

Kể từ khi nền kinh tế chịu tác động nặng nề từ dịch, thu nhập của các nhà đầu tư cá nhân cũng chịu nhiều ảnh hưởng nên sức mua trên thị trường hai năm qua ở mức thấp. 

Theo TS. Sử Ngọc Khương, thị trường đã không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ dàng như giai đoạn 2007-2008, thời kỳ mà chỉ cần đặt cọc, có suất mua là đã có lời. Câu chuyện đầu tư bây giờ đã khác. Nhà đầu tư lướt sóng cần thận trọng, nhà đầu tư trung-dài hạn cần giảm thiểu việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. 

Cũng theo ông Khương, thị trường bất động sản nói chung hiện nay không dành cho nhóm nhà đầu tư lướt sóng, bởi lẽ các sản phẩm không có nhiều và rất rủi ro khi sắp tới có thể sẽ có những thay đổi về lãi suất, cũng như chiến lược của các doanh nghiệp.

"Giai đoạn này là cơ hội cho những người có nhu cầu thật về nhà ở và là cơ hội cho những người muốn chuyển tiền từ ngân hàng hoặc những kênh đầu tư khác mà không phải là thế mạnh của họ", ông Khương nhận định.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng nhóm này cần cân nhắc biên độ lợi nhuận khi vay ngân hàng đầu tư. Dù kỳ vọng thị trường trong năm 2022 có sự hồi phục nhưng điều này sẽ đi cùng sự phục hồi của nền kinh tế và cần quá trình. 

"Sẽ không có chuyện giá bất động sản nhảy vọt trong thời gian ngắn khi nền kinh tế dần đi lên", ông Khương cho hay.

Thị trường không còn nhiều vùng "hoang sơ" để nhà đầu tư xuống tiền

Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, "nhiều nhà đầu tư và môi giới BĐS luôn đưa ra các dẫn chứng về lợi nhuận cao, với mức lãi phổ biến 300-500% sau 5 năm đầu tư. Thậm chí, có nhiều trường hợp mới mua 1-2 năm đã lời 100-200%. 

Thực tế đúng là như vậy, nhưng mọi người không nghĩ tới quy luật 'lượng đổi chất đổi'. Thị trường BĐS hiện nay không còn nhiều vùng "hoang sơ" để nhà đầu tư xuống tiền, ung dung chờ 2-3 năm để kiếm lời 2-3 lần như giai đoạn trước đây.

Giá đất ở các thành phố nhỏ đã lên 30-40 triệu đồng/m2, ở vùng ngoại ô trên 10 triệu đồng/m2. Ở một số nơi xa hơn, đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất ở cũng có giá 3-4 triệu đồng/m2. Không còn những mảnh đất giá vài chục nghìn, vài trăm nghìn như trước. 

Dù là mua đầu tư lâu dài và chấp nhận mạo hiểm ở nơi xa thì nhà đầu tư cũng phải bỏ một số tiền lớn để ôm. Còn những nhà, đất có thể khai thác được (ở hoặc cho thuê) ở vùng đô thị nhỏ hoặc liền kề với giá 10-50 triệu đồng/m2 chưa chắc đã cho thuê được, hoặc cho thuê không được 1% chi phí đầu tư", ông Hiển phân tích.

Dự báo về thị trường bất động sản 2022, ông Hiển cho rằng thanh khoản giảm khá mạnh, xuất hiện giảm giá một số nơi đang là đỉnh cao của sung lực. Thị trường đi vào giai đoạn khó khăn thật sự và là cơ hội cho người có tiền. Người càng có tiền nhiều như vài chục tỷ đồng trở lên càng có cơ hội và quyền chọn lựa.