Bất động sản 2022 sẽ hút nguồn tiền lớn, phân khúc 2-3 tỷ đồng được dự báo tăng giá mạnh

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định 2021 là năm có nhiều biến động mạnh trên thị trường bất động sản (BĐS). Có thể xem đây là một bức tranh với gam màu xám chủ đạo, tuy nhiên vẫn có những điểm sáng khiến chúng ta có nhiều hy vọng cho năm 2022.

Nói về gam màu xám của thị trường, chuyên gia Colliers đánh giá vấn đề có thể thấy rõ nhất là sự tác động của đại dịch COVID-19 đến kế hoạch phát triển và bán hàng của các chủ đầu tư. Điều này khiến thị trường vốn đã khan hiếm nguồn cung càng trở nên thiếu hụt trầm trọng, dẫn đến mất cân đối cung - cầu.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở bình dân vẫn vắng bóng trên thị trường. Cùng với đó, tình trạng sốt đất diễn ra ở nhiều địa phương trong những tháng đầu năm 2021, gây náo loạn thị trường và ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư. May mắn là các cơ quan chức năng và các địa phương đã nhanh chóng đưa ra các cảnh báo, thông tin rõ hơn về quy hoạch để ổn định tình hình.

Mặt khác, thị trường cũng có nhiều điểm sáng trong năm 2021. Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh với giá thuê tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy cả nước đạt trên 70% nhờ nguồn vốn FDI lớn đổ vào Việt Nam.

Ở nhóm bất động sản thương mại, giá thuê trên thực tế không giảm so với thời điểm trước dịch, tỷ lệ lấp đầy bị ảnh hưởng nhẹ nhưng đã nhanh chóng phục hồi vào nửa sau năm 2021 nhờ nhu cầu dịch chuyển và mở văn phòng mới của các doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam.

Theo ông David Jackson, một điểm đáng chú ý khác là sự phát triển mạnh mẽ của các thị trường vùng ven trong bối cảnh quỹ đất đô thị khan hiếm và có nhiều vướng mắc về pháp lý. Trong khi thị trường TP HCM và Hà Nội thiếu hụt nguồn cung thì các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng, Hưng Yên lại nổi lên với hàng loạt dự án mới, bao gồm cả các sản phẩm căn hộ, nhà phố hoặc đất nền.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư có xu hướng quan tâm đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn bởi họ có niềm tin lớn về sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch sau dịch bệnh vốn đã bị kìm nén hơn hai năm qua. 

Cuối cùng là sự xuất hiện của bất động sản hàng hiệu trên thị trường dành riêng cho nhóm khách hàng siêu giàu. Điều này giúp tăng giá trị bất động sản tại những vị trí "vàng" và đưa Việt Nam tiệm cận với một số quốc gia có thị trường bất động sản trưởng thành hơn trong khu vực.

Chuyên gia Colliers cũng đưa ra dự báo về một số phân khúc có triển vọng cần được chú ý trong năm 2022 với bối cảnh đại dịch vẫn rất khó đoán.

Thứ nhất, bất động sản công nghiệp năm qua vẫn duy trì sự sôi động và là phân khúc sáng nhất so với các phân khúc khác trên thị trường bất động sản. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Các khu công nghiệp mới cũng được quy hoạch hoặc xây dựng trên khắp các tỉnh thành Bắc, Trung, Nam để đáp ứng nhu cầu này.

Bên cạnh đó, các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ hậu cần, logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, bất động sản nhà ở tại các khu vực vùng ven Hà Nội và TP HCM là phân khúc đáng được cân nhắc trong năm 2022. Cụ thể, các sản phẩm với giá thành phù hợp, chất lượng không gian sống và tiện ích cao sẽ là những lựa chọn hợp lý về đầu tư lâu dài.

"Có nhiều lực đẩy chính cho thị trường trong thời gian tới, bao gồm hàng loạt chính sách hỗ trợ về pháp lý bất động sản, dòng vốn FDI dồi dào đổ vào Việt Nam, nhu cầu nhà ở tăng cao và chủ trương đẩy mạnh đầu tư công.

Năm 2022 sẽ là một năm chứng kiến nguồn tiền lớn đổ vào bất động sản ở tất cả các phân khúc. Nguồn tiền này đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và nhóm nhà đầu tư cá nhân", ông David Jackson nhận định.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, hiện nay, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng trưởng. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, việc triển khai hàng loạt dự án hạ quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Theo dự báo của chuyên gia, trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn.

Về xu hướng giá, ông Lực cho rằng giá bất động sản sẽ chững lại một thời gian sau giai đoạn tăng tương đối nhanh. Giá nhà tại Hà Nội năm vừa qua đã tăng 5 - 7% và TP HCM tăng khoảng 7 - 9%.

"Trong nửa đầu năm sau, kỳ vọng mức giá này có thể chững lại nhưng sau đó sẽ không có chuyện giá nhà đi xuống như một số nước trên thế giới mà có thể sẽ đi ngang hoặc đi lên, nhưng sẽ không tăng quá nhiều" ông Lực cho biết.

Dự báo này được đưa ra trên cơ sở môi trường đầu tư kinh doanh của Việt Nam có nhiều sức hút và nhu cầu bất động sản vẫn còn khá lớn, nhất là bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở. Kể cả du lịch nghỉ dưỡng, dù hiện tại đang gặp khó khăn nhưng về lâu dài đây vẫn là một phân khúc tiềm năng.

Cũng theo Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, trong năm 2022 sẽ có 4 cú huých và là nền tảng vô cùng quan trọng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn và tốt hơn.

Thứ nhất, kinh tế vĩ mô trong năm tới dự kiến tăng trưởng và phục hồi ở mức 6 - 6,5% và lạm phát vẫn được kiểm soát tốt. 

Thứ hai, việc thu hút đầu tư bao gồm cả đầu tư nhân và đầu tư nước ngoài vẫn là điểm sáng.

Thứ ba, môi trường pháp lý sẽ được Chính phủ và Quốc hội chú trọng hoàn thiện hơn trong thời gian tới và sẽ tạo ra những đột phá cũng như tháo gỡ những rào cản. Dự kiến sẽ có gần 2.000 dự án bấn động sản đang bị tồn đọng có cơ hội được tháo gỡ vướng mắc. 

Cuối cùng, trong và sau dịch bệnh, bản thân các chủ đầu tư và người dân đã có những thay đổi về hành vi, lối sống và nhu cầu đầu tư.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2022, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng câu chuyện chính vẫn là giá nhà tăng.

Bất động sản Việt Nam đang bị lạm phát giá bởi thời gian vừa qua, không ít doanh nghiệp thực hiện dự án gặp vướng mắc về pháp lý và đây chính là chi phí đẩy, khiến giá trị đầu vào của sản phẩm gia tăng. 

Ông Khương lấy ví dụ, giá nhà tại TP Thủ Đức đã lên đến 80-100 triệu đồng/m2. Đây là rủi ro của nền kinh tế. Một rủi ro nữa là khi dòng tiền của người dân tập trung vào hai nguồn chính là chứng khoán và bất động sản.

"Do đó, trong năm 2022, theo tôi cũng sẽ là câu chuyện tăng giá bất động sản để ở. Thị trường nhìn chung vẫn phát triển tốt. Tuy vậy, tốt cho người mua để ở chứ không phải mua để đầu tư.

Tôi cho rằng, với nhà đầu tư cá nhân, nhu cầu vẫn khá cao trên thị trường vào năm 2022 nhưng do giá tăng cao nên sẽ khó khăn cho người có nhu cầu thực ở phân khúc tầm trung. Phân khúc giá từ 2-3 tỷ đồng dự báo sẽ tăng giá mạnh.

Đối với nhà đầu tư tổ chức, họ không còn làm dự án theo kiểu quỹ đất nhỏ lẻ, bởi TP HCM cũng đã hết quỹ đất. Sau đợt dịch vừa rồi, mọi chiến lược đầu tư dự án của các chủ đầu tư ít nhiều đều thay đổi. Họ sẽ có chiến lược tìm quỹ đất tại các TP vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai,…với quy mô vài chục đến vài trăm ha.

Đồng thời, ý tưởng về quy hoạch dự án, gắn liền với cơ sở hạ tầng giao thông cũng là những cơ hội cho các doanh nghiệp vào năm 2022 ", ông Khương chia sẻ.

Mặt khác, ông Khương đánh giá câu chuyện bất động sản năm 2022 sẽ tích cực nếu gắn liền với cơ sở hạ tầng giao thông. Việc đẩy mạnh đầu tư công càng sớm càng tốt không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà tác động tích cực của cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, lướt sóng bất động sản trong năm sau sẽ rất khó. Các doanh nghiệp cũng sẽ gặp khó trong việc tìm kiếm quỹ đất. Giá bất động sản nhà ở sẽ có sự gia tăng đáng kể ở một số khu vực. Còn câu chuyện sốt đất thời gian qua không mang tính đại diện cho thị trường.