'Năng lực trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết đang rất yếu'

Theo thống kê của FiinGroup trong 5 năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỷ đồng mỗi năm, chiếm 30-40% t tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành.

Các chuyên gia của FiinGroup đánh giá trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, kênh trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung, dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.

Tính đến ngày 30/6/2021, dư nợ TPDN của các doanh nghiệp BĐS niêm yết khoảng 116.000 tỷ đồng, tương đương 17,3% dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh BĐS trong hệ thống ngân hàng.

Xét riêng các doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã niêm yết, trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp này.

Trong 9 tháng đầu năm, hơn 80% giá trị trái phiếu BĐS do các doanh nghiệp chưa niêm yết phát hành. Do phần lớn trái phiếu BĐS được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết nên FiinGroup cho rằng trái phiếu BĐS phát hành trong toàn hệ thống trên thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều.

"Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x.

Mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết trong 9 tháng đầu năm khoảng 100.000 tỷ đồng, tương đương 38% tổng tài sản của các doanh nghiệp này tại thời điểm cuối năm 2020. Trong khi đó, con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%", FiinGroup nhận định.

Cũng theo FiinGroup, phần lớn trái phiếu do các doanh nghiệp chưa niêm yết phát hành được mua bởi ngân hàng và công ty chứng khoán, có tài sản tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.

Tuy nhiên, "có sự phân hóa rất lớn về chất lượng tín dụng giữa các nhà phát hành bởi trên thực tế, tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.

Điều này đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư, không chỉ cá nhân chuyên nghiệp mà cả các nhà đầu tư định chế tài chính để có thể đánh giá được những rủi ro đi kèm", FiinGroup nhận định.