Từ vụ bỏ cọc đất Thủ Thiêm: Khi con đường huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản bị bó hẹp

Tân Hoàng Minh đã phải bỏ cọc gần 600 tỷ đồng trong vụ đấu giá mua 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Nguyên nhân đằng sau của việc bỏ cọc chưa được tiết lộ tuy nhiên, với sự kiểm soát dòng vốn từ phía ngân hàng, nếu không có tổ chức tín dụng nào cho vay thì khả năng nộp đủ một số tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn có lẽ là một điều khó khăn với mọi doanh nghiệp.

Ngân hàng Nhà nước tuýt còi, siết cho vay bất động sản, thắt chặt các quy định về mua bán trái phiếu doanh nghiệp và các lĩnh vực rủi ro khác như chứng khoán đang khiến cho cánh cửa huy động vốn dễ dàng của nhiều doanh nghiệp trong thời gian vừa qua khép lại dần. 

Thế khó trong huy động vốn của doanh nghiệp BĐS

Nhìn lại từ vụ việc Thủ Thiêm, với mức trúng đấu giá lên tới 24.500 tỷ đồng (gần 1,1 tỷ USD), nhiều người hoài nghi về khả năng doanh nghiệp trên chồng đủ số tiền này trong vòng 3 tháng sau khi trúng đấu giá lô đất.

Cần phải nói rằng, số tiền trên lớn hơn lượng tiền nhàn rỗi (tiền và các khoản tương đương tiền) của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào trên sàn chứng khoán tính tới hết quý III/2021 như Novaland (15.223 tỷ đồng), Vinhomes (4.504 tỷ đồng), Kinh Bắc (3.596 tỷ đồng),.... Nếu như cộng cả phần đầu tư tài chính ngắn hạn (tiền gửi có kỳ hạn + trái phiếu), sự cách biệt vẫn rất rõ rệt.

Chưa kể các khoản chi phí để phát triển dự án, việc nộp kịp lượng tiền mặt trên trong một khoảng thời gian ngắn đã là một việc khó; nhưng việc sử dụng toàn "tiền tươi" lại càng khó hơn. Hai kênh huy động vốn khả thi nhất lúc bấy giờ đối với doanh nghiệp trên là vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.

Song, đối với kênh gọi vốn tín dụng, không phải ngân hàng nào cũng dễ dàng cho vay hơn 1 tỷ USD. Lượng tiền trên lớn hơn vốn chủ sở hữu của quá nửa các ngân hàng thương mại hiện nay. Trong khi, theo luật các tổ chức tín dụng, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của một ngân hàng.

Ở một kịch bản khả quan hơn đó là doanh nghiệp này có thể xin được một khoản vay hợp vốn. Song, trong trường hợp này, giới phân tích cho rằng định giá tài sản cao có thể tác động đến bảng cân đối tài sản của hệ thống ngân hàng, việc huy động, đánh giá lại tài sản sẽ khác, có thể gây tổn hại đến hoạt động ngân hàng sau này.

Dù vậy, cho rằng có đủ điều kiện cho vay đi chăng nữa, dòng vốn tín dụng vào bất động sản cũng đang đặc biệt được "nắn gân" trong những năm gần đây.

Khi ngân hàng trở nên cẩn trọng với các khoản vay của các doanh nghiệp bất động sản, phát hành trái phiếu là phương án nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi không có những yêu cầu khắt khe như tại ngân hàng. Thậm chí, rất nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu không tài sản bảo đảm với lãi suất cao.

Trong năm 2021, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành ra lượng trái phiếu gấp 3,2 lần so với năm trước, tương đương khoảng 204.000 tỷ đồng (9 tỷ USD). Số liệu không bao gồm các doanh nghiệp chưa công bố thông tin tính đến ngày 31/12/2021 cho nên con số thực tế có thể lớn hơn nhiều.

Tuy nhiên, Thông tư 16 ban hành mới đây và chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1 quy định về việc mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng được xem là van kiểm soát dòng vốn từ ngân hàng vào bất động sản qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Trong một cuộc họp gần đây, Phó thống đốc NHNN cũng đã nhấn mạnh rằng riêng một số lĩnh vực rủi ro và đang có biểu hiện không lành mạnh như TPDN, năm tới sẽ không đẩy mạnh, thậm chí sẽ tiến hành thanh kiểm tra những doanh nghiệp phát hành chưa đảm bảo ngưỡng an toàn trong thời gian qua.

Tiếng còi của các cơ quan chức năng

Vụ việc bỏ cọc đất Thủ Thiêm vừa qua giống như "phát súng" đầu tiên trong động thái thắt chặt các quy định của cơ quan nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới đây.

Ngau sau khi sự việc xảy ra, Thủ tướng Chính phủ đã lập tức ra công điện yêu cầu các ban bộ ngành khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra trục lợi, lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường.

Chia sẻ với báo giới, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc nêu đích danh dự án trên cho rằng có sự "bất thường" trong quá trình đấu giá. Bộ trưởng nhấn mạnh: "Kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình làm nhiễu loạn thị trường".

Theo đó, Bộ Tài chính đang đề xuất Chính phủ sửa lại Nghị định 163 nhằm tăng điều kiện phát hành, đối với những doanh nghiệp thua lỗ, nợ xấu, không đủ điều kiện phát hành, tránh làm nhiễu loạn thị trường, chiếm dụng vốn của nhà nhà đầu tư...

Về phía NHNN, ngay sau khi có yêu cầu rà soát từ cơ quan này, tất cả các tổ chức tín dụng đều khẳng định rằng không tham gia cho vay các doanh nghiệp tham gia đặt cọc đấu giá đất Thủ Thiêm.

Chủ trương siết vốn vào bất động sản tiếp tục được Thống đốc NHNN nhắc lại trong Chỉ thị "nóng" về nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2022. Theo đó, các ngân hàng không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán,...