Sốt đất vùng ven Hà Nội: 100 triệu đồng/m2 tại khu đô thị 10 năm bỏ hoang

Gần 10 tỷ đồng/căn shophouse

Khởi công từ năm 2008 do Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư, Khu đô thị (KĐT) Kim Chung – Di Trạch là một trong ba dự án bỏ hoang nhiều năm tại huyện Hoài Đức, từng bị đoàn giám sát của Hà Nội đề nghị tiến hành thanh tra, kiểm tra.

Tuy nhiên, sau gần 10 năm "đắp chiếu", vào tháng 10/2018, KĐT mới Kim Chung - Di Trạch bất ngờ được điều chỉnh mở rộng diện tích qui hoạch từ 138,1 ha lên 146,7 ha.

Theo tìm hiểu, vào giai đoạn 2008 - 2009, dự án này từng gây sốt trên thị trường với mức giá được rao bán rơi vào khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2.

Đến nay, sau hơn một thập kỷ bị bỏ hoang vì vướng điều chỉnh quy hoạch chung TP Hà Nội, dự án này đang được tái khởi động với mức giá chào bán cao ngất ngưởng.

Trao đổi với người viết, anh B, đại diện sàn phân phối chính thức của dự án cho biết, đối với phân khu shophouse Hinode Royal Park , những căn rộng 100 m2 nằm trên mặt đường 30 m giá đất hiện tại đã hơn 70 triệu đồng/m2, bằng với thời điểm sốt đất cách đây hơn chục năm.

Nếu tính tổng cả nhà đất, mức giá của những căn shophouse này sẽ rơi vào khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, tương đương 97 triệu đồng/m2.

Những căn nằm phía trong mặt đường 17 m được thiết kế có diện tích 90 m2, mức giá cũng rẻ hơn, khoảng hơn 50 triệu đồng/m2. 

Riêng biệt thự view mặt hồ, giá đất ít nhất cũng 100 triệu đồng/m2.

Đại diện nhà phân phối cho biết, hiện nay chủ đầu tư đang cố gắng hoàn thiện tập trung triển khai mạnh hệ thống đường xá để trong tháng 12 này ra hợp đồng mua bán cho khách hàng. Tình trạng mua bán vi bằng báo chí phản ánh thời gian gần đây là họ mua lại những ô đất đã ký thỏa thuận góp vốn từ cách đây 10 năm trước, chứ không phải những lô tại dự án đang bán.

Theo anh B, để một dự án có hợp đồng mua bán thì bắt buộc phải hoàn thiện hạ tầng trước, nhưng dự án này diện tích rộng, chủ đầu tư đang hoàn thiện ở những khu vực cần trước, sau đó họ sẽ ra hợp đồng mua bán. 

"Anh chị nếu chốt thì nên mua luôn đợt này, nếu đợi đợt sau giá sẽ lại tăng. Đợt này đang là đợt 2, giá cao hơn đợt 1 rồi. Giá đất bây giờ cứ gọi trung bình là 70 triệu đồng/m2, nếu đầu tư khoảng một năm sau, giá sẽ tăng lên ít nhất là 90 triệu đồng/m2. Bởi vì khi hạ tầng đã hoàn thiện, giá chỉ có lên chứ ko có đứng", anh B cho hay.

Cũng theo các nhà phân phối dự án này, "hiện chủ đầu tư đang tập trung xây dựng mạnh phân khu shophouse trước, chung cư chưa triển khai, chắc phải sang đầu năm 2022".

Giá cao hơn cả những khu vực gần trung tâm Hà Nội

Cách dự án khoảng 1 km về phía Nam là trục đường Hồ Tây – Ba Vì sẽ mở theo quy hoạch. Tuyến đường này được hình thành trên cơ sở kéo dài đường Hoàng Quốc Việt từ vành đai 3 đến Quốc lộ 21 hiện nay.

Tiếp giáp KĐT này ở phía Tây là tuyến đường quy hoạch rộng 50 m, kết nối các xã Lại Yên và Kim Chung, huyện Hoài Đức, đi qua trục Hồ Tây – Ba Vì và đường tỉnh 422.

Mặc dù vậy, các tuyến đường nói trên đi qua rất nhiều khu dân cư chưa được giải tỏa và vẫn chưa có dấu hiệu được triển khai.

Mặt khác, KĐT Kim Chung – Di Trạch cách trung tâm Hà Nội tương đối xa. Vị trí này cách nút giao Xuân Thủy – Cầu Giấy khoảng 9 km.

Với những yếu tố về vị trí và hạ tầng trong tương lai gần, có thể thấy, mức giá hiện nay của dự án là tương đối đắt đỏ. Trong khi đó, hạ tầng nội khu vẫn chưa có nhiều chuyển biến, các tiện ích đi kèm cũng chưa có,...

So với KĐT Kim Chung – Di Trạch, một số dự án khác gần trung tâm Hà Nội hơn thì mức giá cũng không chênh lệch quá nhiều. Chẳng hạn, shouphouse tại The Terra An Hưng có giá 95 – 120 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City Tây Mỗ là 60 - 70 triệu đồng/m2, KĐT Dương Nội có giá 60 – 90 triệu đồng/m2…

Thậm chí, một số dự án còn có mức giá rẻ hơn, như shophouse ở Ciputra Nam Thăng Long là 36 – 52 triệu đồng/m2 hay Iris Garden là 50 – 80 triệu đồng/m2.

Đánh giá đúng để không trở thành "người thế chỗ" 

Để củng cố cho mức giá cao ngất ngưởng và tiềm năng của một dự án ven đô, nhân viên môi giới này không quên nhắc đến quy hoạch xung quanh.

"Phía Đông dự án giáp đường vành đai 3.5; đối diện các căn shophouse trên đường 30 m sẽ đào hồ lớn, view thoáng mát; Hoài Đức khả năng sẽ lên quận vào năm 2022. Do đó, dự án có tiềm năng tăng giá, tính thanh khoản cũng cao", người này cho biết.

Sốt giá đất dựa trên những thông tin quy hoạch. (Ảnh: Hoàng Huy).

Nói thêm về KĐT Kim Chung – Di Trạch, dự án thuộc quy hoạch phân khu S2 của TP Hà Nội, thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai 4, cửa ngõ phía Tây của Thủ đô.

Tiếp giáp KĐT Kim Chung – Di Trạch ở phía Đông là đường vành đai 3.5, tuyến đường vành đai kết nối khu vực phía Tây Hà Nội cũng như hai phía Bắc, Nam của sông Hồng. Hiện nay, đoạn tuyến từ Đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 32 đã thành hình.

Bên cạnh đó, tuyến đường sắt đô thị số 7 của Hà Nội theo quy hoạch cũng sẽ chạy men theo tuyến đường vành đai 3.5 đoạn qua KĐT Kim Chung – Di Trạch.

Tuyến metro này có chiều dài khoảng 35 km, kết nối các khu vực Mê Linh – Đô thị mới phía Tây Nhổn – Vân Canh – Dương Nội. Tuy nhiên, dự án này đang nằm trên quy hoạch, chưa có kế hoạch triển khai cụ thể.

Phía Đông Bắc của KĐT Kim Chung – Di Trạch là Quốc lộ 32, nơi có tuyến đường sắt đô thị số 3 mở rộng chạy qua. Song, đoạn tuyến Nhổn – Ga Hà Nội của tuyến metro này hiện đang xây dựng, đến nay chưa đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, theo các nhà môi giới, phải chờ thêm một khoảng thời gian khá dài nữa thì các tuyến metro nói trên mới có thể mang đến những lợi ích cho dự án này. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản, mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn tại các khu vực vùng ven là hoàn toàn không có căn cứ. Bởi lẽ hạ tầng vẫn chưa có nhiều chuyển biến, giá trị của đất không thể tăng nếu không đi kèm hạ tầng. 

Hiện hạ tầng đô thị thiết yếu tại đây như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích khác xung quanh hiện hầu như chưa có, nên có thể sẽ còn rất lâu nữa mới có cư dân về sinh sống.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, đất nền vẫn luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, khi thị trường đất nền trở nên sôi động, xuất hiện nhiều mức giá khác nhau, các nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người mua cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa vào giá chào trên thị trường. Bởi giá chào thường đã bị đẩy lên khá cao.

Theo đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, định giá giá trị đất khu vực này, tránh trở thành người mắc cạn sau thay thế cho người mắc cạn trước đang tranh thủ cơ hội thoát hàng.