Lãnh đạo Đất Xanh Services nói về hai lý do đặt mục tiêu lợi nhuận giảm mạnh trong năm 2023

Kế hoạch lãi ròng giảm 63%

Sáng ngày 15/4, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services – Mã: DXS) đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2023. 

Tại cuộc họp, cổ đông công ty đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2023 với doanh thu 3.800 tỷ đồng và lãi ròng 126 tỷ đồng, lần lượt giảm 8% và 63% so với kết quả năm 2022.

Công ty cũng sẽ không thực hiện chia cổ tức cho năm 2022 và dự kiến năm 2023 sẽ thực hiện chia cổ tức với tỷ lệ 10% bằng tiền mặt.

Phát biểu tại đại hội, ông Dương Văn Bắc, Thành viên HĐQT Đất Xanh Services, cho biết có hai lý do chính cho việc công ty lên kế hoạch lãi ròng năm nay giảm mạnh.

Thứ nhất là bởi cấu trúc sản phẩm. Năm 2023, dự kiến phần môi giới bao tiêu giảm tương đối và mảng này có biên lợi nhuận cao hơn so với môi giới truyền thống do đó kéo biên lợi nhuận giảm.

Thứ hai là một số khoản phải thu từ các công ty con phải trích lập dự phòng. Bởi bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thu xếp tài chính. Đây cũng là nguyên ngân chính khiến lợi nhuận kế hoạch sụt giảm đáng kể. 

Ngoài ra, công ty vừa phân phối các dự án của Đất Xanh cũng như các chủ đầu tư khác. Pháp lý dự án tại các vùng bán được hàng như TP HCM, Hà Nội và lân cận bị ách tắc rất mạnh. Còn những khu vực sẵn hàng để bán thì thị trường tiêu thụ rất chậm

"Khi dự án ở những vùng bán được nhưng không có hàng thì sẽ dẫn đến doanh thu lợi nhuận giảm. Tình trạng pháp lý ách tắc cũng là một nguyên nhân khiến kế hoạch kinh doanh được đưa ra thấp. Công ty cũng ko kỳ vọng năm nay có quá nhiều hàng để bán", ông Bắc nói.

Phát hành cổ phiếu nâng vốn điều lệ lên gần 5.800 tỷ đồng

Tại buổi họp, cổ đông DXS đã chấp thuận phương án phát hành 5 triệu cổ phiếu ESOP và 121 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (cổ phiếu thưởng) để tăng vốn điều lệ trong năm nay.

Trong đó, với cổ phiếu thưởng, cổ đông hiện hữu được phân phối cổ phiếu theo tỷ lệ  26,7% và quyền nhận cổ phiếu không được phép chuyển nhượng.  

Ông Bắc cho biết, việc phát hành để tăng vốn lần này xuất phát từ nhu cầu kinh doanh. Bởi vì, khi các công ty thành viên, đội kinh doanh đi tiếp cận chủ đầu tư để lấy dự án về phân phối thì một trong những tiêu chí thường được quan tâm là quy mô vốn và năng lực tài chính của đơn vị phân phối.

"Hai năm trước, Đất Xanh Services gần như là doanh nghiệp môi giới bất động sản lớn nhất về quy mô vốn nhưng vừa qua vốn không tăng nhiều. Do đó, để tăng lợi thế cạnh tranh và chứng minh năng lực tài chính với các chủ đầu tư, ban lãnh đạo đã quyết định tăng vốn điều lệ", ông Bắc nói. 

Còn với phương án phát hành ESOP, ông Nguyễn Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty cho biết: "Năm 2022, thị trường khó khăn nên công ty đã tiến hành cắt giảm chi phí lương. Nếu khôi phục lương vào hiện tại thì cần dòng tiền rất lớn nên giải pháp phù hợp lúc này là ESOP." 

Do đó, ESOP là cách để có thể bù đắp cho cán bộ nhân viên, từ đó giữ được nhân sự. Đồng thời, công ty cũng không cần chi tiền mặt ra trong giai đoạn này và gắn được lợi ích của cán bộ nhân viên với doanh nghiệp.  

Dự kiến sau khi thực hiện thành công các đợt phát hành này, vốn điều lệ của Đất Xanh Services sẽ tăng từ 4.531 tỷ đồng lên hơn 5.791 tỷ đồng.   

Cấn trừ nợ bằng bất động sản

Giải đáp thắc mắc về vấn đề hàng tồn kho đã tăng mạnh trong năm 2022 do các dự án của Đất Xanh miền Trung, ông Nguyễn Trường Sơn cho biết, các dự án ở miền Trung không bán được cho khách hàng trong thời gian vừa qua thì công ty đã tiến hành bán cho các đối tác.

Đến thời điểm hiện tại, một phần sản phẩm tại các dự án của Đất Xanh miền Trung đã được bán dưới dạng cấn trừ công nợ với các nhà thầu. Như vậy, một phần chi phí và doanh thu coi như được bù đắp. Còn trong thời gian tới thì phải chờ tình hình của thị trường bất động sản, hy vọng sẽ có những tiến  triển tốt hơn. 

Bên cạnh đó, cổ đông cũng thắc mắc về khả năng thu hồi các khoản nợ của doanh nghiệp khi chỉ tiêu này chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản tại cuối năm 2022. 

Ông Dương Văn Bắc giải thích, trên báo cáo tài chính, công ty có hai loại phải thu. Khoản thứ nhất là phí dịch vụ hàng đã bán từ các chủ đầu tư, đối tác và khoản thứ hai là phần ký quỹ cho chủ đầu tư để tham gia vào dự án.

Trong bối cảnh bán hàng chậm, công ty bị động bởi tình hình chung nên thu hồi các khoản phải thu là công tác trọng điểm. Công ty đang thực hiện các giải pháp để thu hồi như làm việc với chủ đầu tư, hoán đổi sản phẩm phù hợp với các chủ đầu tư,...

"Theo chuẩn mực kế toán, nếu các khoản phải thu đến thời hạn thì phải trích lập dự phòng theo tỷ lệ. Vừa rồi, công ty đặt kế hoạch thận trọng đã bao gồm các khoản trích lập dự kiến trong năm 2023", ông Bắc cho biết.

Ba kịch bản của thị trường bất động sản

Ngoài ra, tại buổi họp, TS. Phạm Anh Khôi, Thành viên HĐQT Đất Xanh Services nhận định, tổng quan thị trường bất động sản sẽ không có sự thay đổi vượt bậc trong thời gian tới.

Hiện nay, vấn đề quan trọng nhất vẫn là liên quan tới pháp lý và các thị trường lớn nhất bị vướng pháp lý nhiều. Trong khi đó, những thị trường mới nổi thì niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà hiện tại rất thấp nên họ vẫn chưa xuống tiền để mua.

Cùng với đó là vấn đề tài chính khi lãi suất vẫn đang cao. Thời gian qua Chính phủ có những động thái để giảm lãi suất và lãi suất điều hành trong quý III/2023 có thể tiếp tục giảm thêm 1% nhưng lãi suất cho vay đầu ra của các ngân hàng chưa có động thái giảm mạnh.

Hiện tại, các ngân hàng đối tác của công ty đang có lãi suất cho vay đầu ra khoảng 14-16%/năm, rất khó khăn cho người mua nhà.

Điểm sáng duy nhất có thể lưu ý trong thời gian tới đó là nhu cầu nhà ở vẫn còn nhiều, nếu cải thiện được lãi suất và niềm tin thì thị trường sẽ có cơ hội hồi phục.

Ông Khôi cho biết, Viện nghiên cứu của Đất Xanh Services (FERI) đã xây dựng ba kịch bản cho năm 2023. Ở kịch bản cơ sở, thị trường tiếp tục có sự khó khăn, tỷ lệ hấp thụ dưới 40% và giá bán sơ cấp không có dấu hiệu giảm, bù lại giá thứ cấp thì đã có dấu hiệu giảm giá để ra hàng.

Ở kịch bản xấu hơn, lãi suất có thể tăng vọt lên, tiếp tục gây ra khó khăn. Kịch bản này có xác suất xảy ra thấp.

Còn với kịch bản thứ ba (lạc quan hơn), các chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ có hiệu quả. Khi đó, kỳ vọng lãi suất xuống dưới 12%/năm hay tốt hơn nữa thì có thể xuống dưới 10%/năm. Đây là điểm mấu chốt cho nhà đầu tư quay lại thị trường.

Ông Khôi cũng đưa ra dự báo, đến khoảng quý III hoặc quý IV năm nay, thị trường bất động sản có thể sẽ có dấu hiệu hồi phục.