Hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu tại Marina Center và dự án đất vàng Ba Son

Ngày 20/3/2026, Công ty TNHH Đầu tư Marina Center (tiền thân là Công ty TNHH Masterise Luxury Lifestyle) đã phát hành lô trái phiếu giá trị gần 10.196 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm và lãi suất 4% mỗi năm.

Marina Center được thành lập vào tháng 12/2021 với tên gọi ban đầu là Công ty TNHH Masterise Luxury Lifestyle, có vốn điều lệ 10 tỷ đồng. Sau nhiều lần thay đổi nhân sự cấp cao và cơ cấu sở hữu, đến tháng 8/2025, doanh nghiệp chính thức đổi tên như hiện tại.

Cuối năm 2025, vốn điều lệ của công ty được ghi nhận 11.115 tỷ đồng và cơ cấu cổ đông tiếp tục thay đổi. Ba cổ đông gồm CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng - từng được giới thiệu là đối tác chiến lược của Tập đoàn Masterise (99,753%), ông Nguyễn Chương (0,123%) và bà Nguyễn Hương Giang (0,124%) đều thoái vốn.

Hai pháp nhân mới là Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Granted và CTCP Menas F&B trở thành cổ đông chính, lần lượt nắm 61,673% và 38,327% vốn. Người đại diện pháp luật là bà Lê Nguyễn Quỳnh Như, giữ chức Tổng Giám đốc. Cả hai cổ đông này đều có điểm chung là tăng vốn nhanh trong thời gian ngắn trước khi tham gia vào Marina Center.

Marina Center là chủ sở hữu Tòa nhà Văn phòng - Thương mại Dịch vụ Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son, tên thương mại là Saigon Marina IFC, tọa lạc tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn, TP HCM. Tại dự án này, Marina Center hợp tác với Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Masterise (công ty con của Tập đoàn Masterise) để tổ chức quản lý, vận hành và khai thác thương mại.

Theo báo cáo do Saigon Ratings phát hành vào tháng 3/2026, đơn vị xếp hạng tín nhiệm này cho biết Marina Center đã thực hiện thành công thương vụ nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của CTCP Capitaland Central Tower và trở thành chủ sở hữu Saigon Marina IFC vào quý IV/2025.

Tại thời điểm phát hành báo cáo, đơn vị xếp hạng tín nhiệm đánh giá hồ sơ kinh doanh của Marina Center được duy trì đánh giá ở mức rủi ro thấp. Công ty đang khai thác kinh doanh tại Saigon Marina IFC, một phần tương đối lớn diện tích văn phòng và bán lẻ đã được khách hàng thuê xác nhận hoặc ký kết.

Tòa nhà Saigon Marina IFC chỉ mới khai trương và bắt đầu đi vào vận hành chính thức từ nửa cuối tháng 8/2025. Do đó, doanh thu năm 2025 ở mức tương đối thấp khi đạt gần 20 tỷ đồng, tương đương khoảng 30% kế hoạch theo dự phóng dòng tiền tại thời điểmSaigon Ratings xếp hạng tín nhiệm lần đầu, thông tin được hãng xếp hạng tín nhiệm này đưa ra tại báo cáo công bố trung tuần tháng 3/2026.

Cũng trích từ báo cáoSaigon Ratings, theo kế hoạch của chủ đầu tư, giai đoạn khai thác trọng điểm và ghi nhận doanh thu chủ yếu bắt đầu từ năm 2026 trở đi. Sản phẩm văn phòng có thể đạt công suất lấp đầy 95% từ thời điểm cuối quý III/2026 và 95% diện tích mặt bằng bán lẻ dự kiến được lấp đầy từ cuối quý II/2026.

Hiệu quả khai thác kinh doanh tại Saigon Marina IFC tính đến ngày 3/3/2026

Về hồ sơ tài chính của Marina Center, đơn vị xếp hạng tín nhiệm đánh giá duy trì ở mức rủi ro đáng kể. Trong đó, doanh nghiệp đã chuyển sang triển khai cấu trúc huy động vốn mới thông qua phát hành “hối phiếu”, thay thế phương án huy động vốn dài hạn trước đó, nhằm tài trợ cho việc nhận chuyển nhượng tòa nhà.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho rằng mặc dù hệ số đòn bẩy tài chính không có biến động lớn, áp lực tái cấp vốn vẫn hiện hữu khi doanh nghiệp đang ở giai đoạn đầu vận hành, tích lũy dòng tiền từ hoạt động cho thuê.

Một số chỉ tiêu tài chính củaMarina Center

Marina Center đã huy động hơn 10.000 tỷ qua hối phiếu

Báo cáo xếp hạng tín nhiệm cũng đề cập việc Marina Center đã thực hiện kế hoạch vay nợ khác. Cụ thể, báo cáo cho biết Marina Center đã phát hành 10.108 tỷ đồng hối phiếu, kỳ hạn 2 năm, giá trị vốn gốc được thanh toán vào ngày đáo hạn.

Lãi suất được xác định theo từng giai đoạn: Kỳ tính lãi đầu tiên áp dụng lãi suất cố định 2%/năm; kỳ tính lãi thứ hai áp dụng lãi suất cố định 4%/năm; kỳ tính lãi thứ ba áp dụng lãi suất cố định 10,2%/năm (đợt 1) và 9,8%/năm (đợt 2).

Các tài sản bảo đảm bao gồm: Toàn bộ động sản, quyền tài sản và tất cả các khoản phải thu phát sinh từ và/hoặc liên quan tới Saigon Marina IFC; các tài khoản và số dư trên các tài khoản của công ty được dùng cho việc kinh doanh, vận hành và các hoạt động khác liên quan đến tòa nhà; Các tài sån bổ sung và/hoặc thay thế khác (nếu cần thiết) thuộc sở hữu của công ty và/hoặc (các) bên thứ ba.

“So với phương án phát hành ban đầu dự kiến phát hành trái phiếu với giá trị 9.989 tỷ đồng trong thời hạn 10 năm, công ty đã chuyển sang phát hành hối phiếu với giá trị 10.108 tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ so với kế hoạch nhưng thời gian tài trợ đã được rút ngắn đáng kể xuống còn 2 năm. Saigon Ratings nhận thấy công ty đã quyết định thay đổi cấu trúc huy động vốn theo hướng linh hoạt hơn về mặt cấu trúc tài chính và vận hành kinh doanh”, báo cáo nêu.

Dự án nhiều lần đổi chủ, pháp nhân sở hữu biến động mạnh

Pháp nhân liên quan trực tiếp đến dự án đất vàng Ba Son là Công ty TNHH CapitaLand Tower, được thành lập vào tháng 4/2016.

Bản thân tòa nhà Marina Central Tower cũng có lịch sử chuyển nhượng phức tạp. Dự án ban đầu có tên The Sun Tower, do nhà đầu tư nước ngoài phát triển, trước khi lần lượt chuyển qua nhiều chủ sở hữu khác nhau, bao gồm cả các doanh nghiệp và cá nhân trong nước.

Tháng 8/2025, một nhà đầu tư cá nhân đã góp hơn 20.500 tỷ đồng để tăng vốn cho pháp nhân liên quan đến dự án. Không lâu sau đó doanh nghiệp này cũng thực hiện mua lại trước hạn hơn 4.300 tỷ đồng trái phiếu, đưa dư nợ trái phiếu còn khoảng 7.900 tỷ đồng.