SSI dự phóng lãi ròng các doanh nghiệp BĐS KCN tăng 18-26% trong năm 2022

Biên lãi gộp các KCN mới được dự báo giảm

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án khu công nghiệp (KCN) mới hoặc mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số KCN đã thành lập lên 394.

Trong báo cáo phân tích vừa công bố, SSI cho rằng các dự án KCN mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2-3 năm tới do Dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép KCN mới. Thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay. Đồng thời, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản giảm còn 1-2 năm.

Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tại các dự án KCN được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2022. Quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển KCN. 

Theo đó, giá đất KCN ở các tỉnh cấp 1 (Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng) có thể tăng 5-10%/năm so với giai đoạn 2016 - 2020. Giá đất KCN tại các tỉnh cấp 2 (Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc) tăng 10-20% so với giai đoạn 2016 - 2020. 

SSI cho rằng việc thay đổi giá đất sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng của các KCN mới cho năm 2022. Biên lợi nhuận gộp các KCN mới ước tính trong khoảng 35-40%, thấp hơn các KCN hiện tại khoảng 50-65%.

Trong khi đó, giá đất KCN tại Việt Nam được dự báo tăng 8 -9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Cách đây không lâu, Colliers đã đưa ra những dẫn chứng cho thấy giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, trong đó thấp hơn 20 -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. 

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia trung bình dao động trong khoảng 157-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 42 -51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng. 

Lãi ròng các doanh nghiệp BĐS KCN tăng 18-26% trong năm 2022

Trong một báo cáo phân tích vừa công bố, các chuyên gia SSI đưa ra dự phóng lãi ròng 2022 của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) tăng 18-26% so với cùng kỳ.

Trong đó, tổng diện tích đất cho thuê của các KCN tăng 15% -20% mỗi năm. Lợi nhuận của một số doanh nghiệp như CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), CTCP Long Hậu (Mã: LHG) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ước tính tăng mạnh do có thêm doanh thu từ các KCN mới đi vào hoạt động như NTU3, Cây Trường, LH3 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Còn các KCN hiện tại với lợi thế về chi phí đầu tư thấp như Hựu Thạnh và Châu Đức sẽ tiếp tục có biên lợi nhuận cao.

SSI dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) của CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) năm 2022 ước tính đạt 935 tỷ đồng (tăng 35,3%) và 424 tỷ đồng (tăng 36,1%) do các MOU đã cam kết sẽ được ký hợp đồng chính thức vào năm 2022. 

Đối với Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC), SSI dự báo doanh thu sẽ tăng trưởng 75% so với cùng kỳ lên 7.500 tỷ đồng. Trong đó, diện tích thuê đạt 60 ha tại KCN Hựu Thạnh (gấp đôi năm ngoái) với giá 137 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 5%). LNST của doanh nghiệp có thể đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 32,6% so với cùng kỳ.

Tại Kinh Bắc, doanh nghiệp sẽ ghi nhận việc mở bán KĐT Tràng Cát và doanh thu ổn định từ các KCN đang hoạt động. Trên cơ sở này, SSI đưa ra dự báo doanh thu thuần và LNST trong năm 2022 của Kinh Bắc lần lượt đạt 10.600 tỷ đồng và 3.800 tỷ đồng, lần lượt tăng 124% và 205,4% so với cùng kỳ. 

Ngoài ra, SSI cho rằng đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang khu công nghiệp của CTCP Cao su Phước Hòa (Mã: PHR), CTCP Cao su Đồng Phú (Mã: DPR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (Mã: GVR) sẽ giúp tăng diện tích KCN mới thêm 5.000 ha trong giai đoạn 2022-2023.

Lợi nhuận nhóm doanh nghiệp BĐS KCN tăng trong 9 tháng đầu năm 2021

Trong 9 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết đạt 26.400 tỷ đồng doanh thu và 5.800 tỷ đồng lãi ròng, tăng 5% và 17,9% so với cùng kỳ.

Trong đó, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu từ mảng KCN đạt 2.100 tỷ đồng trong, đóng góp 68,7% tổng doanh thu và tăng 306,4% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp đã bàn giao 82,6 ha đất KCN trong giai đoạn này.

CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (Mã: TID) có lợi nhuận ròng tăng trưởng 366% so với cùng kỳ nhờ doanh thu KCN tăng 96% YoY và biên lợi nhuận gộp tăng từ 26% lên 69% do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu và doanh thu tài chính tăng 118% do cổ tức từ công ty liên kết, đầu tư chứng khoán kinh doanh.

Bên cạnh đó, Tín Nghĩa có thu nhập chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Thủy điện Đak Mi (260 tỷ đồng) và Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ (84,2 tỷ đồng).

Kết quả kinh doanh của Long Hậu cũng tăng trưởng trong 9 tháng đầu năm 2021 với doanh thu thuần 718 tỷ đồng (tăng 56%) nhờ doanh thu cho thuê đất KCN tăng 212% với giá thuê đạt 200 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 21%).

Ngược lại, các doanh nghiệp như Becamex IDC, CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (Mã: HPI), Nam Tân Uyên giảm doanh thu và lợi nhuận. 

Cụ thể, doanh thu của Becamex IDC giảm 26% so với cùng kỳ do doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản (dân dụng và KCN) giảm 41% khi nhu cầu cho thuê mới tại KCN giảm và không có doanh thu phí cầu đường/xây dựng trong quý. 

Nam Tân Uyên ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 11% do doanh thu cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm 2020. Đồng thời, dự án KCN NTC3 bị chậm triển khai do vấn đề pháp lý.

Lợi nhuận ròng của Hiệp Phước cũng giảm 82%, chủ yếu do thiếu đất cho thuê cũng như khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng tại dự án KCN Hiệp Phước mở rộng.