Loạt khu công nghiệp được thành lập, cung cấp hàng nghìn ha đất công nghiệp trong vài năm tới

Trong báo cáo phân tích mới đây, Savills nhận định trong 20 năm qua, nhờ tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế đi theo hướng xuất khẩu, sự gia tăng của các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA), lực lượng lao động trẻ, các chính sách ưu đãi đầu tư cùng với vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam đã trở thành một trong những trung tâm sản xuất thu hút được sự chú ý nhiều nhất trong khu vực châu Á.

Đến năm 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung, FTA và làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia đã thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo chuỗi giá trị.

Do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 nên nền kinh tế Việt Nam nói chung gặp nhiều thách thức. Thực tế trong giai đoạn dịch bệnh kéo dài từ tháng 4, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS KCN chịu ảnh hưởng nặng nề và khả năng cao làm trì hoãn các kế hoạch phát triển trong ngắn hạn.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận, Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam cho biết, "những nhà phát triển công nghiệp đã không thể cho thuê nhiều bất động sản như dự kiến bởi các nhà đầu tư nước ngoài và khách thuê không thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng cho thuê bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, năm 2021 có nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp do sự ra đời của các khu công nghiệp mới và dự án mở rộng".

Loạt KCN mới được thành lập từ Bắc vào Nam

Tính đến tháng 5 năm 2021, cả nước có 394 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên là 121.900 ha. Trong đó, có 286 KCN đang hoạt động (tạo ra 3,78 triệu việc làm) với tỷ lệ lấp đầy 71,8%, giảm so với 74% được ghi nhận vào năm ngoái. Trong nửa đầu năm 2021, có 25 KCN mới được thành lập, tăng 19 KCN so với 6 tháng đầu năm 2020.

Riêng quý đầu năm, hàng chục dự án KCN tại 13 tỉnh, thành đã được phê duyệt, cung cấp hàng nghìn ha đất công nghiệp cho nhu cầu tương lai. Bắc Ninh có nhiều dự án nhất với 5 KCN sắp triển khai như KCN Quế Võ III (208,54 ha với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu USD); KCN Gia Bình II (250 ha với tổng mức đầu tư 172,2 triệu USD),…

Hay Quảng Trị có các dự án mới như KCN Quảng Trị (481,2 ha với vốn đầu tư 90,2 triệu USD), KCN Triệu Phú (529 ha). Bên cạnh đó, Vĩnh Phúc dự kiến có một số dự án mới với tổng nguồn cung 500 ha. Nhiều dự án mới cũng sẽ triển khai tại các tỉnh Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế, Nam Định và Nghệ An.

Ở khu vực phía Nam có thêm 3 KCN mở rộng với tổng diện tích 6.475 ha, bao gồm KCN Long Đức 3 (253 ha), KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp (2.627 ha), KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha). Long An dự kiến có KCN Thế Kỷ 119 ha và tổng mức đầu tư 59 triệu USD do Công ty TNHH Hải Sơn phát triển tại huyện Đức Hòa. Ngoài ra, Long An sẽ có thêm khoảng 1.500 ha đất giải phóng mặt bằng trong các KCN để gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam năm 2021.

(Nguồn: Savills).

Nhiều thương vụ M&A được thực hiện trong năm COVID-19

Từ đầu năm đến nay, Savills thống kê có nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) mới ở phân khúc BĐS KCN. Trong đó, Công ty TNHH Boustead Projects đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong CTCP Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead.

Thương vụ này có 13 dự án BĐS (trong đó 10 BĐS thuộc về KTG và ba BĐS thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản ước tính 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000 m2 đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

Công ty TNHH ESR Cayman và CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BWID) đã liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích đất công nghiệp tại KCN Mỹ Phước 4, gần TP HCM.

Bên cạnh đó, dự án 81.000 m2 của Logos Property tại KCN VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV/2021; hay liên doanh SEA Logistic Partners (SLP) và GLP đã tổ chức lễ động thổ xây dựng dự án KCN SLP với tổng diện tích xây dựng 89.000 m2 tại Hải Phòng.

Ngoài ra, CTCP Tập đoàn KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD với mục tiêu phát triển kho xưởng cao cấp cho thuê trải dài từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai và Long An.

Nhưng cần xem xét lại mô hình KCN hiện nay

Chuyên gia Savills đánh giá, việc phong tỏa và hạn chế đi lại do dịch COVID-19 đã làm chậm quá trình di dời hoạt động sản xuất khỏi Trung Quốc vào năm 2021 như dự kiến.

Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022. Đồng thời, khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.

Ở phía Nam, đặc biệt là TP HCM sau thông tin nới lỏng giãn cách, khoảng 2/3 hoạt động của các ngành công nghiệp đã mở cửa trở lại; 66% doanh nghiệp trong các khu chế xuất và KCN tại TP HCM và 74% doanh nghiệp tại Khu Công nghệ cao Sài Gòn đã quay lại hoạt động sản xuất.

Thông tin từ Savills cho biết, Intel và Samsung đặt mục tiêu khôi phục toàn bộ công suất hoạt động các nhà máy tại Khu Công nghệ cao Sài Gòn vào cuối tháng 11, giúp giảm bớt gián đoạn cho chuỗi cung ứng.

Bên cạnh những yếu tố tích cực, các chuyên gia cho rằng mô hình KCN Việt Nam hiện nay đã lỗi thời. Các KCN quy mô vài trăm ha hoặc 1.500 ha không còn phù hợp. Để bắt kịp làn sóng đầu tư trong tương lai, các mô hình KCN quy hoạch mới, hấp dẫn là điều cần thiết.

Trong đó, phân cụm có thể giúp ngành thăng hạng chuỗi giá trị và mang lại lợi ích cho các ngành cụ thể. Việc hợp nhất các dự án theo ngành có thể tạo ra mạng lưới sản xuất và chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng của các ngành trong cả nước. 

Các quy hoạch tổng thể truyền thống đã đặt ra nhiều vấn đề đối với làn sóng đầu tư mới vào ngành công nghiệp ở Việt Nam vì phần lớn diện tích cho thuê là dành cho sản xuất - thường hạn chế các nhà đầu tư trung tâm dữ liệu và logistics. 

Do đó, các dự án công nghiệp mới phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm các KCN gần thành phố tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu, phát triển (R&D),...