Liệu nhà đầu tư có quay lưng với căn hộ cho thuê sau dịch?

Phân khúc căn hộ được dự báo sẽ chịu những tác động nghiêm trọng khi các yêu cầu về giãn cách xã hội được áp dụng một cách nghiêm ngặt hơn kéo dài đến hết tháng 9, thậm chí có thể bước qua tháng 10.

Tại tọa đàm "Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?" diễn ra mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ chung cư cuối năm 2021 sẽ đứng trước hai kịch bản.

Với kịch bản thứ nhất, nếu hoạt động dần được mở cửa vào tháng 9, số căn hộ được mở bán tại TP HCM trong năm 2021 sẽ đạt khoảng 13.000 căn và tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn. Tương đương, lượng tiêu thụ cũng ở mức khoảng 12.000 căn tại TP HCM và 17.000 căn tại Hà Nội.

"Những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đây và số liệu những năm trước đó, kể cả năm 2020. Thời kỳ cao điểm, có những năm có đến 35.000 căn hộ được chào bán ở mỗi thành phố, hoặc thấp lắm cũng 20.000 - 25.000, chưa bao giờ xuống thấp như thời điểm này", bà Dung cho biết.

Với kịch bản thứ hai, nếu việc giãn cách xã hội kéo dài đến cuối năm 2021, số căn hộ chào bán tại TP HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn và tại Hà Nội là 14.000 căn, chỉ bằng 1/4 - 1/5 so với thời kỳ cao điểm. Theo bà Dung, đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra.

"Ngay cả khi được mở cửa dần vào tháng 10 năm nay, những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Với mức độ tập trung ít, những chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn chào bán phải bán theo giai đoạn, với số lượng vừa và nhỏ. Mặc dù nhu cầu của người dân khá lạc quan, như nếu nhìn vào ba tháng vừa rồi, họ sẽ phải suy nghĩ rất thận trọng, kể cả là mua để ở hay mua để đầu tư", bà Dung lý giải. 

Đầu tư căn hộ cho thuê sẽ giảm nhiệt

Cũng tại tọa đàm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, có khoảng 80% nhu cầu căn hộ hiện nay là ở thực. Song, chỉ có khoảng 30 - 35% nhà đầu tư lựa chọn phân khúc căn hộ.

"Sau dịch, người dân có xu hướng đổ về quê khoảng  3 - 6 tháng nên đầu tư căn hộ cho thuê chưa chắc đã cho thuê được. Hiện nay, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê, ít cũng 10%, nhiều có thể lên đến 30 - 50%. Khi dịch COVID-19 xảy ra, tỷ lệ lây lan trong căn hộ cũng khá nhiều so với nhà phố. Do đó, khả năng ưu tiên lựa chọn căn hộ để đầu tư sau dịch sẽ rất khó", ông Quang nhận định.

Theo vị này, trên thực tế, nhà đầu tư thường đặt nặng yếu tố khai thác khi đầu tư vào căn hộ hơn các bất động sản khác. Căn hộ khai thác tốt thì được khoảng 5 %/năm, còn nhà phố nhiều lắm cũng chỉ 2 - 2,5 %/năm, thậm chí nhà mặt tiền chưa tới 11 %/năm.

Đồng quan điểm, bà Dung dự báo, sau dịch, số người mua căn hộ, đặc biệt là mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ giảm trong một thời gian.

"Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại hai thành phố, đặc biệt là tại TP HCM. Trong 5 năm qua, tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm, từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Nghĩa là, ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống. 

Trong khảo sát thị trường 6 tháng đầu năm 2021, chúng tôi nhận thấy tỷ suất cho thuê giảm xuống chỉ còn 2,5 - 4% tại TP HCM. Lý do, chủ nhà phải giảm giá cho thuê, nhiều người nước ngoài đã về nước,... Vì vậy, theo tôi việc mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm, nhóm này chỉ chiếm 10 - 20%, còn lại là những người mua để ở thực", bà Dung nhận định.

Tuy nhiên, ông Quang nhận định, với xu hướng trên, không có nghĩa thị trường căn hộ đi xuống, phân khúc này vẫn sẽ thu hút lượng cầu nhất định.

"Hiện tại là thời điểm của người mua. Nếu chủ đầu tư có chính sách tái định vị sản phẩm như đưa ra chính sách ưu đãi, những sản phẩm đủ tiêu chuẩn, an toàn thì đây cũng là cơ hội cho người mua với mức giá và chính sách tốt nhất. Nếu có cơ hội, nên cân nhắc mua căn hộ", ông Quang chia sẻ.

Về thời điểm thích hợp để đầu tư căn hộ, ông Quang cho rằng, người mua cần xem xét ba yếu tố, bao gồm dịch bệnh sắp được kiểm soát, lãi suất vẫn còn ưu đãi và cuộc sống sẵn sàng trở lại bình thường mới. Nếu lạc quan, đầu năm sau là thời điểm tốt để đầu tư căn hộ.