Kỷ lục đấu giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm: Khó đoán được suy tính của người mua

Ẩn số 2,4 tỷ/m2 với những ý kiến trái chiều

Thông tin Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2 thu hút sự quan tâm của giới đầu tư trong những ngày qua.

Mức giá được ví là "không tưởng", vượt giá đất trung tâm quận 1 và nhiều nơi đắt đỏ trên thế giới. Theo thống kê của WorldAtlas, 1 triệu USD có thể mua được một mảnh đất rộng 16 m2 tại Monaco, 22 m2 tại Hong Kong, 25 m2 tại NewYork, 28 m2 tại London, 41 m2 tại Geneva, 46 m2 tại Paris, 48 m2 tại Sydney, 54 m2 tại Shanghai, 58 m2 tại Los Angeles và 66 m2 tại Beijing. Trong khi đó, chiếu theo kết quả đấu giá của thành viên Tân Hoàng Minh thì 1 triệu USD chỉ mua được 10 m2 đất ở Thủ Thiêm.

2,45 tỷ đồng/m2 "làm nhiều người suy nghĩ phải có điều gì đấy bất thường", theo chia sẻ của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. "Liệu ai sẽ sẵn sàng chi 2,4 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi?", ông Võ đặt vấn đề. 

Còn ở góc nhìn cá nhân, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở, CTCK Mirae Asset Việt Nam, cho rằng mức giá 1m2 thương phẩm của lô đất mà Tân Hoàng Minh đấu trúng thật ra cao hơn không nhiều so với các lô còn lại nhờ hệ số sử dụng đất vượt trội của lô này theo quy hoạch, bao gồm diện tích sàn và diện tích thương phẩm đều cao.

Cụ thể theo quy hoạch, lô đất 3-12 do nhóm Tân Hoàng Minh đấu trúng có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Ở những lô còn lại, hệ số sử dụng đất cao nhất là 3,99.

"Với mức này tính luôn phần xây dựng hoàn thiện thì đúng là một căn hộ sẽ không có giá thương mại dưới 500 triệu/m2 được. Tuy nhiên, nếu nói siêu đắt hơn cả New York hay Tokyo là hơi quá", ông Tuấn nói.

Với giá đấu trúng cao ngất ngưởng, kéo theo hàng loạt vấn đề được đặt ra, chủ yếu xoay quanh bài toán kinh doanh của nhóm Tân Hoàng Minh và những tác động đến thị trường trong tương lai. Từ những tiền lệ như vụ đấu giá đất tại số 23 Lê Duẩn vào năm 2016, nhiều ý kiến quan ngại về khả năng thu xếp tài chính của doanh nghiệp đối với lô đất Thủ Thiêm.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), "các đơn vị trúng đấu giá đều là những nhà đầu tư tầm cỡ. Họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá. Căn hộ với mức giá 400 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao.

Theo quy định, doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường tương lai trong 2-4 năm sau để tính toán".

Ở thời điểm hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng vẫn còn quá sớm để đưa ra kết luận. "Bởi thật sự khó đoán được suy tính của người mua và vẫn còn khoảng 90 ngày để phía doanh nghiệp thu xếp khoản tiền hàng chục nghìn tỷ đồng", một chuyên gia bất động sản chia sẻ với người viết.

Mặt khác, một số chuyên gia cho rằng doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng phải cân nhắc rất kỹ để tránh mất hàng trăm tỷ đồng tiền ký quỹ nếu không nộp tiền trúng đấu giá sau đó.

Theo quy chế đấu giá tài sản, thành viên của Tân Hoàng Minh đã cọc hơn 588 tỷ đồng (tương đương hơn 25 triệu USD) và theo lộ trình thanh toán, doanh nghiệp phải nộp 12.250 tỷ đồng vào đầu tháng 1/2022 và nộp đủ 24.500 tỷ đồng (tương đương hơn 1 tỷ USD) vào giữa tháng 3 năm sau. Nếu không thu xếp được tài chính đúng hạn theo quy định, phía doanh nghiệp sẽ mất gần 600 tiền cọc. 

Cũng cần nói thêm rằng, con số 24.500 tỷ đồng cho lô đất ở Thủ Thiêm gấp 3,5 lần số tiền huy động được và gấp 1,8 lần tổng nợ (bao gồm cả gốc và lãi) Tân Hoàng Minh đã trả vào năm ngoái. Như vậy, thật khó có thể tin rằng đây chỉ là "phút bốc đồng" của doanh nghiệp đứng ra đấu giá, như những lần bỏ cọc trước đây.

Kịch bản kinh doanh có thể xảy ra?

Theo chuyên gia Mirae Asset Việt Nam, giới siêu giàu và tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ là tệp khách hàng mục tiêu của những vị trí đắc địa như Thủ Thiêm. Điều này cho thấy chất lượng tài sản và chất lượng tích lũy của nền kinh tế cũng đang gia tăng, tác động tích cực cho tiêu dùng và vĩ mô.

Ở một góc độ khác, ông Huỳnh Minh Tuấn nói thêm, "có thể nhìn nhận Tân Hoàng Minh đại diện cho một liên minh, có thể là những cái tên khủng đằng sau lô đất này, ví dụ như Masterise bởi doanh nghiệp đã từng là 'cascadeur' cho Techcombank và Masterise ở nhiều thương vụ trước đây".

Thực tế, kịch bản này cũng có thể xảy ra bởi nhiều khu đất vàng từng thuộc sở hữu của Tân Hoàng Minh hiện nay được phát triển bởi Techcombank và Masterise. 

Trong đó, khu đất số 23 Lê Duẩn (quận 1) do Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với 1.430 tỷ đồng (gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm) đã được chuyển nhượng cho Techcombank xây trụ sở văn phòng từ năm 2018.

Hay như đất vàng phố cổ (22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng) - khu đất Tân Hoàng Minh từng mất hàng thập kỷ để giải phóng mặt bằng và chịu chi với giá bồi thường 1 tỷ đồng/m2 vào những năm 2006 nay được Masterise Homes phát triển với tên gọi The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles.

Những tính toán về mức giá 500-600 triệu đồng/m2 Tân Hoàng Minh có thể bán trong tương lai càng có cơ sở hơn trong trường hợp này, được minh chứng qua các dự án hạng sang Masterise đang bán trên thị trường. 

Vào cuối năm ngoái, thị trường giật mình trước thông tin dự án Tứ giác Bến Thành dự kiến có giá chào bán 460 - 570 triệu đồng/m2 thì sau khi có sự tham gia của Masterise Homes trong vai trò nhà phát triển, giá chào bán của dự án được dự báo tăng lên 650 - 800 triệu đồng/m2.

Một dự án khác của Masterise Homes là Grand Marina, Saigon (Ba Son, quận 1) cũng có giá chào bán khoảng 18.000 USD/m2, cao hơn 30-40% so với các dự án hạng sang khác tại thị trường TP HCM và tương đương với giá bán hiện tại của các bất động sản hàng hiệu trong khu vực như The Residences tại Mandarin Oriental, Bangkok hay The Residences ở the St. Regis, Singapore.

Thậm chí, một số căn hộ tại dự án Hà Nội do Masterise Homes mua lại từ Tân Hoàng Minh đang được chào bán với giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2 - giá bán cao nhất tại thị trường Việt Nam hiện nay. 

Tuy nhiên, so với vị trí của những dự án kể trên, việc phát triển dự án tại Thủ Thiêm với giá tương đương hoặc cao hơn trung tâm hiện hữu còn gắn liền với kỳ vọng về quy hoạch bán đảo này trong tương lai như Phố Đông của Thượng Hải hay Bonifacio ở Philippines và phải mất cả thập kỷ, thậm chí lâu hơn để làm được điều này. 

Câu chuyện phát triển Thủ Thiêm trở thành trung tâm kinh tế tài chính đã được lên kế hoạch cách đây khoảng 25 năm nhưng đến nay khu vực này vẫn thiếu sức sống, nhiều dự án cao cấp có tỷ lệ hấp thụ thấp và mặt bằng các khu shophouse dường như để trống do hạ tầng và tiện ích chưa đủ đáp ứng nhu cầu.

Theo nhận định của JLL, so với Phố Đông hay Bonifacio, không tính đến các yếu tố thị trường, sự chậm trễ trong việc phát triển Thủ Thiêm phần lớn do chậm tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, cũng như thiếu các chính sách khuyến khích đầu tư vào khu vực này. 

"Những bước đi đầu tiên trong trong hầu hết các dự án phát triển có quy mô lớn thường mất khá nhiều thời gian. Chỉ khi những dấu ấn phát triển đầu tiên được hoàn thành, dự án mới thực sự thu hút được sự quan tâm của thị trường.

Các nhà đầu tư theo đó sẽ tự tin hơn trong việc đổ vốn, khách thuê và người mua cũng sẽ quan tâm hơn đến khu vực tiềm năng này, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng của toàn khu. Nhờ đó, Thủ Thiêm sẽ trở thành điểm đầu tư hấp dẫn cho các dự án thương mại và nhà ở của thành phố", JLL phân tích.

Do vậy, việc doanh nghiệp nào đó đứng sau thương vụ này sẵn sàng chấp nhận mức giá hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đất để phát triển các dự án mang tính biểu tượng cũng không loại trừ khả năng xảy ra. 

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp dùng vốn vay từ các ngân hàng thông qua kênh trái phiếu để thanh toán số tiền này sau 3 tháng tới với tài sản thế chấp là khu đất được định giá "không tưởng" này thì rõ ràng là điều rất đáng quan ngại đối với các nhà hoạch định chính sách.