Trúng đấu giá 2,45 tỷ đồng/m2, Tân Hoàng Minh phải bán dự án bao nhiêu mới có lãi?

Khu đô thị mới Thủ Thiêm. (Ảnh: Trường Nguyên).

Kết quả đấu giá không tưởng của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) tại Thủ Thiêm trở thành tâm điểm bàn luận của giới đầu tư TP HCM trong hai ngày qua.

Cụ thể, thành viên của Tân Hoàng Minh đã mạnh tay đưa ra những bước giá lớn gấp nhiều lần so với đối thủ và trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,45 tỷ đồng/m2.

Đây là mức giá trúng cao nhất thị trường TP HCM từ trước đến nay, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và gần tiệm cận với giá nhà ở Tokyo, Hong Kong - những nơi đất chật, người đông và là trung tâm thương mại tài chính châu Á.

Trong khi đó, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất cao ngất ngưởng với 2,45 tỷ đồng/m2 đặt ra những câu hỏi về kế hoạch phát triển, cũng như tính hiệu quả của dự án trong tương lai: Doanh nghiệp phải bán dự án với giá bao nhiêu mới có lãi?

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), giá bán bất động sản gồm tổng chi phí bán hàng, giá thành xây dựng (chi phí đất, chi phí xây dựng) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự.

Lô đất 3-12 do nhóm Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Lô đất này được quy hoạch xây dựng công trình hai tầng hầm, 4-25 tầng cao với khoảng 570 căn hộ.

Như vậy, nếu bán dự án với giá 288 triệu đồng/m2 (giá trúng đấu giá/tổng diện tích sàn xây dựng) thì Tân Hoàng Minh chỉ mới thu được tiền vốn mua đất. Để có lãi, doanh nghiệp phải tính toán thêm chi phí xây dựng, chi phí bán hàng,…

Theo giới đầu tư, giá bán để Tân Hoàng Minh có lãi phải trên 350 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 15.000 USD/m2), thuộc phân khúc căn hộ siêu sang. Mức giá này vượt qua các dự án hạng sang hiện nay như The River Thu Thiem (110 triệu đồng/m2), Metropole Thu Thiem (172 triệu đồng/m2), Empire City (185 triệu đồng/m2), The MarQ (230 triệu đồng/m2),… và tương đương dự án Grand Marina, Saigon (350 triệu đồng/m2).