Doanh nghiệp môi giới làm ăn ra sao giữa lúc thị trường BĐS khó khăn?

Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến nguồn cung mới hạn chế ở hầu hết các phân khúc trong khi lượng giao dịch ảm đạm.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, cùng với đó là việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,…

Tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các chính sách quản lý của Nhà nước khiến thanh khoản sụt giảm mạnh trong khoảng 3 tháng vừa qua. Đây cũng là giai đoạn khó khăn của nhiều môi giới bất động sản. Còn với các nhà phân phối, hoạt động kinh doanh ít nhiều cũng sẽ có sự ảnh hưởng từ sự ảm đạm chung của thị trường.

CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS) quý II/2022 đạt xấp xỉ 1.296 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 19% nhưng lợi nhuận sau thuế (LNST) giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái về gần 258 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt 53,6%.

Doanh thu quý này của công ty tăng chủ yếu là do doanh thu bán căn hộ, nhà phố và đất nền tăng gấp 4 lần lên hơn 545 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu dịch vụ bất động sản giảm 12% về hơn 712 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cho biết, lợi nhuận quý II giảm là do công ty mở rộng quy mô, thành lập thêm một số công ty con khiến chi phí hoạt động tăng cao. Bên cạnh đó là do ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến hoạt động bán hàng của công ty.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Đất Xanh Services đem về hơn 2.159 tỷ đồng doanh thu thuần, không biến động nhiều so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu mảng môi giới đạt hơn 1.505 tỷ đồng, giảm 17%. LNST đạt hơn 476 tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ.

Quý này, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) đạt hơn 624 tỷ đồng doanh thu thuần và 89 tỷ đồng LNST, giảm lần lượt 62% và 30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh thu môi giới quý này vẫn tăng 26% so với cùng kỳ năm trước lên 587 tỷ đồng và tăng gấp 2 lần doanh thu môi giới quý I.

Biên lãi gộp của doanh nghiệp cũng được cải thiện, tăng từ 18,1 % cùng kỳ lên 40,7%.

Theo giải trình của doanh nghiệp, do tình hình thị trường bất động sản trong quý II có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản như bổ sung các điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.

Điều này dẫn tới nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh, cùng với việc một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý II dẫn đến doanh thu đầu tư thứ cấp giảm, kéo theo lợi nhuận giảm.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, CenLand ghi nhận gần 2.567 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 30% và LNST đạt gần 231 tỷ đồng, giảm gần 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu đầu tư bất động sản giảm 44% về 1.650 tỷ đồng, doanh thu môi giới bất động sản giảm nhẹ so với cùng kỳ, ghi nhận hơn 883 tỷ đồng.

Trong khi đó, hai doanh nghiệp khác cùng ngành báo lợi nhuận tăng trưởng mạnh, song đóp góp chính không hoàn toàn từ mảng môi giới.

CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt hơn 264 tỷ đồng, LNST gần 88 tỷ đồng, tăng 18% và 81% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp đạt 48,4%.

Khác với Đất Xanh Service và CenLand, doanh thu của Khải Hoàn Land gần như toàn bộ đến từ dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, nhân tố chính khiến lợi nhuận quý này của công ty tăng mạnh đó là doanh thu hoạt động tài chính với 74 tỷ đồng, gấp gần 5 lần cùng kỳ.

Sau 6 tháng, Khải Hoàn Land đạt gần 463 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 137 tỷ đồng LNST, lần lượt tăng gần 53% và 147% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản gần 376 tỷ đồng.

Với CTCP Tập đoàn Danh Khôi (Mã: NRC), quý II vừa qua là một quý kinh doanh khởi sắc của doanh nghiệp này.

Cụ thể, Danh Khôi đạt hơn 106 tỷ đồng doanh thu thuần trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt gần 2 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế lên tới gần 106 tỷ trong khi quý II/2021 lỗ gần 46 tỷ đồng. Theo đó, biên lãi gộp đạt 84,3%.

Nguyên nhân là do quý này, doanh nghiệp phát sinh hơn 105 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động hợp tác đầu tư và doanh thu từ dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản. Ở chiều ngược lại, doanh thu từ dịch vụ môi giới giảm từ hơn 1,8 tỷ về gần 897 triệu đồng.

Kết quả, trong 6 tháng đầu năm nay, Danh Khôi đạt hơn 157 tỷ đồng doanh thu thuần (gần 26 tỷ là doanh thu môi giới), gấp 33 lần cùng kỳ và gần 109 tỷ đồng LNST (cùng kỳ lỗ hơn 69 tỷ).

Xét về tổng tài sản (tại ngày 30/6), Đất Xanh Services có quy mô lớn nhất với gần 17.066 tỷ đồng. Trong đó, hơn 1.373 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, gần 1.781 tỷ khoản phải thu của khách hàng và có tới 8.358 tỷ khoản phải thu ngắn hạn khác. Ngoài ra, hàng tồn kho tăng mạnh từ gần 1.986 tỷ lên gần 3.707 tỷ đồng.

CenLand đứng thứ hai gần 7.037 tỷ đồng, trong đó, hơn 5.255 tỷ đồng là các khoản phải thu. Tiền mặt và tiền gửi ngân hàng không kỳ hạn xấp xỉ 125 tỷ đồng.

Tổng tài sản của Khải Hoàn Land gần 6.841 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu chiếm hơn 5.878 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp có hơn 254 tỷ tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và gần 476 tỷ hàng tồn kho.

Danh Khôi có quy mô nhỏ nhất với hơn 2.194 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, chiếm gần 80% là các khoản phải thu (gần 1.753 tỷ đồng). Lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng chỉ hơn 2 tỷ đồng.

Tính đến hết tháng 6, tổng nợ phải trả của DXS gần 8.696 tỷ đồng, tăng 18% so với đầu năm (chiếm gần 51% nguồn vốn), hệ số nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) là 1,03. Trong đó, tổng dư nợ đi vay ghi nhận hơn 2.416 tỷ đồng, tăng 2,3 lần so với đầu kỳ.

Tổng nợ phải trả của CRE hơn 3.402 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm (hệ số D/E là 0,93). Trong đó, dư nợ đi vay hơn 2.140 tỷ đồng.

KHG có tổng nợ phải trả hơn 2.006 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm (hệ số D/E là 0,41). Trong đó, tổng dư nợ đi vay gần 1.060 tỷ đồng, tăng 61%.

Còn tổng nợ phải trả của NRC ghi nhận gần 881 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm (hệ số D/E là 0,67). Trong đó, dư nợ vay chiếm 611 tỷ đồng.

Cả 4 doanh nghiệp đều âm dòng tiền kinh doanh trong 6 tháng đầu năm. Trong đó, Đất Xanh Service âm hơn 1.507 tỷ đồng (cùng kỳ ghi nhận hơn 91 tỷ), CenLand tiếp tục âm hơn gần 388 tỷ đồng (cùng kỳ âm 634 tỷ), Khải Hoàn Land tiếp tục âm hơn 773 tỷ đồng (cùng kỳ âm hơn 399 tỷ), Danh Khôi tiếp tục âm hơn 64 tỷ đồng (cùng kỳ âm hơn 521 tỷ).

Doanh nghiệp không gặp khó khăn trong huy động vốn

Chia sẻ tại Talkshow “Chọn danh mục” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat xanh Services cho biết, để đối phó với tình hình tín dụng bị kiểm soát thì một năm trước, DXG và DXS đã tăng tốc trong việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, nên việc huy động vốn của tập đoàn khá ổn định.

Ngoài ra, ông Khôi cho biết thêm, hai quý đầu năm thường không nói lên quá nhiều về kết quả kinh doanh trong năm của doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư và môi giới thường sẽ tập trung ra hàng trong quý III – quý IV, ghi nhận dần từ quý IV và quý I năm sau.

“Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là ở Việt Nam thời gian này không nhất thiết có sự phản ánh song hành trên thị trường chứng khoán. Do đó, nhà đầu tư có thể lọc tìm được các cơ hội tốt, chủ đầu tư tốt. Hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất với giá vốn rẻ, đây là yếu tố mà các nhà đầu tư cần quan tâm, vì đây là động lực tăng trưởng tốt cho năm 2023 và sau này”, ông Khôi nói.

Còn ông Phùng Quang Hải, Phó Tổng giám đốc Khải Hoàn Land cho biết, KHG là nhà phát triển bất động sản sử dụng vốn tín dụng rất hạn chế. Hiện tại, tỷ trọng vốn vay trên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Ông Hải cho biết thêm, Khải Hoàn Land với nền tảng là môi giới bất động sản nên có đặc thù ghi nhận doanh thu và lợi nhuận riêng. Kết quả 6 tháng đầu năm không phản ánh hết nội tại của doanh nghiệp mà chỉ mang tính thời điểm. Trong những năm vừa qua, doanh nghiệp chú trọng gia tăng nội lực thông qua tăng vốn hơn là huy động vốn vay.

Theo ông Hải, nguồn vốn này Khải Hoàn Land sử dụng để bao tiêu các dự án từ các chủ đầu tư uy tín và thực hiện các thương vụ như mua sỉ bán lẻ, các dự án M&A cũng đang thực hiện và đặc biệt là các dự án đang phân phối. Doanh nghiệp đang là đối tác chiến lược của các chủ đầu tư lớn trên thị trường Việt Nam hiện nay. Điều này đã giúp công ty có giỏ hàng đa dạng và có sự cạnh tranh trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung.

“Tình hình vĩ mô gần đây ảnh hưởng tới thị trường chung, gây khó khăn cho việc bán hàng, nhất là tâm lý e dè của nhà đầu tư. Nhưng với nền giá tốt, yếu tố pháp lý ổn định, rõ ràng, thì những dự án chúng tôi chọn triển khai luôn giữ được sức cầu tốt so với những dự án mà mình phân phối. Vì vậy, mục tiêu lợi nhuận và doanh thu năm 2022 đến thời điểm hiện tại, Khải Hoàn Land hoàn toàn tự tin khẳng định có thể hoàn thành kết quả kinh doanh”, ông Hải cho hay.