Chủ tịch OCB Trịnh Văn Tuấn: Cho vay bất động sản vẫn an toàn nhất

"Rủi ro cho vay bất động sản rất thấp nếu làm đúng chuẩn"

Nhiều người đang hình dung NHNN đang “siết” tín dụng các ngân hàng sau các chỉ đạo điều hành gần đây. Tuy nhiên, theo góc nhìn của ông Trịnh Văn Tuấn, Chủ tịch HĐQT OCB, thực tế hiện không có chỉ đạo nào về “siết tín dụng bất động sản”, nếu hiểu đúng thì đây là việc NHNN kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao như BĐS, chứng khoán, BOT,… vốn đã có từ lâu .

Theo ông Tuấn, NHNN đã có mức độ kiểm soát kéo dài từ nhiều năm nay. Tùy thuộc vào chất lượng tín dụng của các ngân hàng, NHNN sẽ đưa ra các khuyến cáo, đánh giá cụ thể. Các luồng ý kiến cho rằng NHNN đang siết tín dụng chủ yếu do xét thấy dòng vốn cho lĩnh vực BĐS đã bị hụt đi rất nhiều từ dòng phát hành trái phiếu.

Thực tế, ông Tuấn cho biết các ngân hàng hiện vẫn tự do cho vay, nhưng ngân hàng nào có điểm rủi ro cao thì sẽ bị kiểm soát room tín dụng thấp. Đây là điểm buộc các ngân hàng phải tính toán, cân đối mức độ phân bổ danh mục tín dụng phù hợp.

Riêng tại OCB, ông Tuấn cho biết ngân hàng chưa có sự thay đổi chính sách từ đầu năm đến nay, ngân hàng vẫn cố gắng dành đủ room tín dụng cho các đối tác của ngân hàng, đảm bảo cam kết đã đặt ra cho các doanh nghiệp và người vay mua nhà dù hiện ngân hàng không còn nhiều dư địa room tín dụng.

Đối với việc ngân hàng không được cho vay đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ông Tuấn cho rằng rủi ro nhất trong hoạt động cho vay bất động sản đó chính là vấn đề pháp lý chưa đầy đủ, và làm không đúng theo chuẩn mực. Còn nếu cho vay đúng theo chuẩn mực thì rủi ro rất thấp.

“Kinh nghiệm của OCB cho thấy, cho vay vào BĐS là rủi ro thấp nhất trong danh mục tín dụng. Nếu cứ làm đúng theo quy định là pháp lý đầy đủ, thẩm định rõ ràng minh bạch và sau đó là thương lượng giữa hai bên để đi đến hợp đồng tín dụng thì rất là an toàn”, ông Tuấn cho hay. 

Trở lại Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, ông Tuấn cho rằng thực tế trong thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay “quá linh hoạt” khi pháp lý dự án chưa có. Nhiều tổ chức cho vay xong rồi đến khi quay lại thanh, kiểm tra thì pháp lý chưa đầy đủ. Về nguyên tắc định giá là bằng không. Tổn thất rất lớn nếu không thu hồi được nợ.

Chấn chỉnh thị trường vốn sẽ gây ra tổn thương nhưng tốt trong dài hạn

Một vấn đề vẫn đang nóng hiện nay đó chính là khả năng thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn sau 2-3 năm liên tục bùng nổ. Ước tính, giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS năm 2022 khoảng 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp BĐS không niêm yết chiếm 84,5%.

Trong bối cảnh kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, giới quan sát cho rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn trong vài quý tới, kết hợp với việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này, và cả ngành BĐS nói chung.

Kịch bản tiêu cực, nếu thị trường BĐS diễn biến ảm đạm, giới phân tích nhận định việc đẩy mạnh bán hàng gặp khó khăn, không thu xếp được nguồn vốn đảo nợ dẫn đến gián đoạn vòng quay tiền, có thể gây ra hệ luỵ lan toả lên hoạt động của ngành ngân hàng khi hai ngành này có mối liên thông chặt chẽ với nhau.

Nói thêm về vấn đề này, ông Tuấn cho rằng bình thường, tín dụng toàn ngành tăng thêm khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng. Riêng tín dụng cho bất động sản chiếm khoảng 20%, tương dương khoảng hơn 200.000 tỷ. Cũng trong năm ngoái, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo các con số công bố trong năm thì trái phiếu của doanh nghiệp BĐS phát hành cũng tương đương với tăng trưởng tín dụng.

Nhưng kể từ khi vụ việc trái phiếu BĐS nóng lên, dòng vốn này gần như đã mất hút. Điều này khiến cho chúng ta có cảm giác như các doanh nghiệp BĐS bị thiếu tiền và cảm giác thị trường đang trở nên khó khăn hơn.

“Tôi nghĩ rằng các động thái chấn chỉnh thị trường TPDN mới đây là cần thiết, nếu làm chậm tí nữa thì có thể rất nguy hại. Chẳng hạn một tập đoàn có quy mô bình thường thôi nhưng trong vòng nửa năm đã phát hành thu về đến 10.000 tỷ đồng trái phiếu nhưng khả năng trả nợ không có. Đến lúc có đến hàng chục tập đoàn như vậy thì không biết lượng tiền sẽ lớn đến bao nhiêu, rồi đến khi đổ bể hết thì không hiểu câu chuyện sẽ như thế nào”.

Thực tế, báo cáo của Bộ Tài chính gửi lên Thủ tướng cũng đã đưa ra nhiều con số báo động về khả năng “linh hoạt” trong huy động trái phiếu của các doanh nghiệp, khi có doanh nghiệp có thể huy động số vốn gấp vài chục lần vốn tự có.  

Về phía doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long (Mã: NLG) cho biết hiện tại hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm việc vay ngân hàng, huy động trái phiếu, vay vốn nước ngoài, vốn liên doanh với đối tác của doanh nghiệp vẫn diễn ra bình thường.

Tuy nhiên, ông Quang đặc biệt lo ngại đối với rủi ro đối với thị trường TPDN trong vòng 2-3 năm trở lại đây là “quá bất thường”. Chủ tịch Nam Long cho rằng hệ quả của sự việc này sẽ là một bài toán khó giải quyết trong vòng 2-3 năm tới và sẽ tạo ra nhiều thách thức đối các nhà phát triển bất động sản và quản lý thị trường.

Trước mắt, ông Quang cho rằng khả năng lãi suất sẽ tăng trong thời gian tới, và tất yếu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trong bối cảnh này, chắc chắn các doanh nghiệp BĐS gồm cả Nam Long đều phải có những chiến lược cụ thể để ứng phó với những sự thay đổi trên, kể cả tác động từ yếu tố kinh tế thế giới bên ngoài. 

Đại diện Nam Long cũng cho rằng, nếu cơ quan nhà nước không có những can thiệp kịp thời về mặt chính sách, giá đất có thể còn tăng nữa và vượt quá khả năng mua của người Việt.

“Dựa vào thực tế của chúng tôi khi đi mua đất, đã từng gặp trường hợp doanh nghiệp chấp nhận rủi ro quá cao, sẵn sàng trả mức giá cao hơn nhiều bằng chính nguồn tiền thu được từ phát hành TPDN trong khi chưa có đầy đủ pháp lý dự án. Điều này gây rủi ro rất lớn đối với cả các nhà đầu tư, trái chủ và cả sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp đó”, ông Phạm Đình Huy – Giám đốc đầu tư Nam Long cho hay.

Do vậy, theo Chủ tịch OCB, việc chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu chuẩn mực là việc làm dù muộn nhưng hết sức cấp thiết, việc này có thể tạo ra những khó khăn nhất định trong giai đoạn hiện tại nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đầu tư phát triển.

Về dài hạn, ông Tuấn cho rằng ngay sau khi các quy định pháp lý được hoàn thiện, các doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng sẽ tiếp tục huy động từ trái phiếu.

“Miễn sao doanh nghiệp làm đúng quy định pháp luật, sử dụng vốn đúng mục đích thì sẽ không có gì để lo ngại”, Chủ tịch OCB đánh giá.