5 điểm nhấn thị trường bất động sản năm 2023

Dồn lực gỡ vướng pháp lý dự án

Kể từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ và các bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt nhằm khôi phục thị trường bất động sản. Theo đó, đã có 4 hội nghị lớn được tổ chức, 6 công điện, một nghị quyết và hàng chục chỉ đạo được ban hành liên tục nhằm tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường.

Bộ Xây dựng cho biết tính đến nay, Tổ công tác của Chính phủ đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án bất động sản.

Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 126 văn bản, trong đó có 126 văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

Đồng thời, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án cho các địa phương như TP Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Thái Nguyên, Vĩnh Long, Sơn La, Thái Bình, Bình Định...

Sau những động thái của Chính phủ, ngành địa ốc tạm thời vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tránh được sự đổ vỡ dây chuyền như nhiều lo ngại trước đó, nhưng vẫn chưa thoát khỏi những áp lực tài chính do đòn bẩy quá cao, công tác quản trị rủi ro có nhiều vấn đề.

Câu chuyện khơi thông tín dụng

Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với thời điểm 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động 9 - 11% (giảm từ mức 12 - 13% vào thời điểm nửa sau năm 2022).

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 02 về cơ cấu lại nợ, Thông tư 03 cho phép nới một số điều kiện đầu tư, cho vay, mua lại trái phiếu doanh nghiệp, Thông tư 10 hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp…

Tín dụng kinh doanh bất động sản có xu hướng tăng mạnh trong bối cảnh các doanh nghiệp (đa số là các doanh nghiệp lớn) đang nỗ lực tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc nguồn vốn, đồng thời tái khởi động các dự án lớn.

Tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tập trung vào mục đích tiêu dùng hoặc tự sử dụng có xu hướng giảm và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động lại có sự tăng trưởng rất cao với 21,86%.

Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc hạn chế room tăng trưởng tín dụng hiện nay dẫn đến việc ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng khi cho vay. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản được đánh giá vẫn ở mức cao. Cùng với đó, những vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án vẫn chưa được giải quyết triệt để, doanh nghiệp không thể tự mình tháo gỡ mà cần sự vào cuộc của các sở, ngành, địa phương.

Hai hội nghị về tín dụng bất động sản đã được Ngân hàng Nhà nước tổ chức trong năm 2023. Đa số các chủ đầu tư địa ốc khi đối thoại với các ngân hàng đều kiến nghị tiếp tục hạ lãi suất, kéo dài thời gian vay vốn và có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường địa ốc...

Về phía các ngân hàng, mặc dù còn giữ tâm thế thận trọng nhưng đa số đều khẳng định sẽ sẵng sàng cho vay đối với các dự án khả thi, đầy đủ pháp lý và doanh nghiệp minh bạch, tiềm năng. Song, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải hạ giá bán, xem lại cách sử dụng vốn, không thể dùng tiền dự án này sang dự án khác.

Tập trung vào nhà ở giá rẻ

Phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng được nhiều doanh nghiệp địa ốc dồn lực phát triển trong những năm gần đây đã đến lúc dư thừa nguồn cung nghiêm trọng. Trong bối cảnh thị trường địa ốc gặp khó khăn, đây là những sản phẩm kém thanh khoản nhất.

Theo chỉ đạo của Chính phủ, các địa phương tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Đầu tháng 4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ nhà ở xã hội các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng do 4 ngân hàng quốc doanh phối hợp triển khai để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn vay với mức lãi suất thấp hơn so với thị trường.

Về phía các doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu xây dựng chiến lược, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân.

Theo một chuyên gia, để khơi thông tiền cho bất động sản nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Bởi đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu rất cao. Giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội mới giúp kéo giảm mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được toàn bộ hệ thống.

Mặt khác, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục yêu cầu các doanh nghiệp địa ốc phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá, bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Qua đó nhằm chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hoạt động M&A tăng nhiệt

Theo ghi nhận của KPMG Việt Nam, sau khi lập kỷ kỷ lục vào năm 2021, giá trị giao dịch M&A bất động sản trong thời gian vừa qua vẫn duy trì ở ngưỡng 1 tỷ USD. Quy mô giao dịch trung bình tăng từ 56 triệu USD ở năm 2019 lên mức cao nhất từ trước đến nay với 166 triệu USD trong 10 tháng, dù trước đó đã giảm xuống mức 51,8 triệu USD trong năm 2022.

Giá trị giao dịch trung bình đã phục hồi mạnh mẽ với thương vụ lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài như Keppel Land, CapitaLand, Gamuda Land… mua lại các dự án nhà ở và phức hợp lớn từ các nhà phát triển địa phương muốn đa dạng hoá hoặc điều chỉnh đòn bẩy tín dụng.

Tuy nhiên, các giao dịch trong năm 2023 đã được ghi nhận theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield có số lượng ít hơn và tổng giá trị nhỏ hơn năm ngoái.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại hiện nay vẫn gặp nhiều hạn chế trong việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định. Thực tế mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều.

Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ cả hai phía, và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất eo hẹp.

Thông qua hai luật quan trọng

Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11, riêng Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa được thông qua.

2 bộ luật vừa được thông qua đều có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025. Trong đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Đáng chú ý, căn hộ chung cư mini nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng. Luật không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê. Chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp sổ.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) siết chặt phân lô, bán nền tại nhiều cấp đô thị; cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty; cho phép thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua tài khoản tín dụng; cấm cá nhân môi giới bất động sản hành nghề tự do từ năm 2025...