[Phần 2] Một trong các thị trường trái phiếu hấp dẫn nhất thập kỷ đang vỡ tung tại Trung Quốc: Lao thẳng xuống mặt đất

Lại thêm “thịnh vượng chung”

Chỉ vài năm sau thời kỳ vàng son, ngành bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu sa sút. Chuyển biến đầu tiên xuất hiện vào nửa cuối năm 2020. Khi đó, Bắc Kinh đã công bố chính sách “ba lằn ranh đỏ”, buộc các công ty địa ốc phải đạt một số tiêu chuẩn mới có thể vay thêm tiền.

Sau đó, vào năm 2021, Trung Quốc giới thiệu một quy trình mua đất tập trung tại hàng chục thành phố. Đột nhiên, các lô đất được rao bán lớn hơn và doanh nghiệp phải thanh toán trước. Do đó, chỉ những nhà phát triển lớn nhất mới có đủ khả năng để bổ sung quỹ đất cho các dự án trong tương lai.

Mới đầu, ông Desmond How - từng là banker tại Nomura và hiện là giám đốc cấp cao tại quỹ phòng hộ Gaoteng Global Asset Management, cùng nhiều người khác lầm tưởng rằng chính phủ Trung Quốc ban hành các chính sách trên nhằm đảm bảo ngành bất động sản phát triển bền vững.

Mãi cho đến khi nghe thấy khẩu hiệu “thịnh vượng chung” - chiến dịch mới của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo dai dẳng tại Trung Quốc, How mới nhận ra một cuộc trấn áp đang diễn ra.

Trong gần hai năm, các công ty bất động sản của Trung Quốc không ngừng sa sút và việc này có nguy cơ trở thành lực cản lớn hơn đối với nền kinh tế tỷ dân so với các biện pháp không khoan nhượng với COVID.

Doanh số bán nhà của 100 công ty địa ốc hàng đầu Trung Quốc đã giảm trong 12 tháng liên tiếp. Năm ngoái, các vụ vỡ nợ đã đạt mức kỷ lục nhưng năm nay được dự đoán có thể vượt qua năm ngoái.

Và các nhà đầu tư bị ru ngủ trong cảm giác an toàn, lời to và hầu như không dính dáng tới vụ vỡ nợ nào trong nhiều năm đột nhiên phải đối mặt với liên tiếp nhiều cuộc khủng hoảng tín dụng. Tỷ suất sinh lời đã âm 11 tháng, khoảng thời gian dài nhất được ghi nhận.

Một banker đang làm việc tại một trong 5 đơn vị dàn xếp phát hành trái phiếu lớn nhất ước tính rằng từ năm 2018 đến năm 2019, anh đã thực hiện 200 đến 250 giao dịch mỗi năm. Tháng 1 năm ngoái, người này xử lý 20 giao dịch chỉ trong một tuần.

Tuy nhiên, chia sẻ với hãng tin Bloomberg, anh cho biết công việc kinh doanh hiện nay diễn ra rất chậm chạp và anh thậm chí còn có thời gian để tập thể dục và nhận điện thoại từ bạn bè.

Trong năm nay, chỉ duy nhất một công ty bất động sản phát hành trái phiếu lợi suất cao mà không dùng bất kỳ hình thức tăng cường tín dụng nào. Từ đầu năm đến nay, doanh số bán trái phiếu đồng USD tại châu Á đã sụt khoảng 38% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Jenny Zeng, đồng trưởng bộ phận thu nhập cố định thị trường châu Á - Thái Bình Dương tại AllianceBernstein, nhận xét: “Cả thị trường vật chất lẫn thị trường vốn đều đang chứng kiến một sự sụp đổ hoàn toàn về niềm tin…” Bà khuyến nghị giới chức Trung Quốc nên khôi phục lại niềm tin của nhà đầu tư trên toàn nền kinh tế.

Sụp đổ niềm tin

Gần như tất cả các khoản thua lỗ trên thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc đều đổ dồn vào các nhà đầu tư quốc tế. Điều này đang đè nặng lên khu vực tài chính đóng vai trò như một bệ đỡ cho thị trường nợ nước ngoài của Trung Quốc.

Các ngân hàng như Standard Chartered và UBS đã chứng kiến sự ra đi của những nhà đầu tư có tiếng tăm. Các nhà đầu tư từng cuồng nhiệt lao vào trái phiếu Trung Quốc để kiếm lời giờ đây phải chuẩn bị để bù lỗ trong nhiều năm.

Nhiều nhà đầu tư trái phiếu rác đang sinh sống và làm việc tại Hong Kong, nơi được coi là cửa ngõ giữa Trung Quốc đại lục và phần còn lại của thế giới. Song, Hong Kong đang chịu áp lực lớn bởi các biện pháp kiểm soát dịch nghiêm ngặt và trấn áp bất đồng chính trị.

Các chủ nợ quốc tế đang phải đối mặt với một thị trường khắc nghiệt, nơi nợ tiềm ẩn, các giao dịch bí mật và quản trị kém là rất phổ biến; và những bất ngờ tồi tệ có thể xoá sạch giá trị của một trái phiếu chỉ trong vài ngày.

Ngay cả những nhà đầu tư có thể trụ vững qua sóng gió thì niềm tin của họ vẫn rất dễ đột ngột sụp đổ. Trong khi Evergrande gây lo ngại rằng thị trường bất động sản có thể lao dốc, thì việc một công ty nhỏ hơn có tên Fantasia Holdings vỡ nợ vào tháng 10 năm ngoái mới cho thấy luật chơi đang được viết lại.

Fantasia khiến nhà đầu tư sốc khi vỡ nợ trái phiếu đồng USD chỉ vài ngày sau khi thanh toán một lô trái phiếu khác và chỉ vài tuần sau khi đảm bảo rằng họ có đủ vốn lưu động.

Giới chuyên gia lo lắng rằng việc doanh nghiệp địa ốc có sẵn lòng trả nợ - thay vì năng lực trả nợ của họ, mới là điều quyết định số phận của các nhà đầu tư nước ngoài trong tương lai.

Và danh sách các công ty bất động sản gặp rủi ro tại Trung Quốc vẫn đang tiếp tục mở rộng. Bloomberg Intelligence ước tính, ít nhất 736 tỷ USD trái phiếu mà các trái chủ nắm giữ vẫn có nguy cơ bị tái cấu trúc hoặc bị lỗ.

Bất ổn xã hội

Hồi tháng 7, một cuộc khủng hoảng mới đã tấn công thị trường bất động sản Trung Quốc, khi hàng chục nghìn người từ chối thanh toán lãi vay thế chấp với những ngôi nhà mà các nhà phát triển như Evergrande chưa hoàn thành.

Lần đầu tiên kể từ khi Bắc Kinh siết chặt sự kiểm soát đối với ngành bất động sản, nước này phải chứng kiến tình trạng bất ổn xã hội. Sự việc cho thấy người mua nhà đang ngày càng thất vọng sau khi đổ tiền tiết kiệm cả đời vào địa ốc.

Các trái chủ nước ngoài giờ phải lệ thuộc vào các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc, những người đang chật vật tìm cách dập tắt làn sóng bất đồng chính kiến trong nước.

Theo Bloomberg, Trung Quốc đang cân nhắc một kế hoạch để thu giữ đất chưa xây dựng từ các công ty bất động sản gặp khó khăn, sử dụng chúng để hỗ trợ tài chính cho các dự án nhà ở đang dang dở. Nếu kế hoạch được chấp thuận, các trái chủ có thể mất quyền kiểm soát đối với một số tài sản có giá trị nhất của nhà phát triển.

Hiện tại, thời kỳ tăng trưởng bùng nổ nhờ vay nợ của các công ty địa ốc tư nhân đã khép lại. Thị trường trái phiếu bất động sản quốc tế sẽ do các công ty địa ốc nhà nước Trung Quốc kiểm soát. Lợi nhuận mà các doanh nghiệp này tạo ra thường khá khiêm tốn.

Ông Andy Chang, cựu banker tại một ngân hàng lớn ở Hong Kong, nhận định: “Mặc dù đây là sự kết thúc của một kỷ nguyên, nhưng không hẳn là hồi kết. Thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc sẽ vực dậy vào một ngày nào đó, dù khi đó sẽ trông rất khác”.